Môže podnájomník žalovať prenajímateľa? Ak majster nájomná zmluva neudelil nájomcovi v prvom rade podnájomné právo, potom nie, podnájomca nemôže žalovať svojho prenajímateľa. Môžete však žalovať osobu, od ktorej ste si prenajali, ak vám v prvom rade klamala o svojich právach dať vám do podnájmu.
Ak máte spor s prenajímateľom -- či už ide o nájom alebo podnájom a nemôžete pracovať veci si vyriešite sami, obráťte sa na advokáta, ktorý má skúsenosti s obchodnou zmluvou spory.
Platia podmienky hlavného prenájmu
Predtým, ako si od kohokoľvek prenajmete, uistite sa, že vidíte hlavný nájom. Mnohí majitelia podnájom zakazujú. Ak podpíšete podnájomnú zmluvu s nájomcom, ktorý nemá právo na podnájom, máte nielen málo zákonných práv, ale môžete byť dokonca vysťahovaný, ak sa to prenajímateľ dozvie.
Znenie rámcovej nájomnej zmluvy je kľúčovým faktorom pri určovaní, či má podnájomca právo podať žalobu, ako aj to, či podnájomník prevzal povinnosti hlavný nájom (t. j. prevzal celý priestor a záväzky alebo má len kanceláriu v zadnej časti?)
Štátne súdy sa spoliehajú na jazyk v hlavnom prenájme
Štátne súdy vyniesli rôzne rozhodnutia v prípadoch, keď podnájomníci žalovali prenajímateľov. Keďže sa táto oblasť práva stále formuje, je najlepšie poradiť sa s právnikom vo vašom štáte.
Vo všeobecnosti však podmienky rámcovej nájomnej zmluvy zohrávajú dôležitú úlohu pri určovaní, či podnájomník môže žalovať prenajímateľa. Hlavná nájomná zmluva môže obmedziť vaše práva podať žalobu, aj keď váš podnájom hovorí, že môžete žalovať nájomcu uvedeného v hlavnej nájomnej zmluve.
Napríklad je pomerne bežné, že nájomné zmluvy obsahujú arbitrážne alebo mediačné doložky. To znamená, že súhlasíte s tým, že v prípade sporu medzi vami a prenajímateľom nepôjdete pred súd. To je zvyčajne dobrá vec pre podnájomníka aj prenajímateľa, pokiaľ v ňom nie je uvedené, že v prípade nemožnosti dosiahnutia dohody úplne strácate právo podať žalobu.
Tieto klauzuly by mali uvádzať konkrétnu sprostredkovateľskú alebo rozhodcovskú spoločnosť – nie jednotlivca. Rozhodca by mal byť neutrálny – nie niekto spojený s prenajímateľom alebo jeho zástupcom.
Porušenia prenajímateľa nie sú vždy delikty
Je dôležité pochopiť, že ak váš prenajímateľ alebo nájomca, ktorého si prenajímate, poruší nájomnú zmluvu, vo všeobecnosti nemôžete žalovať o náhradu škody z deliktu (t. j. laici bežne označujú ako „bolesť a utrpenie.“) Iba v prípade určitých typov správania alebo „zlého úmyslu“ existuje možnosť žalovať za delikt škody.
Žalovať niekoho je len zriedka ziskové, takže nikdy nepodpisujte nájomnú zmluvu s myšlienkou, že ak sa vyskytnú problémy, môžete zlého majiteľa postaviť na súd a vyhrať. Vždy je lepšie podpísať zmluvu, ktorej rozumiete a vyhovuje vám, a len s prenajímateľom, ktorému môžete dôverovať.
