Tak ako ste museli urobiť určité kroky pri kúpe nehnuteľnosti na prenájom, musíte tiež urobiť určité prípravy, keď chcete dať nehnuteľnosť na predaj. Ak pripravíte seba a svoju nehnuteľnosť, získate tú najlepšiu šancu predať svoju nehnuteľnosť rýchlo a za najlepší dolár. Tu sú kroky, ktoré by ste mali urobiť predtým, ako uvediete svoju nehnuteľnosť na trh.
Papierovačky
Prehľad o príjmoch a výdavkoch: Chcete sa uistiť, že máte všetky svoje finančné informácie v poriadku, skôr ako dáte svoju nehnuteľnosť na prenájom na predaj. Vypracovanie prehľadu o príjmoch a výdavkoch vám a každému potenciálnemu kupcovi poskytne lepší obraz o hodnote vašej nehnuteľnosti.
príjem: V tejto správe o príjmoch a výdavkoch budete chcieť zaznamenávať všetky príjmy, ktoré nehnuteľnosť dostáva na mesačnej a ročnej báze. To môže zahŕňať mesačné nájomné nájomcom, ako aj akékoľvek ďalšie nájomné z parkovacích miest, používanie práčok a sušičiek alebo platby, ak máte to šťastie, že máte na sebe billboard alebo vežu mobilného telefónu nehnuteľnosť.
Výdavky: Výkaz o príjmoch a výdavkoch musí obsahovať aj peniaze, ktoré za daný rok miniete. To môže zahŕňať:
- Daň z majetku
- Poistné platby
- Poplatky za vodu a kanalizáciu: Ak ste zodpovední za služby.
- Poplatky za elektrinu: Ak ste zodpovední za energie.
- Poplatky za plyn: Ak ste zodpovední za energie.
- Poplatky za olej: Ak ste zodpovedný za služby.
- Údržba: Väčšina investorov a/alebo realitných kancelárií odhadne percento údržby. Tradične je táto suma päť percent z hrubého prevádzkového príjmu. Náklady na údržbu sa budú líšiť v závislosti od veľkosti nehnuteľnosti, veku nehnuteľnosti a množstva vonkajšieho priestoru. Môže zahŕňať veci, ako sú náklady na terénne úpravy, náklady na opravu alebo výmenu zastaraných alebo zlyhaných zariadení, zámky dverí, okná, prasknuté dlaždice, netesnosti vo vodovodnom potrubí, netesnosti strechy alebo vratké zábradlia.
- Náklady na neobsadenosť: Väčšina investorov bude brať do úvahy aj faktor neobsadenosti. V závislosti od typu nehnuteľnosti môžete očakávať, že toto číslo sa bude pohybovať od piatich do desiatich percent hrubého prevádzkového príjmu. Náklady na neobsadenosť môžu zahŕňať náklady na predaj nehnuteľnosti, ako je umiestnenie reklám na prenájom, a náklady na držbu nehnuteľnosti, ako sú dane a poistenie.
Zhromaždite dokumenty súvisiace s príjmami, výdavkami a správou majetku
Položky z výkazu príjmov a výdavkov: Predtým, ako dáte prenajatú nehnuteľnosť na predaj, budete chcieť nájsť tlačené kópie položiek, ktoré ste zahrnuli do výkazu príjmov a výdavkov. Budete chcieť zhromaždiť tieto vyhlásenia z predchádzajúceho roka. To môže zahŕňať všetky účty za energie, výkazy poistenia, dane z nehnuteľnosti, splátky hypotéky, platby nájomného, náklady na údržbu atď.
Všetky tieto potvrdenky by ste mali naskenovať do počítača, aby ste mali aj ich digitálnu kópiu. To uľahčí odoslanie položky potenciálnemu kupujúcemu, právnemu zástupcovi alebo maklérovi, ak o to požiadate, pretože ju už budete mať k dispozícii elektronicky.
Kópie všetkých platných prenájmov: Budete chcieť zhromaždiť kópie všetkých nájomných zmlúv pre súčasných nájomcov. Tá bude slúžiť na overenie aktuálnej platby nájomného, ako aj dĺžky nájmu.
Zoznam všetkých nedávnych vylepšení nehnuteľnosti: Mali by ste si dať dokopy zoznam všetkých vylepšení, ktoré ste na nehnuteľnosti za posledné roky urobili. Dali ste si napríklad novú strechu, vymenili pec alebo zrekonštruovali kuchyňu? Budete tiež chcieť uviesť približný dátum vykonania práce a prípadne aj približnú hodnotu zlepšenia.
