Прежде чем вы начнете раздавать ключи от своего дома в качестве хозяина на Airbnb, VRBO, HomeAway или другом сайте совместного проживания, убедитесь, что вы знаете, как отчитываться и платить подоходный налог. Важно знать подробности, потому что вы должны разделять служебное и личное использование своего домашнего пространства и определять дни, используемые для аренды.
В этой статье вы найдете обзор налогов Airbnb, в том числе, когда доход вашего хозяина подлежит налогообложению, как вычитать расходы и как сообщать о федеральном подоходном налоге.
Ключевые выводы
- Хозяева Airbnb подают свои налоговые отчеты либо по Приложению E, либо по Приложению C, в зависимости от того, предоставляют ли они существенные услуги гостям.
- Если вы используете свой дом лично, вы должны разделить личные расходы и расходы на аренду.
- Чтобы рассчитать налоговые вычеты, вы должны определить, какая часть вашего дома предназначена для аренды и сколько дней в году она используется для этой аренды.
- Если у вас есть гости Airbnb только несколько дней в году, вам не нужно сообщать о доходах, но вы не можете вычитать расходы.
Как определить, подлежит ли ваш доход Airbnb налогообложению
Ваш доход Airbnb не облагается налогом, если вы сдаете часть своего дома в аренду всего на несколько дней в году. Дни аренды — это дни, когда кто-то платит справедливую рыночную стоимость за дом или комнату. Правило IRS гласит, что вы не должны платить налоги с дохода, полученного от аренды, если:
- Вы арендуете свой дом не более чем на 14 дней в течение года.
- Вы сами пользуетесь домом 14 или более дней в году или не менее 10% от общего числа дней, которые вы сдаете в аренду другим.
Правило 14 дней также применяется, если вы просто сдаете в аренду комнату или часть дома. Если у вас есть гости Airbnb только несколько дней в году, вы не должны платить подоходный налог с полученных денег, но вы также не можете вычесть какие-либо расходы в качестве хозяина.
Аренда Все vs. Часть вашего дома
Ваша налоговая ситуация отличается в зависимости от того, используете ли вы лично весь дом или его часть в течение года.
Если вы не живете в доме, вы можете списать все расходы на имущество, но только за те дни, когда вы сдаете его в аренду по справедливой рыночной стоимости.
Если вы сдаете в аренду только часть имущества или лично пользуетесь какой-либо частью имущества, вы можете списать только ту часть, которая использовалась для сдачи в аренду, и только за те дни, когда вы ее арендуете.
Вычет расходов на аренду
Чтобы вычесть расходы как хозяина Airbnb, начните с разделения своих расходов на две категории: прямые расходы и косвенные расходы.
Вы можете вычесть все расходы, непосредственно связанные с вашим хостингом Airbnb, например сборы, уплаченные Airbnb, рекламу или местные лицензии и сборы.
Вы можете вычесть расходы на жилье, но только для той части вашего дома, которая используется для вашего хостинга Airbnb. Косвенные расходы включают коммунальные услуги и интернет, а также амортизацию. Например, если вы снимаете комнату, вы должны рассчитать площадь комнаты в процентах от площади вашего дома и вычесть только эту часть ваших расходов.
Некоторые расходы могут быть как прямыми, так и косвенными. Например, если у вас есть услуги по уборке только комнаты, которую вы сдаете в аренду, это прямые расходы. Если вы нанимаете уборку всего дома, включая комнату, используемую для гостей Airbnb, это косвенные расходы, и вы должны рассчитать процент, используемый для аренды.
Указание дохода от аренды в налоговой декларации
Вы должны отчитываться и платить налоги с вашего дохода в качестве принимающей стороны. Форма, которую вы используете для отчета о доходах и расходах Airbnb, зависит от того, предлагаете ли вы существенные услуги для удобства ваших гостей, такие как регулярная уборка, смена постельного белья или подача завтрака.
Если вы не оказываете существенных услуг, считается, что вы занимаетесь арендой недвижимости, и вы отчитываетесь о доходах и расходах в Приложении E — Дополнительные доходы и убытки.
Если вы предоставляете существенные услуги своим гостям, такие как завтрак или свежее постельное белье каждый день, все меняется. Вы больше не считаетесь арендодателем; теперь вы управляете сервисным бизнесом.
Стать сервисным бизнесом означает:
- Все ваши доходы облагаются налогом (без правила 14 дней)
- Теперь вы должны платить налог на самозанятость (Social Security/Medicare) с этого дохода.
- Вы подаете налоговую декларацию по Приложению C.
Грань между доходом от аренды и доходом от самозанятости часто трудно увидеть. Прежде чем подавать налоговую декларацию Airbnb, проконсультируйтесь со своим налоговым специалистом, чтобы подтвердить свою налоговую принадлежность в качестве арендодателя или владельца бизнеса.
Ограничения доходов при вычете расходов на аренду
Еще один поворот в различии между хозяевами Airbnb как арендодателями и работниками сферы услуг — это налоговые потери.
Сдача имущества в аренду считается пассивной деятельностью, даже если вы активно участвуете в бизнесе. В этом случае вы можете вычесть расходы только в пределах суммы вашего дохода; другими словами, у вас не может быть убытка.
С другой стороны, если вы управляете своим Airbnb как сервисным бизнесом, это означает, что вы можете нести все убытки без ограничений.
Если ваши убытки за налоговый год ограничены, вы можете перенести избыточный убыток, чтобы компенсировать доход в будущих налоговых годах.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Как хозяин Airbnb, что я могу списать со счетов?
Вы можете списать все свои расходы, связанные с тем, что вы являетесь хозяином Airbnb, например сборы Airbnb, расходы на рекламу, юридические и профессиональные услуги. Вы также можете вычесть расходы на использование вашего дома, но только за те дни, когда вы сдавали свой дом в аренду, и только за ту часть вашего дома, которая была сдана в аренду по справедливой рыночной стоимости. Примерами общих деловых и личных расходов являются уборка и техническое обслуживание, коммунальные услуги, страхование вашего дома и налоги на недвижимость.
Считаются ли хозяева Airbnb самозанятыми?
Кто-то считается самозанятым, если он занимается бизнесом для себя. Хозяин Airbnb может считаться самозанятым, если он предлагает существенные услуги и ведет бизнес для получения прибыли. Если владелец бизнеса работает не по найму, он может получить полную сумму вычетов, чтобы иметь убытки, но он также облагается налогом на самозанятость для социального обеспечения и Medicare.
Будет ли Airbnb присылать мне какие-либо формы для уплаты налогов?
Airbnb обязана отправлять вам ежегодный налоговый отчет Форма IRS 1099-K если вы соответствуете следующим критериям:
- Вы гражданин США, иностранец-резидент США или действуете как юридическое лицо США.
- Ваши валовые платежи за год составили более 20 000 долларов США.
- У вас было более 200 транзакций за год
Вы также можете получить форму 1099-K, если с ваших платежей удерживались налоги или если вы работаете в Массачусетсе или Вермонте.
В форме 1099-K указывается общая сумма платежей за год, месяц за месяцем и любой удержанный федеральный подоходный налог.
