Kúpa nehnuteľností na prenájom, ktoré sú v a núdzový stav je jednou zo stratégií, ako zarobiť peniaze ako investor do nehnuteľností. Nehnuteľnosti na prenájom, ktoré sú staré alebo sú v exekúcii, sa často dajú kúpiť s výraznými zľavami. Zistite, na čo sa zamerať pri kúpe nehnuteľnosti, ako aj o najlepších stratégiách pridania hodnoty.
Čo treba hľadať, čo môže zvýšiť hodnotu prenájmu
Pri zvažovaní potenciálnej nehnuteľnosti na prenájom existuje niekoľko faktorov, ktoré by mohli poukazovať na sľubnú investíciu.
- susedstvo- Pozrite si ceny prenájmu v okolí. Zvyšovali sa, klesali alebo stagnovali za posledných desať rokov? Ak kupujete do oblasti, ktorá sa regentrifikuje, môžete zaznamenať výrazné zvýšenie cien nájomného do 10 rokov.
- Dopyt na prenájom - Je tam veľa bytových domov resp viacrodinné domy v oblasti? Ak áno, oblasť má veľký počet prenajímateľov a ak ste schopní urobiť svoju nehnuteľnosť žiaducou, mali by ste mať stály tok zainteresovaných nájomníkov.
-
Prístup k verejnej doprave - Požičovne, ktoré sú v pešej vzdialenosti od verejnej dopravy, sú veľmi žiadané. To zahŕňa autobusovú linku alebo železničný systém.
- Možnosť pridať spálňu - Ak sa vám podarí prerobiť 2 izbový byt na 3 izbový, môžete si účtovať vyššie nájomné. Môže existovať jedáleň alebo bonusová rodinná izba, ktorá by sa mohla ľahko stať spálňou uzavretím jednej steny a pridaním šatníka.
- Školský obvod- Ľudia chcú žiť v oblasti s dobrým školským systémom. Ľudia, ktorí si nemôžu dovoliť kúpiť túto školskú štvrť, si prenajmú.
- Trh práce - Priťahuje práca ľudí do tejto oblasti? Otvorila si v blízkosti veľká korporácia centrálu? Sú zamestnávatelia ľahko dostupní z oblasti, či už autom alebo verejnou dopravou?
- K dispozícii parkovisko - Ponúka nehnuteľnosť parkovanie mimo ulice, či už vo forme príjazdovej cesty alebo malého pozemku? Nájomníkom môžete účtovať mesačný poplatok za parkovanie alebo ho len započítať do mesačného nájmu.
- Vonkajší priestor - Vonkajší priestor je žiaduci pre budúcich nájomníkov, aj keď ide o spoločný dvor.
- Práčovňa v priestoroch - Pre nájomníkov je žiaduce mať na pozemku práčovňu, aj keď je na mince.
- Hľadajte renovácie, ktoré zvládnete – Ak sami nie ste šikovní alebo nemáte dodávateľa, ktorému dôverujete, možno budete chcieť zvážiť nehnuteľnosti, ktoré potrebujú kozmetické opravy, ako napr. výmena pracovnej dosky alebo inštalatérske zariadenia, a nie tie, ktoré potrebujú rozsiahle renovácie, ako sú všetky nové elektrické. Náklady na renováciu môžu rýchlo narásť a ovplyvniť vašu schopnosť zarábať peniaze.
- Kúpiť nehnuteľnosť neobývanú - Prinútiť existujúcich nájomníkov, aby sa odsťahovali, môže byť nočnou morou. Jednoduchšie bude rekonštruovať nehnuteľnosť, ktorá je voľná. Po dokončení rekonštrukcie budete pravdepodobne môcť novým nájomcom účtovať vyššie nájomné, ako by ste získali zvýšením nájomného súčasného nájomcu po obnovenie prenájmu.
