Cumpărători, în special în proprietate comerciala piețe, folosesc credite ipotecare generale din mai multe motive. Creditorii fac bani făcând împrumuturi. Dacă numerele funcționează și primesc suficientă siguranță, creditorii comerciali vor crea credite ipotecare generale utilizate în investițiile imobiliare comerciale. Poate că următoarea ta investiție ar fi mai bine servită folosind un credit ipotecar general.
Trebuie să consolidați proprietăți pentru o refinanțare
Un investitor poate deține mai multe proprietăți finanțate în momente diferite și cu condiții ipotecare foarte diferite. Dacă ratele sunt scăzute, ar putea fi posibilă gruparea proprietăților împreună pentru refinanțare cu o ipotecă generală. Procedând astfel, plățile ar putea fi mai mici în total. De asemenea, ar putea permite proprietarului să scoată numerar pentru a fi utilizați pentru investiții ulterioare. În special dacă un investitor deține mai multe locuințe cumpărate la momente diferite la rate ipotecare diferite, aceasta poate fi o opțiune dacă există un anumit capital. Pentru proprietățile deținute pentru o perioadă, poate arăta astfel:
- Valoarea proprietății A 165.000 USD, soldul împrumutului 125.000 USD la 6,5%, plată 847 USD/lună
- Valoarea proprietății B 172.000 USD, soldul împrumutului 122.000 USD la 6,75%, plată 809 USD
- Valoarea proprietății C 149.000 USD, soldul împrumutului 118.000 USD la 6,0%, plată 746 USD
- Valoarea totală este de 468.000 USD, totalul datorat este de 365.000 USD, plăți totale de 2.402 USD
- Capitalul propriu este de aproximativ 23%, deci este posibil un împrumut.
- Noua ipotecă generală de 365.000 USD la rata actuală de 5,0% este o plată de 1.959 USD
- Creștere de 443 USD a fluxului de numerar lunar
Creșterea finanțării pentru noile achiziții
Să presupunem că un investitor dorește să dezvolte sau să reabilitați o proprietate comercială. Suma de numerar necesară pentru cumpărare și pentru lucrare este mai mare decât poate fi împrumutată numai pe acea proprietate. Cumpărătorul ar putea oferi alte proprietăți într-o tranzacție ipotecară imobiliară generală. În condițiile potrivite, cumpărătorul ar putea obține mai mult decât fondurile necesare pentru noul proiect. După cum puteți vedea în exemplul anterior, lucrăm cu proprietăți deținute pentru o perioadă sau au avut avansuri mari. Noul împrumut va avea nevoie de capitaluri proprii semnificative, mai ales dacă scoateți numerar.
Condiții de împrumut mai bune
Prin includerea altor proprietăți într-o ipotecă generală, creditorul este mai bine protejat cu valoare suplimentară ca garanție. Acest lucru poate fi folosit frecvent ca instrument pentru a negocia rate ale dobânzii mai bune sau alte condiții de împrumut. Dacă o plată mai mică permite un flux de numerar pozitiv din chirii, aceasta ar putea fi calea de urmat. Să presupunem că au crescut cheltuielile, poate taxele. Folosind această abordare, investitorul ar putea reveni la sau aproape de fluxul de numerar anterior cu o ipotecă generală.
Vânzătorii pot bloca proprietăți suplimentare în deținerea hârtiei
Dacă vinde o proprietate și i se cere să preia o parte din finanțare, un vânzător își poate proteja mai bine poziția dacă îl poate determina pe cumpărător să folosească alte proprietăți pe care le dețin ca garanție suplimentară pentru împrumut. Poate că un investitor de case de închiriere cu o singură familie, cu un portofoliu semnificativ, încearcă să treacă în investiții în apartamente.
Se găsește un proiect, dar vânzătorul trebuie să recupereze o parte din finanțare. Ei pot face acest lucru numai dacă cumpărătorul folosește alte proprietăți pentru a oferi vânzătorului o siguranță sporită. După cum putem vedea, există motive de afaceri foarte solide pentru a utiliza un credit ipotecar imobiliar general. Dacă unele sau toate aceste criterii sunt prezente, cumpărătorii, vânzătorii și creditorii ar trebui să ia în considerare această alternativă.
