Если вы проводите сравнительный анализ рынка (CMA), скорее всего, это происходит по одной из двух распространенных причин. Вы либо хотите определить цену листинга, либо проверить рыночную стоимость недвижимости, которую вы или клиент планируете купить. В любом случае ваши расчеты должны быть точными и иметь разумную текущую рыночную стоимость.
CMA предназначены не только для листинговых агентов. Они также предоставляют полезный инструмент агентам покупателей, помогая им направлять своих клиентов к реалистичным предложениям по конкретной недвижимости.
Компоненты CMA
CMA является жизненно важным компонентом любого листинга или предложения недвижимости. Он обеспечивает наиболее точную картину стоимости и потенциальной цены продажи недвижимости, помимо оценки. Вы сравниваете эту недвижимость с другими, которые уже были проданы — чем позже, тем лучше.
Сравнение с другими котировочными ценами, а не с фактическими, может быть похоже на сравнение одной несбыточной мечты с другой. У вас нет возможности узнать, являются ли эти цены реалистичными и приемлемыми, или же сварливый владелец просто не согласится на меньшее.
Процесс создания CMA аналогичен процессу оценки, но последний может выполняться только лицензированным оценщиком недвижимости. Домовладельцы могут провести собственные CMA, чтобы получить четкое представление о том, сколько стоят их дома.
Основные шаги
Во-первых, у вас есть объект недвижимости с функциями и характеристиками. Теперь найдите три наиболее сопоставимых объекта недвижимости и запишите их детали и цены продажи.
Внести коррективы в цены реализации на разницу между ними и объектом недвижимости.
Рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитывается на основе скорректированных сопоставимых цен продажи.
Выбор сопоставимых свойств
Надежный CMA — это не ракетостроение, но он требует тщательного выбора сопоставимых объектов недвижимости.
Они должны находиться как можно ближе друг к другу, в идеале — в одном районе. Это должны быть текущие продажи, желательно за последние несколько недель. Они должны иметь характеристики и характеристики, максимально приближенные к характеристикам вашего объекта недвижимости.
Достижение всего этого обычно приводит к созданию CMA, на который вы можете положиться.
Общие элементы для включения во все CMA
Организуйте эту информацию в электронной таблице:
- Адреса субъектов и сопоставимых объектов появляются в первой строке.
- Введите информацию об объектах недвижимости и их характеристиках, включая цены продажи сопоставимых объектов недвижимости, в следующие четыре строки.
- Выделите строку площади каждого дома.
- Введите корректирующие значения для года постройки, размера участка, спален, ванных комнат, гаражных помещений, недавних ремонтных работ и исключительных внешних особенностей, таких как бассейн. Они идут в последнем столбце.
- Все строки ниже строки «Цена продажи» рассчитываются таблицей самостоятельно.
- Скорректированные сопоставимые цены реализации указаны в предпоследней строке с разбивкой по долларам за квадратный фут ниже.
- «Стоимость объекта недвижимости» — это рассчитанная рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная путем умножения среднее значение скорректированной площади проданных квадратных метров на квадратные метры объекта свойство.
Внесение корректировок
Большая часть того, что вам придется заполнить, — это точные данные о каждом из свойств. Единственное место, где вам, вероятно, придется интерпретировать и проявлять субъективность, — это последний столбец значений корректировок.
Здесь вы назначаете стоимость каждого товара с учетом корректировок сопоставимой цены продажи. Другими словами, сколько стоит спальня, если на нашем объекте недвижимости больше или меньше спален, чем на объекте недвижимости?
Вычтите несколько долларов из его проданной цены, чтобы скорректировать ее в сторону понижения и сделать ее более сопоставимой с объектом недвижимости, если она имеет больше спальни. Бани и гаражные помещения работают одинаково. Ванны могут обозначать полуванны, при этом объект недвижимости имеет 2,5 ванны.
Вы можете определить приблизительную стоимость каждого из этих предметов в долларах на интернет-сайтах, посвященных ремонту, или спросив у местного оценщика, какие значения они используют.
Попытайтесь определить приблизительную рыночную стоимость полного акра земли с учетом корректировки размера участка. В таблице будет использоваться площадь в квадратных футах, поскольку площадь большинства участков составляет менее акра. Но используйте значение полного акра в последнем столбце.
Используйте площадь участка в квадратных футах для каждого объекта недвижимости. Преобразуйте площадь в квадратные футы, используя 43 560 квадратных футов на акр, если один или несколько из них больше акра.
Другие варианты
Предполагается, что это будет быстрый и достаточно точный расчет CMA. Вы также можете сделать второй, используя текущие объекты недвижимости и их прейскурантные цены. Это может помочь вам определить, меняется ли рынок, если цены выше или ниже, а затем вы сможете принять решение о том, как скорректировать рыночную стоимость вашего объекта недвижимости.
Просто помните, что эти цифры — то, что другие хотеть для их свойств. Это не обязательно то, что покупатели готовы платить.
Этот лист работает с тремя свойствами. Вы не можете использовать только одно или два сопоставимых свойства, потому что расчеты будут бомбическими, но вы можете добавить один или несколько столбцов непосредственно перед последним, если вы хорошо разбираетесь в электронных таблицах и хотите использовать больше комп. Фактически вы можете создать несколько листов с более или меньшим количеством сопоставимых свойств.
