Un serviciu de listări multiple este o bază de date de marketing creată de un grup de brokeri imobiliari cooperanți. Oferă date precise și structurate despre proprietățile de vânzare și este, de asemenea, un mecanism prin care brokerii de listare să ofere compensații brokerilor cumpărători care aduc cumpărători pentru proprietăți enumerate.
Fiecare serviciu de listare multiplă are propriile reguli și proceduri, dar acestea sunt, în general, modelate pe regulamentele publicate de Asociația Națională a Agenților Imobiliari. Serviciile de listare multiple au devenit vehiculul principal pentru marea majoritate a imobiliarelor tranzacții deoarece folosesc criterii de date rigide și oferă reguli pentru oferta de compensare către alți brokeri.
Ce este un serviciu de listări multiple?
Profesioniștii din domeniul imobiliar s-au adunat cu organizațiile lor locale încă din anii 1800 pentru a face schimb de informații și pentru a încheia tranzacții pentru despăgubiri în cazul în care unul aducea altuia un cumpărător. Aceste adunări au fost primele inițiative cunoscute „MLS”. Au evoluat de-a lungul anilor în liste și acorduri tipărite, apoi electronicele și internetul au preluat controlul și au făcut întregul proces infinit mai ușor.
Termenii „MLS” sau „serviciu de listări multiple” nu denotă o singură rețea. Există numeroase rețele în toată țara. Nu există o numărătoare exactă a tuturor organizațiilor MLS din SUA, deoarece acestea fuzionează și se despart în mod constant.
- Acronim: MLS
Cum funcționează un serviciu de listări multiple?
Brokerii dintr-o zonă de piață se alătură unui MLS pentru a partaja informații despre listări cu alți brokeri despre casele care sunt listate pentru vânzare. Este un sistem extrem de eficient în sensul că fiecare broker dorește ca cât mai mulți alții să știe despre listările lor, astfel încât să poată aduce cumpărători care sunt interesați de proprietăți.
Regulile MLS specifică de obicei că brokerii trebuie să indice procentul din comisionul de listare care va fi plătit de vânzător în fiecare listare. Aceasta este suma pe care o vor împărți cu un alt membru broker care aduce un cumpărător de succes.
Membrii MLS care nu aderă la regulile de structură și conținut ale serviciului pot fi amendați.
Din punct de vedere tehnic, aceste informații sunt disponibile numai pentru brokerii participanți, dar aceștia sunt de obicei generoși în ceea ce privește partajarea. Ei vor face acest lucru gratuit pentru public, deoarece veniturile lor depind de știrile despre înregistrările lor. Unele informații sunt totuși păstrate sub cheie pentru siguranța vânzătorilor, cum ar fi informațiile personale și de proprietate și dacă casa este liberă.
Proprietățile de vânzare de către proprietar – vânzătorii „FSBO” – pot fi lăsați afară fără acces automat pentru a-și lista casele cu un MLS, așa cum fac brokerii. Cu toate acestea, mulți brokeri și servicii online le vor lista pentru ei contra cost.
Cerințe pentru servicii de listări multiple
Bazele de date cu listări MLS sunt considerate cele mai precise în ceea ce privește detaliile proprietății de pe internet sau în altă parte. Noile listări trebuie introduse într-o perioadă de timp specificată. Amenzile pot fi generate dacă un membru nu introduce datele complete de listă până la data limită. Aceasta este, în general, de la 24 la 48 de ore după semnarea acordului de listare.
Asociațiile MLS mențin un nivel ridicat de acuratețe în informațiile introduse, de la metri pătrați la direcții și locație. Numărul și calitatea fotografiilor incluse sunt adesea obligatorii, deși criteriile exacte ale acestei cerințe pot varia.
Plângeri și dispute
Organizațiile MLS în mod normal mandatează medierea, arbitrajul sau ambele pentru litigiile dintre membri. Fiecare MLS local are un comitet de etică pentru a asculta plângerile membrilor cu privire la alți membri. Comisia audiază ambele părți ale disputelor și reglementează situația. Multe dintre aceste probleme au de-a face cu comisioane.
Utilizarea internetului a agravat problema „procurării cauzei”. Oamenii merg pe site-uri web și căutați înregistrări de case și ar putea suna sau e-mail agentul de înregistrare cu o întrebare despre proprietate. Mai târziu, agentul de listare ar putea spune că acest contact inițial i-a făcut cauza de achiziție dacă un alt agent aduce același cumpărător, totul pentru că mai întâi a lucrat cu ei în găsirea unei locuințe.
„Cauza de achiziție” este un concept care decide care agent imobiliar este motivul principal pentru implicarea unui cumpărător într-o tranzacție. Cine a făcut acest cumpărător până la punctul de a contracta să cumpere această casă?
Comitetul de etică va analiza acest tip de situație în ansamblu și în contextul cine a făcut ce și când a făcut-o. În general, agentul cumpărătorului va avea dreptul la comision dacă răspunsul la o întrebare despre proprietate este tot ceea ce sa întâmplat cu agentul de listare.
Serviciile de listare multiple încearcă, de asemenea, să fie prima destinație pentru plângerile consumatorilor împotriva membrilor, deoarece următorul nivel este consiliul de licențiere de stat.
Recomandări cheie
- Serviciile de listare multiple sunt baze de date de marketing create și întreținute de un grup de brokeri imobiliari cooperanți.
- Există numeroase servicii de listare multiple în toată țara, fiecare deservind propria sa zonă.
- Fiecare serviciu are propriile reguli pentru calitatea și conținutul noilor listări adăugate în baza de date.
- Organizațiile MLS mediază sau arbitrează adesea disputele dintre propriii membri, cum ar fi comisioanele care trebuie plătite unui agent de achiziții.