Do svojho zoznamu vylepšení budete chcieť pridať popisné prídavné mená. Napríklad, namiesto slova, renovovaná kuchyňa, môže byť príťažlivejšie povedať, renovovaná kuchyňa, vrátane skríň v štýle šedej trepačky, polárnej bielej žuly a skoseného pozadia metra.
Okrem toho by ste mali nájsť aj akýkoľvek dôkaz o vykonanej práci. Môžu to byť kópie faktúr, zmlúv o dielo alebo iných príjmových dokladov.
Realitný maklér často použije tento zoznam vylepšení pri zostavovaní podrobností o vašej nehnuteľnosti. Preto by tento zoznam mal byť čo najpodrobnejší.
Kópie všetkých povolení: Prvá vec, ktorú budete chcieť urobiť, je uistiť sa, že na vašom pozemku nie sú žiadne otvorené povolenia. V závislosti od vášho mesta môžete túto žiadosť podať osobne, telefonicky alebo online. Toto je známe ako žiadosť o otvorené verejné záznamy.
Ak sú na pozemku nejaké otvorené povolenia, pravdepodobne ich budete musieť pred predajom uzavrieť. Budete musieť určiť, aké práce je potrebné dokončiť, potom najať licencovaného dodávateľa na dokončenie práce nech príde inšpektor z mesta a overí, že práca bola vykonaná na kódovaní, aby mohli zatvoriť povolenie.
Mali by ste zhromaždiť alebo získať kópie všetkých povolení na akúkoľvek prácu, ktorá bola kedy dokončená na pozemku. Vaše mesto by vám malo byť schopné poskytnúť kópie všetkých povolení zaznamenaných pre danú nehnuteľnosť.
Určite ziskový potenciál
Mali by ste posúdiť svoje financie, aby ste získali prehľad o tom, koľko peňazí by ste mohli potenciálne zarobiť, ak by ste svoju nehnuteľnosť predali.
1. Koľko dlhujete na hypotéke? Máte nejaké sankcie za platbu vopred?
2. Poznajte náklady na uzavretie, za ktoré budete počas predaja vašej nehnuteľnosti niesť zodpovednosť. To by mohlo zahŕňať daň z prevodu nehnuteľnosti pri predaji, províziu realitnej kancelárie pri predaji, poplatky za nahrávanie a poplatky za právnika.
3. Zistite, aký je váš základ dane za nehnuteľnosť, aby ste vedeli, koľko na daniach budete dlžní. Porozprávajte sa so svojím účtovníkom, aby ste zistili, aký je váš daňový základ.
Vo všeobecnosti budú vaším základom všetky výdavky, ktoré išli do majetku, ktorý nebol v danom čase odpísaný rok, ako je kúpna cena, záverečné náklady a vylepšenia, mínus koľko ste odpísali v odpisoch počas rokov.
4. Zistite, aká je približná trhová hodnota vašej nehnuteľnosti. Mali by ste nájsť dve alebo tri porovnateľné nehnuteľnosti, ktoré sa predali vo vašom okolí za posledný rok. Pomocou týchto čísel si môžete urobiť približnú predstavu o cenovom rozpätí, v ktorom by sa mala vaša nehnuteľnosť predávať.
5. Vezmite si hrubú trhovú hodnotu vašej nehnuteľnosti mínus suma, ktorá vám zostane na hypotéke, mínus záverečné náklady na predaj vašej nehnuteľnosti, aby ste určili, s akou sumou peňazí by ste odišli zľava.
6. Potom musíte určiť, koľko peňazí budete dlhovať na daniach z kapitálových výnosov. Za týmto účelom zoberiete predajnú cenu svojho majetku mínus daňový základ, ktorý ste vypočítali. Táto suma určí, koľko dlhujete za dane z kapitálových výnosov. Uistite sa, že sa porozprávate so svojím účtovníkom, pretože môžu nastať situácie, keď odídete s veľmi malým množstvom peňazí na predaj ale dlhuje podstatne viac na daniach z kapitálových výnosov v dôsledku odpisov z celého vlastníctva nehnuteľnosť.
