Покрытие интересов арендованного имущества: что это такое?

Покрытие процентов по аренде защищает бизнес от финансовых последствий потери привлекательного договора аренды в случае повреждения или уничтожения имущества. Это страховое покрытие особенно важно, когда компания платит за аренду своих помещений значительно меньше рыночной ставки.

Многие договоры аренды коммерческой недвижимости позволяют владельцу здания расторгнуть договор аренды, если здание становится негодным. частично или полностью непригодным для проживания из-за физической утраты, поэтому наличие такого типа защиты может быть критический.

Что такое покрытие интересов по аренде?

Страхование интересов арендованного имущества покрывает финансовые потери, которые вы понесете в результате расторжения договора аренды. Убыток должен возникнуть в результате прямой физической утраты или повреждения имущества в помещениях, указанных в декларациях. Более того, ущерб должен быть результатом опасности, застрахованной по вашему полису.

Арендодатель может иметь право расторгнуть договор аренды, даже если часть здания, занимаемая арендатором, не была повреждена. У арендодателя может быть возможность, но не обязанность, восстановить строение, если здание полностью разрушено. Арендодатель может быть не обязан ремонтировать или заменять серьезно поврежденное здание до тех пор, пока он не получит страховую выплату.

Как работает страхование интересов по аренде

Отмена аренды может серьезно повлиять на малый бизнес, который платит меньше текущей арендной ставки.

Например, предположим, что Флойд владеет компанией Fantastic Flooring, которая продает ковры и другие напольные покрытия со склада. Компания арендует половину склада площадью 20 000 квадратных футов у Peerless Properties. В настоящее время компания платит 0,50 доллара за квадратный фут за помещение площадью 10 000 квадратных футов, или 5 000 долларов в месяц.

Флойд заключил договор аренды два года назад, когда цены на аренду в его районе были низкими. С тех пор арендная плата выросла, но срок аренды Флойда истекает еще через три года, так что он спокойно придерживается этих условий аренды.

Фирма Флойда, вероятно, должна будет платить дополнительно на 2500 долларов в месяц или 30 000 долларов в год по условиям нового договора аренды по рыночным ставкам, если он потеряет этот. Фирма понесет дополнительные расходы в размере 90 000 долларов в течение следующих трех лет, если сегодня потеряет договор аренды и ей придется заключить новый.

Флойд также улучшил склад с момента начала его аренды. К ним относятся новое освещение, индивидуальные полки и модернизация погрузочной платформы. Улучшения теперь являются частью здания. Они не являются собственностью Флойда, но он будет иметь право на пользование ими до конца срока аренды.

Однажды поздно ночью из-за неисправной проводки возник пожар, который серьезно повредил здание. За исключением небольшого задымления напольных покрытий, часть склада, занимаемая Fantastic Flooring, не пострадала от пожара. Тем не менее, Peerless Properties расторгает договор аренды Флойда.

Fantastic Flooring застрахована от повреждения материалов напольного покрытия в соответствии со своим полисом коммерческой недвижимости, но у нее нет покрытия экономических потерь, которые она понесет из-за потери договора аренды. Компания также не имеет страхового покрытия в случае потери возможности использования улучшений, внесенных в здание. Эти предметы не были повреждены, поэтому утрата возможности использования не покрывается страхованием имущества фирмы.

Флойд мог бы защитить свой бизнес от финансовых потерь, возникающих в результате расторжения договора аренды, приобретя покрытие процентов по аренде.

Типы покрытия интересов по аренде

Страхование интересов арендованного имущества может включать в себя несколько видов покрытия, если в графике покрытия указан лимит страхования:

