Este esențial pentru un investitor imobiliar să facă o analiză a investiției înainte de a intra sau de a începe orice proiect nou. Un succes investitor case de inchiriere ar putea avea zeci de case în portofoliu. Diferiți factori duc la succesul financiar cu investițiile imobiliare. Este necesar să le luăm în considerare pe toate. Cumpărarea corectă poate duce la randamente de două cifre și un flux solid de numerar de ani de zile. Alternativ, dacă nu faceți diligența necesară, vă puteți găsi proprietarul unei investiții imobiliare fără valoare.
Venitul net din exploatare
Orice analiză a investițiilor începe cu înțelegerea venitului net operațional (NOI). Această valoare este venitul total pe care proprietatea dvs. îl generează mai puțin orice cheltuieli pe care le suportă. Aceste cheltuieli includ costurile pe care le plătiți pentru întreținerea proprietății. Pur și simplu scădeți cheltuielile totale din venitul total pentru a ajunge la NOI. Pentru a determina NOI lunar, împărțind numărul rezultat la 12.
Cu toate acestea, există o captură. Cheltuielile dvs. totale nu includ costurile de împrumut.
Fluxul de numerar
Fluxul dvs. de numerar este ceea ce rămâne atunci când faceți o ajustare suplimentară pentru acele costuri ale împrumutului, de obicei ipoteca dvs. Rămâneți cu fluxul de numerar atunci când scadeți serviciul datoriei din NOI. Acesta este profitul tău.
Cu cât te împrumuți mai mult, cu atât fluxul tău de numerar va fi mai mic. NOI dvs. va egala fluxul dvs. de numerar dacă plătiți numerar pentru proprietate.
Fluxul de numerar este, desigur, o funcție a multor intrări și oricare dintre ele poate schimba și deteriora – sau îmbunătăți – o situație. Unele inputuri sunt influențate de piață și economie. Cererea de proprietăți închiriate poate scădea peste noapte când un angajator local important se închide sau se mută. Rezerva Federală poate crește ratele dobânzilor overnight, ceea ce duce la creșterea costului împrumutului și poate afecta piața imobiliară în ansamblu. Această modificare poate face costul achiziționării de noi proprietăți mai mult și poate reduce fluxul de numerar.
Nu puteți controla astfel de lucruri, dar, sperăm, că puteți evita aceste situații făcându-vă diligența cu privire la sănătatea și planurile angajatorilor locali. Fiți la curent cu știrile economice și planificați modificările ratelor dobânzilor. Probabil că ești într-o formă bună dacă proprietățile tale sunt profitabile cu un contract de închiriere pe termen lung care a fost recent reînnoit.
Factorul de amortizare
Desigur, Internal Revenue Service (IRS) va dori un procent din toate aceste venituri din chirie. Cu toate acestea, investiția în imobiliare oferă și câteva reduceri fiscale. Un cioc este deducerea deprecierii proprietății, care este o componentă valoroasă în analiza proprietății.
Amortizarea chiar reduce profiturile impozabile din alte investiții pentru cei din categoriile de impozitare ridicate. Puteți utiliza adesea pierderile rămase împotriva altor venituri din investiții atunci când costurile de întreținere și închiriere a unei proprietăți plus amortizarea totalizează mai mult decât profitul impozabil.
Nu este de fapt o pierdere de numerar, deoarece amortizarea nu iese din buzunar. Este un număr calculat, tratat ca o cheltuială în scopuri fiscale. Puteți avea în continuare un flux de numerar lunar pozitiv, în timp ce arătați o pierdere operațională în scopuri fiscale.
Taxe de proprietate
Trebuie să plătiți impozite pe proprietate dacă afacerea dvs. deține proprietăți închiriate, dar puteți deduce aceste taxe în scopul impozitului pe venit. Companiile plătesc impozit pe proprietate pe valoarea evaluată a proprietății lor imobiliare în același mod în care persoanele fizice plătesc impozit pe proprietate pe valoarea evaluată a caselor lor.
Impozitul pentru anul se repartizează între proprietarii anteriori și noii proprietari atunci când imobilul este vândut în timpul unui an fiscal. Această împărțire procentuală se bazează pe durata anului în care ați deținut proprietatea în comparație cu cât timp proprietarii anteriori au avut structura.
Asigurarea Proprietarului
Asigurarea proprietarului va ajuta la acoperirea valorii clădirii și funcționează la fel ca asigurarea standard de proprietate pentru proprietari. Polița va acoperi daunele cauzate de chiriași și pierderile cauzate de furtuni. Dacă proprietatea dvs. se află într-o zonă cu risc ridicat și este expusă la inundații, cutremur și incendii, asigurați-vă că aveți asigurarea adecvată pentru a vă acoperi investiția.
Dacă vă aflați într-o pierdere după un eveniment, puteți solicita programului de asistență în caz de dezastru al Administrației micilor afaceri (SBA) pentru un împrumut care va ajuta la repararea daunelor.
1031 Schimb cu impozit amânat
Puteți vinde o proprietate cu profit și puteți transfera veniturile într-o altă proprietate fără a fi nevoie să plătiți un impozit pe câștigul de capital, dar se aplică niște reguli foarte stricte. Conform Codului de venituri interne, titlul 26, secțiunea 1031:
„Niciun câștig sau pierdere nu va fi recunoscut la schimbul de proprietăți deținute în scopul utilizării productive într-un comerț sau afaceri sau pentru investiții, dacă proprietatea este schimbată numai cu proprietăți de același fel care urmează să fie deținute fie pentru uz productiv într-un comerț sau afaceri, fie pentru investiție.”
Proprietate „de tip similar” înseamnă un alt imobil sau proprietate. Cu toate acestea, nu necesită neapărat un schimb teren pentru teren sau birou pentru birou.
Puține clase de active de investiții și strategii se pot compara cu bunurile imobiliare închiriate. Oamenii au nevoie de un loc unde să locuiască, iar a deține o casă nu este posibil sau dorit de toată lumea.
Balanța nu oferă servicii și consiliere fiscale, de investiții sau financiare. Informațiile sunt prezentate fără a lua în considerare obiectivele de investiții, toleranța la risc sau circumstanțele financiare ale unui anumit investitor și ar putea să nu fie potrivite pentru toți investitorii. Performanța trecută nu indică rezultatele viitoare. Investiția implică riscuri, inclusiv posibila pierdere a principalului.
