Ak chcete prenajať svoju nehnuteľnosť nájomníkom podľa sekcie 8, vaša jednotka musí spĺňať určité kritériá sekcie 8. Zvyčajne ide o dvojdielny proces, ktorý zahŕňa preskúmanie ceny prenájmu, ako aj zdravia a bezpečnosti prenájmu. Ak chcete zistiť, či je nájomné za vašu nehnuteľnosť primerané, miestna kancelária sekcie 8 použije niekoľko kritérií na porovnanie s inými nehnuteľnosťami v tejto oblasti. Tu je osem vecí, ktoré hľadajú.
5 krát Časť 8 sa zaoberá primeranosťou nájomného
Sú určité chvíle, keď musí orgán verejného bývania rozhodnúť, či je nájom za jednotku primeraný. Tie obsahujú:
- Keď sa prenajímateľ snaží získať schválenie svojej jednotky na bývanie nájomníka podľa oddielu 8.
- Keď chce prenajímateľ súčasného nájomcu podľa § 8 zvýšiť nájomcovi nájomné.
- Keď nájomnej zmluvy je na obnovenie, kancelária sekcie 8 musí porovnať férové trhové nájomné spred jedného roka s férovým trhovým nájomným, ktoré je platné 60 dní pred uplynutím platnosti zmluvy. Ak Fair Market Rent klesne aspoň o päť percent v porovnaní s Fair Marketom v predchádzajúcom roku Nájomné, jednotka sa musí prehodnotiť, aby sa zistilo, či suma, ktorá bude zaplatená prenajímateľovi, je nájomné rozumné.
- Pod HUDPríkazy – Toto sa často stáva, keď chce HUD skontrolovať, ako PHA prideľuje prostriedky a vykonáva operácie.
- Keď to Úrad verejného bývania považuje za potrebné.
Kritériá na určenie primeranosti nájomného
Aby bolo možné určiť, či je prenájom jednotky primeraný, Úrad verejného bývania porovná túto jednotku s podobnými jednotkami v oblasti. Toto sa robí s cieľom zistiť, či je nájomné, ktoré účtuje prenajímateľ, primerané v porovnaní s podobnou jednotkou. Pre porovnateľnú jednotku bude PHA hľadať jednotku, ktorá je podobná v:
- Poloha- Jednotka sa musí nachádzať v oblasti, ktorú pokrýva kancelária sekcie 8. Ak sa jednotka nachádza v blízkosti, ÚVZ musí vykonať príslušné úpravy.
- Veľkosť je porovnateľná- Aj keď majú jednotky rovnaký počet spální, jedna spálňa, ktorá má 600 štvorcových stôp, nie je porovnateľná s jednou spálňou, ktorá má 1200 štvorcových stôp. Jednotky preto musia byť podobné počtom spální a rozlohou.
- Podobne v type- Jednotky musia byť umiestnené v tom istom typ nehnuteľnosti, ako napríklad v rodinnom dome, v bytovom dome, v bytovom dome alebo vo výškovej budove.
- Dátum výstavby- PHA nebude porovnávať novopostavený dom s domom, ktorý bol postavený v roku 1900.
- Stav majetku- Schátraná nehnuteľnosť sa nebude porovnávať s dobre udržiavanou nehnuteľnosťou.
- Kvalita renovácií- PHA nebude porovnávať modernizovanú jednotku s jednotkou, ktorá nebola zrekonštruovaná. Napríklad jednotka s úplne novými kuchynskými spotrebičmi a drevenými podlahami sa nebude porovnávať s jednotkou s 50-ročným kobercom a iba funkčným sporákom.
- Vybavenie a služby nehnuteľnosti- Úrad verejného bývania porovná jednotky s podobnou vybavenosťou a službami, ako napr práčka so sušičkou, centrálna klimatizácia, vyhradené parkovacie miesto, vonkajší priestor, výťah resp vrátnik.
- Počet zahrnutých služieb- ÚVZ musí brať do úvahy všetky energie, ktoré sú zahrnuté v cene prenájmu. Musia vykonať potrebné úpravy, aby mohli jednotky presne porovnať.
2 typy porovnateľných
Keď kancelária § 8 určuje primeranosť nájomného, porovnáva jednotku s podobnými jednotkami v oblasti. Porovnateľné sa získavajú pre dva typy vlastností:
- Vlastnosti v oblasti, ktoré sú podobné-ÚVZ porovná jednotku, ktorá sa snaží byť schválená pre sekciu 8, s jednotkami v oblasti, ktoré nie sú súčasťou programov pomoci pre verejné bývanie.
- Podobné jednotky v priestoroch- Ak sa jednotka, ktorá sa pokúša o schválenie podľa sekcie 8, nachádza v nehnuteľnosti, ktorá má jednu alebo viac podobné jednotky, ktoré nie sú súčasťou programu pomoci pre verejné bývanie, ÚVZ porovná Jednotky. Prenajímateľ musí potvrdiť, že suma poukazu na výber bývania podľa § 8 nebude vyššia ako výška nájomného, ktoré prenajímateľ vyberie za ostatné porovnateľné jednotky v areáli.
Čo ak sa vaša jednotka nepovažuje za primeraný prenájom?
Ak kancelária podľa sekcie 8 určí, že vaša jednotka nie je prenajatá primerane, vaša jednotka nebude oprávnená ubytovať nájomcu podľa sekcie 8. Poukážku na výber bývania si neprevezmete, aj keď je nájomca ochotný zaplatiť za bývanie vo vašej jednotke viac z vlastného vrecka. Nájomca podľa oddielu 8 bude môcť znova začať hľadať jednotku, ktorá sa považuje za primeranú.
