Agentie Express
Agenția expresă este creată fie printr-un acord verbal, fie printr-un acord scris între principal și agent. Indică intenția lor expresă pentru acest statut de reprezentare.
În domeniul imobiliar, agenția este în mod normal creată fie printr-un acord scris de listare cu un vânzător, fie printr-un contract de agenție pentru cumpărător cu un cumpărător. Unele state permit acorduri verbale, dar majoritatea nu.
Agenție implicită
De asemenea, este posibil să se creeze o relație de agenție cu acțiunile părților. Aceasta se numește agenție implicită. Dacă un agent imobiliar își asumă responsabilități care sunt în mod normal ale unui agent, dar nu a semnat un contract de agenție, ea poate fi considerată în continuare agent prin intermediul unei agenții implicite. În același mod, dacă clientul solicită agentului sfaturi sau acțiuni care sunt în mod normal cele din agenție, atunci ar putea fi creată o agenție implicită.
Unele state au creat o legislație specifică care afirmă că nicio agenție nu poate exista fără un acord scris de agenție. Acest lucru ajută la evitarea agenției implicite accidentale.
Nu deveniți un agent dublu nedezvăluit
În statele care nu au exclus agenția implicită, dacă aveți un statut de reprezentare a agenției cu clientul dvs. de înregistrare, aveți grijă ce faceți dacă lucrați cu un cumpărător interesat de asta listare. În primul rând, ar trebui să dezvăluiți cumpărătorului statutul agenției și apoi să nu vă asumați sarcini care ar implica că sunteți și agentul lor.
Modul în care se face în mare parte astăzi
Licența mea se blochează în New Mexico, dar am deținut și licențe de broker în Texas și Colorado în trecut. Multe state au acum documente și dezvăluiri care susțin „intermedierea tranzacțiilor” sau numite sub alte nume, reprezentarea unui cumpărător sau vânzător fără „agenție”. Termenul agent imobiliar rareori mai înseamnă că acestea zile.
Deci, pot lua o listă și nu pot fi agent pentru vânzător și exact asta am făcut întotdeauna. Singura dată când a apărut problema agenției cu un cumpărător sau cu un vânzător a fost dacă lucram cu un avocat sau cu un judecător. Din anumite motive, i-am atras cu site-ul meu. Nu au vrut să fiu agentul lor din cauza răspunderii indirecte.
Răspunderea indirectă pune clientul agentului în pericol pentru activitățile agentului său. Deci, dacă aș face ceva greșit sau aș face o greșeală, clientul meu ar fi tras la răspundere. Acești oameni de drept știau că nu vor acel risc, deși știau că am respectat regulile cu atenție.
Când am lucrat cu cumpărători, am lucrat întotdeauna ca broker de tranzacții, niciodată ca agent. Aproape că nu mi-au cerut niciodată, iar formularul nostru de dezvăluire a statului a stabilit în mod clar îndatoririle mele față de clientul meu. Iată-le direct din lege:
A. Onestitate și grijă rezonabilă, așa cum sunt prevăzute în prevederile acestei secțiuni;
B. Conformitatea cu legile locale, statale și federale privind locuințele echitabile și legile anti-discriminare, imobiliare din New Mexico legea licențelor și regulile comisiilor imobiliare și alte legi locale, de stat și federale aplicabile și reguli;
C. Executarea oricăror acorduri scrise încheiate cu clientul sau clientul;
D. Asistență acordată clientului sau clientului brokerului în finalizarea tranzacției, cu excepția cazului în care clientul sau clientul s-a convenit altfel în scris, inclusiv:
- Prezentarea tuturor ofertelor sau contraofertelor în timp util; și
- Asistenta in respectarea termenilor si conditiilor contractului si la incheierea tranzactiei; dacă brokerul din tranzacție nu furnizează serviciul, sfatul sau asistența descrise la alineatele (1) și (2) din subsecțiunea D din 16.61.19.8 NMAC, clientul sau clientul trebuie să fie de acord în scris că nu se așteaptă ca brokerul să ofere un astfel de serviciu, consiliere sau asistență, iar brokerul va dezvălui existența unui astfel de acord în scris celorlalți brokeri implicați în tranzacție;
E. Recunoașterea de către broker că pot exista chestiuni legate de tranzacție care sunt în afara brokerului asociat sau a brokerului calificat cunoștințe sau expertiză și că brokerul asociat sau brokerul calificat va sugera clientului sau clientului să caute sfaturi de specialitate cu privire la acestea chestiuni;
F. Prompt contabilizarea tuturor banilor sau proprietatea primită de broker;
G. Dezvăluirea scrisă către clientul sau clientul lor și către alți brokeri implicați în tranzacția de orice potențial conflict de interese pe care brokerul îl are în tranzacție, inclusiv, dar fără a se limita la:
- Orice relație scrisă de brokeraj pe care brokerul o are cu orice alte părți la tranzacție sau;
- Orice interes material sau relație de natură comercială, personală sau familială pe care brokerul o are în tranzacție;
- Alte opțiuni de relație de brokeraj disponibile în New Mexico;
H. Dezvăluirea în scris a oricăror fapte materiale adverse cunoscute efectiv de brokerul asociat sau de brokerul calificat despre proprietatea sau tranzacția, sau despre capacitatea financiară a părților la tranzacție de a finaliza tranzacţie; faptele materiale adverse care necesită dezvăluire nu includ nicio informație acoperită de legile federale privind locuința echitabilă sau Legea privind drepturile omului din New Mexico;
eu. Menținerea oricăror informații confidențiale aflate în cursul oricărei relații anterioare de agenție, cu excepția cazului în care dezvăluirea este cu acordul fostului client sau este cerută de lege;
J. Cu excepția cazului în care este autorizat altfel în scris, un broker asociat sau un broker calificat nu va dezvălui clientului sau clientului său în timpul tranzacție pe care clientul sau clientul vânzător a indicat-o anterior că va accepta un preț de vânzare mai mic decât prețul cerut sau listat al unui proprietate; că clientul sau clientul cumpărător a indicat anterior că va plăti un preț mai mare decât prețul prezentat într-o ofertă scrisă; motivația clientului sau clientului lor pentru vânzarea sau cumpărarea proprietății; că clientul sau clientul lor vânzător sau clientul sau clientul lor cumpărător va fi de acord cu alte condiții de finanțare decât cele oferite; sau orice alte informații solicitate în scris de către clientul sau clientul brokerului asociat sau ale brokerului calificat să rămână confidențiale, cu excepția cazului în care dezvăluirea este cerută de lege.
Asta are grijă de orice îngrijorare pe care clienții mei le-ar fi avut.