Údržba
Odložená údržba: Pred predajom budete chcieť, aby vaša nehnuteľnosť vyzerala čo najlepšie. Toto je čas na vyriešenie akýchkoľvek problémov s údržbou, ktoré ste odkladali. To môže zahŕňať maľovanie spoločných priestorov, zlepšenie terénnych úprav alebo vzhľadu obrubníkov, opravu tečúcich toaliet alebo drobné kvapkanie v kohútikoch.
Kapitálové vylepšenia: Musíte tiež určiť, či sa oplatí dokončiť nejaké kapitálové vylepšenia pred predajom. Prinesie vylepšenie väčšiu návratnosť, než koľko stojí? Môžete napríklad dať novú strechu na nehnuteľnosť za nižšiu cenu, ako je trhová cena?
Má zmysel investovať viac peňazí do nehnuteľnosti? Ak takéto vylepšenia neurobíte, zníži to možnosť predaja? Odradí niekoho od kúpy nehnuteľnosti zlá strecha, hnijúca paluba alebo diery v stenách?
Všeobecné tipy
Upozorniť nájomníkov: Keď je vaša nehnuteľnosť na prenájom skutočne na trhu, potenciálni kupci budú musieť mať možnosť zadať aspoň jednu nájomnú jednotku, keď si budú nehnuteľnosť prezerať. Preto budete musieť určiť, ako a kedy oznámite nájomníkom, že dávate nehnuteľnosť na predaj. V závislosti od veľkosti vašej nehnuteľnosti možno nebudete musieť oznámiť všetkým nájomcom svoj zámer nehnuteľnosť predať. Budete musieť iba oznámiť nájomníkom, ktorých byty chcete ukázať potenciálnym kupcom.
Niekedy majú nájomníci strach, keď počujú, že nehnuteľnosť ide na predaj. Obávajú sa, že pri predaji budú premiestnení. Obávajú sa aj toho, ako bude nový prenajímateľ spravovať nehnuteľnosť. Niektorí nájomcovia to využijú aj ako príležitosť na to, aby sa vyjadrili voči prenajímateľovi za rozumné a nerozumné problémy, takže buďte opatrní, aby ste nechali nájomníkov komunikovať s potenciálnymi kupcami.
Obsadiť prípadné voľné miesta: Pred predajom budete mať v ideálnom prípade 100 percentnú obsadenosť vašej nehnuteľnosti. Ak máte voľné miesto, nesnažte sa ho rýchlo obsadiť. Uistite sa, že stále dodržiavate celý proces skríningu.
Ak sa vaša nehnuteľnosť nepredá rýchlo, zostanete uviaznutí s akýmkoľvek nájomcom, ktorého do nehnuteľnosti umiestnite. Do nehnuteľnosti tiež nechcete umiestňovať problémových nájomníkov, ktorí môžu nehnuteľnosť poškodiť v čase, keď potrebuje vyzerať čo najlepšie. Je lepšie mať voľnú jednotku ako tú, v ktorej býva zlý nájomník.
Pohovor s realitnými maklérmi: Budete musieť nájsť realitnú kanceláriu, ktorá vám ponúkne vašu nehnuteľnosť na prenájom. Ak už máte realitného makléra, s ktorým ste v minulosti spolupracovali a cítite sa s ním dobre, všetko je pripravené.
V opačnom prípade budete musieť pohovoriť s niekoľkými realitnými maklérmi. Je dôležité hľadať maklérov, ktorí sa špecializujú na typ nehnuteľnosti a oblasť, v ktorej predávate. Rodinné domy alebo byty možno nepotrebujú niekoho tak špecializovaného, ale pre viacrodinné, maloobchodné nehnuteľnosti, zmiešané využitie nehnuteľnosť alebo iné jedinečnejšie investície, chcete hľadať niekoho, kto úspešne predáva typ nehnuteľnosti, ktorý skúšate na predaj. Myslite na to rovnakým spôsobom, ako sa právnici špecializujú na určité oblasti, ako je rozvod, daňové odvolanie alebo právo obchodných spoločností.
Kedy ho uviesť na trh
Investičné nehnuteľnosti sa neriadia rovnakými pravidlami ako predaj primárnych rezidencií vlastníkom domov. Bežný trh s bývaním je najsilnejší na jar, keďže rodiny sa snažia dostať do svojich nových domovov ešte pred novým školským rokom.
Vo všeobecnosti môžete investíciu do nehnuteľnosti dať na predaj kedykoľvek počas roka. Počas prázdnin alebo v lete môžete zaznamenať nižšiu aktivitu.