Renovácie, ktoré pomáhajú zvýšiť hodnotu prenájmu
Existuje veľa renovácií, ktoré môžu pomôcť zvýšiť hodnotu vášho prenájmu. Náklady na tieto renovácie sa budú značne líšiť v závislosti od faktorov, ako je oblasť krajiny, kvalita zvoleného produktu a cena práce. Odhady nákladov na renováciu boli získané z Sprievodca skutočnými nákladmi domáceho poradcu,
Pridajte spálňu
V jednotkách, ktoré sú v súčasnosti jedno alebo dvojizbové, by konverzia existujúcej izby na ďalšiu spálňu mohla výrazne zvýšiť mesačné nájomné. Informujte sa u svojho miestneho stavebného oddelenia, aby ste sa uistili, že priestor vyhovuje predpisom, ako je napríklad správna výška stropu, výstupné okno, a skriňa.
- Priemerná cena- 100 dolárov, ak potrebujete pridať iba skriňu. Medzi 1 500 a 5 000 $, ak potrebujete prejsť stavebným oddelením a pridať správny výstupný bod.
Aktualizácie kúpeľne a kuchyne
Kúpeľne a kuchyne predávajú nehnuteľnosti a rýchlo prenajímajú aj byty. V určitých situáciách môže byť potrebné vykuchať celú kuchyňu alebo kúpeľ, ale mnohokrát to nie je potrebné. Menšie vylepšenia výrazne zvyšujú hodnotu, ako napríklad:
- Renovácia kuchynských skriniek - Priemerná cena - 2600 dolárov
- Výmena starých dosiek za kremeň alebo žulu- Priemerná cena - 3000 dolárov
- Opätovné obloženie Backsplash- Priemerná cena - 1500 dolárov
- Opätovné obloženie podlahy v kúpeľni - Priemerná cena - 100 štvorcových stôp - 1 500 - 2 000 USD
- Opätovné obloženie sprchovej steny- Priemerná cena - 15 - 20 USD za štvorcový stopu
- Výmena starej kúpeľňovej toalety - Priemerné náklady sa líšia - 85 - 2 000 USD
- Výmena toalety - Priemerná cena - 100 dolárov
- Výmena spotrebičov- Priemerná cena - chladnička - 500 - 3 000 USD; Sporák - 650 - 2 000 USD, Umývačka riadu - 400 - 700 USD; Digestor - 200 - 3 000 USD.
- Výmena vodovodných armatúr - Náklady sa značne líšia - 20 až viac ako 1 000 USD
- Výmena svietidiel - Náklady sa značne líšia - 20 až viac ako 1 000 USD
- Čerstvý náter – Priemerná cena DIY – 40 dolárov za galón farby, 15 dolárov za štetec. Priemerný maliar - 30 dolárov za hodinu plus náklady na farbu a materiály.
Viac funkčné rozloženie
Odstránením steny medzi kuchyňou a obývacou izbou môže byť priestor funkčnejší a príťažlivejší pre budúcich nájomníkov. Budete si musieť najať architekta, aby zistil, či je stena nosná. Ak áno, budete musieť mestu predložiť plány architektov, vybaviť povolenia a nainštalovať správnu podperu na zbúranie múru.
- Priemerné náklady - 300 až 1 000 USD bez zaťaženia. Nosnosť 1200 až 3000 dolárov.
Výmena opotrebovaného koberca, starých dlaždíc alebo inštalácia podlahy z tvrdého dreva znamená obrovský rozdiel v hodnote vášho prenájmu.
- Priemerná cena podlahy z tvrdého dreva - 5 až 10 dolárov za štvorcový meter plus 3 až 10 dolárov za štvorcový meter na inštaláciu.
Vymeňte svietidlá
Výmena vodoinštalácie a svietidiel v celom byte pomáha premeniť celý vzhľad jednotky.
- Náklady sa značne líšia v závislosti od kvality zvoleného príslušenstva.
Vymeňte Windows
Výmena starších okien pomôže predchádzať prievanu a minimalizovať vonkajší hluk.