• Проценты арендатора за аренду (TLI): это разница между ежемесячной арендной платой, которую вы платите, и арендной стоимостью недвижимости, также называемая рыночной арендной ставкой. В этом примере арендная плата арендаторов Fantastic Flooring составит 2500 долларов США или 7500 долларов США минус 5000 долларов США.
• Премиальные выплаты: это неамортизированная часть денежного бонуса, которую вы заплатили за получение аренды и которая не будет вам возвращена. Возможно, вы заплатили домовладельцу бонус в размере 5000 долларов, чтобы обеспечить трехлетнюю аренду, а не пятилетнюю аренду.
• Улучшения и улучшения. Возможно, ваш бизнес внес улучшения в арендуемую вами недвижимость, которую вы не можете удалить по закону, например, освещение и модернизацию Флойда. Покрытые проценты по аренде включают неамортизированную часть платежей, которые вы произвели за улучшения, хотя сюда не входит стоимость улучшений, покрываемых другой страховкой. политики.
• Предоплаченная арендная плата: это неамортизированная часть арендной платы, которую вы заплатили заранее, которая не будет вам возвращена. Например, вы могли заплатить арендную плату за три месяца вперед, когда сдавали недвижимость в аренду.

Требования к чистым процентам по аренде

Предел, указанный в вашем полисе для покрытия процентов по аренде, представляет собой сумму процентов по аренде ваших арендаторов и ваших ежемесячных процентов по аренде на дату вступления в силу вашего полиса. Например, ваш чистый процент по аренде на начальном этапе составляет 2333 доллара США, если ваш TLI составляет 1500 долларов США, а ваш MLI составляет 833 доллара США. Это максимальная сумма, которую ваш страховщик заплатит в рамках покрытия процентов по аренде, если ваша аренда будет расторгнута на дату начала действия вашего полиса.

Чистая процентная ставка по аренде снижается каждый месяц в течение срока действия полиса. Максимальная сумма, которую ваш страховщик заплатит в рамках покрытия процентов по аренде, — это ваши чистые проценты по аренде на момент возникновения убытка в случае аннулирования аренды. Ваш страховщик рассчитает чистую процентную ставку по аренде, добавив следующее:

• Ваша валовая процентная ставка по аренде, умноженная на процентный коэффициент аренды за оставшиеся месяцы аренды на момент возникновения убытка.
• Ваша ежемесячная процентная ставка по аренде, умноженная на оставшиеся месяцы аренды на момент возникновения убытка.

Чистые проценты по аренде включают в себя два компонента: проценты по аренде арендаторов и ежемесячные проценты по аренде.

Проценты арендаторов по аренде (TLI)

Это представляет собой выгоду, которую вы получите от выгодной аренды в течение оставшихся месяцев. Ваш TLI представляет собой приведенную стоимость вашей валовой доли в аренде. Он рассчитывается путем умножения валовой процентной ставки по аренде на применимый коэффициент процентной ставки по аренде.

Валовая аренда – это аренда, при которой арендодатель оплачивает все расходы, связанные с имуществом. Валовая процентная ставка по аренде — это разница между стоимостью аренды вашего помещения и арендной платой, которую вы платите каждый месяц. Ваша валовая процентная ставка по аренде составит 1500 долларов США или 5000 долларов США минус 3500 долларов США, если рыночная ставка аренды составляет 5000 долларов США в месяц, а ваша компания в настоящее время платит 3500 долларов США.

Коэффициент процентной ставки по аренде выводится из таблицы, которая должна быть приложена к вашему полису. Факторы могут варьироваться в зависимости от преобладающей процентной ставки и количества месяцев, оставшихся до окончания срока аренды. Процентный коэффициент аренды составляет 33,4213, при условии, что у вас осталось 36 месяцев аренды и преобладающая процентная ставка составляет 5%. Ваш чистый процент по аренде составит 1500 долларов США, умноженные на 33,4213 долларов США, или 50 132 долларов США.

Ежемесячный процент по аренде (MLI)

Ежемесячные проценты за аренду отражают ваши ежемесячные затраты на выплаты бонусов, улучшения и усовершенствования, а также предоплаченную арендную плату. Эти пункты не будут применяться, если вы не заплатили бонус, не сделали улучшений или не заплатили арендную плату заранее.

Ежемесячные проценты по аренде для каждого предмета должны рассчитываться отдельно, если вы хотите включить эти расходы. Ваша первоначальная стоимость будет разделена на количество месяцев, оставшихся до окончания срока аренды, когда вы произвели расходы по каждому предмету. Например, ваш MLI будет составлять 25 000 долларов США, разделенных на 30, или 833 доллара США, если срок вашего 36-месячного договора аренды составлял шесть месяцев и вы потратили 25 000 долларов США на улучшения.