Dacă ești nou la afaceri imobiliare sau nou în zonă, obțineți ajutor. Un CMA nu este doar matematică comparativă. Cunoașterea aprofundată a dinamicii vânzărilor de proprietăți în zona specifică este necesară pentru a face judecăți pe baza datelor prezentate. „Real estate is local” este un citat binecunoscut pentru că este adevărat și trebuie să înveți totul despre piața locală.
Cu alte cuvinte, trebuie să știi ceva despre piața ta și de ce casele dintr-o zonă se vând diferit și la prețuri mai mari sau mai mici decât casele comparabile din altă zonă. Doar compararea numerelor fără a ști despre cartiere și proprietăți poate fi un dezastru. Cea mai importantă activitate într-o CMA este alegerea proprietăților comparabile.
Proprietăți comparabile colectate cu atenție
Atunci când selectați proprietăți pe care le considerați comparabile cu proprietatea vizată, considerentele importante includ:
- Statistic, vânzările mult peste sau cu mult sub cea mai mare parte a grupului sunt suspecte. Probabil că există motive întemeiate pentru divergență. Dacă aveți destule comps recente, aruncați vânzările la prețuri prea mari și mult prea mici.
- Asigurați-vă că puteți justifica comps neutilizate. Dacă decideți că un comparabil nu este potrivit, aveți un motiv întemeiat. Dacă mai târziu ești întrebat de clientul tău de ce nu ai folosit o anumită locuință, vei dori să poți răspunde sincer și să-ți justifici acțiunile.
- Extrageți proprietăți comparabile din zona proprietății subiect sau cât mai aproape posibil. Dacă este imposibil să găsești suficiente compuși în același cartier, atunci poate fi necesară utilizarea unora dintr-un cartier similar într-o altă parte a orașului.
- Utilizați comparabile vândute care nu sunt prea vechi. Rămâneți într-un interval de timp cât mai actual posibil. Pe piețele rapide, acest lucru este ușor, dar nu atât de mult când vânzările sunt lente. Dacă trebuie să te întorci cu mai mult de două sau trei luni, probabil că va trebui să faci niște ajustări subiective pentru o perioadă lungă. Nu este ușor, deoarece într-adevăr nu există o regulă pentru cum să o faci cu precizie.
- Când cantitatea permite, utilizați numai tipuri de construcție similare. Un exemplu ar putea fi proprietatea dvs. subiect fiind o casă cu un singur etaj și multe dintre compușii au două etaje. Odată cu îmbătrânirea populației, mulți bătrâni vor căuta o casă cu un singur etaj, așa că ar putea fi mai solicitată.
Ajustarea valorii pentru diferențele de proprietate
Când comparăm proprietăți similare, există întotdeauna diferențe. Asigurați-vă că vă ajustați subiectul valoarea proprietatii estimați pentru diferențele sale față de proprietățile comparabile:
- Adăugați sau scădeți valoare pentru diferența de dimensiune a lotului sau a suprafeței.
- Faceți același lucru pentru diferențele de caracteristici, cum ar fi dormitoare, băi, garaj etc.
- Priviți diferențele de finanțare care ar fi putut influența prețul de vânzare. Finanțarea vânzătorului poate duce uneori la un preț mai mare plătit pentru o proprietate care nu are legătură cu valoarea sa reală. Amintiți-vă că acestea trebuie să fie tranzacții „la distanță liberă”. Nu ar trebui să existe situații speciale, vânzări în familie, vânzări de primejdie etc.
O analiză curentă a pieței concurente
Un raport complet și detaliat adresat prospectului/clientului dumneavoastră nu poate fi complet fără o analiză similară de piață a proprietăților listate și care concurează cu casa lor la momentul respectiv. Recomandarea dvs. de preț de listă poate fi modificată în sus sau în jos, în funcție de câte case sunt listate în zonă la momentul respectiv și de prețurile lor de listă.
Dacă știi că unele dintre cele mai mari compoziții vândute provin din perioade cu un stoc foarte scăzut, te-ar putea face să faci asta modificați puțin estimarea prețului de listă dacă piața actuală are un stoc semnificativ mai mare. Mergând în cealaltă direcție, dacă sunt mai puține case disponibile, este posibil să puteți ajusta prețul cerut în sus.
Rezultatele afișate într-un format ușor de înțeles
Aceasta nu este o promovare pentru „pretty”. Există soluții software pentru aproape orice sistem MLS care produc rapoarte foarte fine pentru analiza comparativă a pieței. Valoarea se află în date și în interpretarea dvs. a acestora. Nu lăsați strălucirea „prezentării” să capete o importanță mai mare decât selecția și interpretarea datelor.