- Priemerné náklady - 300 až 700 USD za okno.
Maximalizujte úložisko
Inštalácia šatníkových systémov osloví nájomníkov, pretože v bytoch zvyčajne chýba úložný priestor.
- Priemerná cena - 1000 dolárov
ČERSTVO NATRETÉ
Čerstvý náter dokáže priestor rýchlo oživiť.
- Priemerná cena - interiér - 1750 dolárov.
Nainštalujte umývačku riadu
Inštalácia umývačky riadu môže z dlhodobého hľadiska ušetriť peniaze znížením nákladov na vodu.
- Priemerné náklady - 300 až 700 USD za umývačku riadu. 350 dolárov za inštaláciu. 150 dolárov za inštalatéra na vodovodné potrubie. 50 až 100 dolárov za hodinu pre elektrikára za zásuvku a obvod.
Obrubníkové odvolanie
Exteriér nehnuteľnosti bude prvá vec, ktorú nájomca uvidí. Ploty alebo zábradlie musia byť v dobrom stave. Okenice by mali byť natreté a správne pripevnené. Čerstvá vrstva náteru môže rozjasniť exteriér. Niekoľko kríkov alebo rastlín môže pomôcť nehnuteľnosti cítiť sa viac ako doma.
- Priemerné náklady na maľovanie exteriéru - 2 500 USD.
Parkovanie mimo ulice
Veľkou výhodou je ponúknuť nájomníkom parkovanie mimo ulice. Ak sa vám podarí rozšíriť existujúcu príjazdovú cestu alebo pridať prístrešok pre auto, vaša jednotka môže vyžadovať vyššie nájomné.
- Priemerné náklady na asfaltovú príjazdovú cestu - 3 až 4 doláre za štvorcový meter.
Renovácie, ktoré môžu zlomiť banku
Prílohy
Pridanie k ploche nehnuteľnosti bude spočiatku stáť desiatky tisíc dolárov, ale tiež zvýši váš ročný účet za daň z nehnuteľnosti. Pravdepodobne bude lepšie renovovať existujúcu štruktúru.
- Priemerné náklady na pridanie - 80 až 200 USD za štvorcový meter.
Renovácia čriev
Ak si kúpite nehnuteľnosť, ktorá musí byť vypitvaná až po cvoky, môžete mať rýchlo po krk. Nepredvídané štrukturálne problémy, problémy s plesňami, problémy s dodávateľmi a náklady na materiál môžu viesť k tomu, že počiatočné odhady sa zdvojnásobia alebo strojnásobia. Ak nemáte skúsenosti s rozsiahlymi rekonštrukciami, je najlepšie si kúpiť nehnuteľnosť, ktorá potrebuje len kozmetické úpravy.
Luxusné materiály
Aj keď sú špičkové materiály krásne a pomôžu vám rýchlo prilákať nájomcu, hrozí vám nadmerné vylepšenie. Ak všetky ostatné prenájmy v tejto oblasti idú za 1 000 USD, nájomník pravdepodobne neutratí 2 000 USD mesačne na bývanie vo vašom prenájme, pretože je celá mramorová kúpeľňa.
Menej odolné materiály
Prenájmy si vyžadujú veľa zneužívania. Materiály musia byť estetické, ale aj odolné. Mramorové dosky vyzerajú krásne, ale ľahko sa odštiepia a zafarbia a je potrebné ich vymeniť.
Výmena vecí, ktoré majú ešte užitočnú životnosť
Ďalšou chybou renovácie je predpoklad, že je potrebné všetko vymeniť. Mnohé položky je možné opraviť za zlomok nákladov. Nehnuteľnosť môže mať napríklad pôvodné zábradlie okolo prednej verandy s niekoľkými chýbajúcimi stĺpikmi. Namiesto výmeny celého zábradlia si môžete nechať u fréza vyrobiť potrebné stĺpiky na mieru za rozumnú cenu.
