Модифицированная чистая аренда представляет собой компромисс между валовой арендой и тройной нетто-ареной. Арендодатель и арендатор обычно разделяют расходы на содержание, а арендатор соглашается платить налоги и страховку. Коммунальные услуги, вероятно, также будут обсуждаться в рамках модифицированного чистого договора аренды.
Этот вид аренды может использоваться в промышленных, торговых или офисных объектах с несколькими арендаторами. Сопротивление арендаторов тройной чистой аренде, особенно в старых объектах недвижимости, делает модифицированную чистую аренду более популярной. Это позволяет найти компромиссную ситуацию, которая разделяет затраты на эксплуатацию и техническое обслуживание здания.
Условия модифицированной чистой аренды столь же разнообразны, как и виды бизнеса по строительству и аренде. Гибкость этого типа аренды делает для облегчения соглашения между арендатором и арендодателем. Многие договоры аренды заключались из-за творческих измененных условий чистой аренды.
Почему модифицированная чистая аренда популярна?
Чтобы ответить на этот вопрос, давайте подумаем о различных вариантах использования помещений, сдаваемых в коммерческую аренду. Бизнесу необходима прибыль, чтобы продолжать свое существование (в отличие от правительства). Владелец бизнеса тратит много времени и усилий на анализ своих доходов и расходов, а также цен на продукты или услуги, чтобы управлять необходимой прибылью.
- Магазин одежды: Этот владелец бизнеса обеспокоен освещением и дисплеями, поскольку освещение является основным потребителем электроэнергии. Возможно, арендодатель захочет договориться с предприятием об оплате коммунальных услуг. Хотя в одежде есть сезонная составляющая, ассортимент просто корректируется в соответствии с сезоном. Таким образом, этот владелец бизнеса может захотеть заключить договор аренды с фиксированной суммой каждый месяц, но с долей расходов на ремонт, поскольку ремонт в помещении магазина одежды не так уж и велик.
- Продовольственные магазины или рестораны: Когда имеется много холодильного оборудования, особенно встроенных холодильников, коммунальные услуги, вероятно, будут предметом переговоров между арендодателем и арендатором. Ремонт также будет включен в этот список переговоров, поскольку арендатор может захотеть разделить эти расходы, чтобы получить некоторый контроль. Участие в расходах позволит арендатору запланировать профилактическое обслуживание, чтобы избежать потерь продуктов питания в случае сбоев в охлаждении.
- Легкое производство или сборка: Часто оборудование на этих предприятиях принадлежит предприятию, а не арендодателю, поэтому ремонт и техническое обслуживание ложатся на арендатора. Однако, в зависимости от потребления электроэнергии или газа оборудованием, могут потребоваться некоторые переговоры по коммунальным услугам.
- Факторы риска использования: Предположим, что здание исторически использовалось как склад, и новый арендатор собирается заняться легким производством или сборкой компонентов. Если это изменит профиль страховых рисков для строения, страховка увеличится, и арендодатель, вероятно, захочет позаботиться об этом с помощью согласованного измененного соглашения о чистой аренде.
- Изменение зонирования использования: Давайте снова воспользуемся предыдущим примером. Изменение использования требует изменения зонирования или отказа от него. При его одобрении ставка налога на имущество для строения меняется. Если она вырастет (обычно это связано с налогами), домовладелец, вероятно, будет искать некоторого облегчения.
- Спорадическое размещение или использование: Арендатор арендует складское/офисное здание, но не будет там большую часть времени. Это должно быть складское помещение без отопления и других значительных коммунальных услуг, когда арендатор отсутствует. Возможно, в их интересах договориться и оплатить коммунальные услуги в качестве компромисса за более низкую арендную плату.
Это лишь несколько примеров, и существует множество других видов бизнеса, которые могли бы получить выгоду от модифицированной чистой аренды. И арендодатель, и арендатор занимаются бизнесом с целью получения прибыли. Хороший арендатор ценен, как и ответственный арендодатель. Иногда арендодатель желает увеличить продолжительность аренды, и взамен он может пойти на уступки в других областях аренды. Бизнес — это серия переговоров с клиентами, продавцами, арендодателями и арендаторами.
