Prenájom nájomníkom s registrom trestov

Zatiaľ čo prenajímatelia majú konečné rozhodnutie o tom, ktorých nájomcov umiestnia do svojich prenajímaných nehnuteľností, existujú určité pravidlá, ktoré sa musia dodržiavať. V rámci procesu skríningu majú prenajímatelia prístup k registrom trestov žiadateľov, no aj tak musia pri používaní týchto informácií dodržiavať určité pokyny. Tu je to, čo treba hľadať v registri trestov a čo zahrnúť do politiky o histórii trestnej činnosti, aby ste sa vyhli obvineniu z diskriminácie.

Federal Fair Housing Act má pre prenajímateľov výhody a nevýhody, pokiaľ ide o zaobchádzanie so žiadateľmi, ktorí majú kriminálnu minulosť. Je dôležité pochopiť, čo je na tomto zákone dobré pre prenajímateľov, ako aj to, čo môže sťažiť správu nehnuteľností na prenájom.

Čo treba zvážiť

Pri preverovaní registra trestov budúceho nájomcu je potrebné vziať do úvahy viacero faktorov.

• Bola osoba odsúdená? Je veľký rozdiel medzi zatknutím za trestný čin a odsúdením za trestný čin. Zatknutie nerobí človeka vinným z ničoho, takže prenajímateľ by nemal odmietnuť potenciálneho nájomcu len na základe zatknutia.
• Aký bol priestupok? Akého trestného činu sa žalobca skutočne dopustil? Aká bola povaha trestného činu? Ak to nie je jasné, obráťte sa na právnika alebo policajta, aby vám to vysvetlil.
• Aký závažný bol priestupok? Musel žiadateľ zaplatiť pokutu alebo si skutočne odpykať trest odňatia slobody za spáchaný trestný čin? Ukradli košeľu z nákupného centra, alebo niekoho zastrelili?
• Aký nedávny bol priestupok? Spáchal žiadateľ priestupok minulý rok alebo sa stal pred 20 rokmi?
• Koľko je tam priestupkov? Musí žiadateľ zvážiť jeden trestný čin alebo má dlhý zoznam trestných činov?
• Kedy došlo k priestupku? Ak došlo k viacerým trestným činom, došlo k všetkým približne v rovnakom období alebo k trestným činom došlo počas niekoľkých rôznych rokov?
• Boli by ohrození ďalší nájomníci? Ohrozuje povaha trestného činu, ktorého sa žiadateľ dopustil, iných nájomníkov? Niektoré príklady môžu byť obchodovanie s drogami, znásilnenie, obťažovanie detí alebo napadnutie a ublíženie na zdraví. Prenajímateľ je zodpovedný za udržiavanie bezpečného prostredia pre nájomníkov.
• Mohol by trestný čin ovplyvniť schopnosť žiadateľa platiť nájomné? Ak daná osoba nemá minulé ani súčasné zamestnanie, máte právo odmietnuť prenájom žiadateľovi z dôvodu neschopnosti platiť nájomné.
• Mohol by priestupok ohroziť vašu nehnuteľnosť na prenájom? Prenajímateľ je zodpovedný za bezpečnosť prenajatej nehnuteľnosti. Ohrozuje záznam v registri trestov žiadateľa nehnuteľnosť na prenájom? Niektoré príklady potenciálnych rizík sú podpaľačstvo alebo vandalizmus.

Obmedzenia odmietnutia aplikácií

Široká politika odmietnutia bývania akémukoľvek potenciálnemu nájomcovi s akýmkoľvek typom trestnej minulosti by sa podľa federálneho zákona o spravodlivom bývaní považovala za diskriminačnú. Prenajímatelia môžu mať zavedené zásady, ktoré odopierajú bývanie osobám so špecifickou kriminálnou minulosťou, ktorá by mohla ohroziť bezpečnosť ostatných nájomníkov alebo majetku. Pri pohľade na kriminálnu minulosť žiadateľa musí prenajímateľ zvážiť aj typ trestného činu, závažnosť trestného činu a dĺžku času, ktorý uplynul od spáchania trestného činu.

Právna ochrana pre žiadateľov

Federal Fair Housing Act špecificky nechráni osoby s trestným záznamom pred diskrimináciou v činnostiach súvisiacich s bývaním. skôr Úrad generálneho právneho zástupcu HUD vydal usmernenia o tom, ako by prenajímatelia a iní mali pristupovať k tým, ktorí majú záznam v registri trestov, aby minimalizovali šance, že budú obvinení z diskriminačných praktík.

Podľa zákona je nezákonné diskriminovať na základe farby pleti, zdravotného postihnutia, rodinného stavu, národnosti, rasy, náboženstva a pohlavia. HUD sa domnieva, že odmietnutie prenájmu osobám s trestným záznamom by mohlo mať za následok diskrimináciu menšín.

Afroameričania a Hispánci sú zatýkaní, usvedčení a uväznení v oveľa vyššej miere ako bežná populácia. Podľa údajov Národnej asociácie pre pokrok farebných ľudí (NAACP), Afroameričania a Hispánci tvoria približne 30 % populácie USA, no tvoria ich blízko 60% všetkých uväznených ľudí v roku 2015, čo je posledný rok, za ktorý sú dostupné údaje.

HUD verí, že politika prenajímateľa, ktorá obmedzuje nájomníkov na základe kriminálnej minulosti, by neúmerne ovplyvnila menšinové skupiny. Preto sa takáto politika považuje za diskriminačnú praktiku.

HUD to rozdeľuje do dvoch kategórií, neúmyselná diskriminácia a úmyselná diskriminácia.

Neúmyselná diskriminácia

HUD používa trojkrokový proces na určenie, či je politika prenajímateľa v trestnej histórii diskriminačná a či porušuje federálny zákon o spravodlivom bývaní.

1. Má politika diskriminačný účinok? Žalobcovia musia poskytnúť dôkaz, že politika nepriaznivo ovplyvňuje ľudí určitej rasy alebo národného pôvodu viac ako iné skupiny. Na preukázanie tohto bodu by sa mali použiť štátne alebo miestne štatistiky, ale ak nie sú dostupné, možno použiť aj národné štatistiky. Každý prípad je jedinečný a na podporu tvrdení musí používať špecifické fakty, ako sú záznamy nájomníkov, miestne kriminálne štatistiky a údaje zo sčítania ľudu.
2. Je politika potrebná na dosiahnutie legitímneho nediskriminačného záujmu? Prenajímatelia musia poskytnúť dôkaz, že ich politika nie je formou diskriminácie a je potrebná z iného legitímneho dôvodu. Mnoho prenajímateľov tvrdí, že dôvodom politiky je ochrana bezpečnosti ostatných nájomníkov na ich pozemku. Vo všeobecnosti sa to považuje za legitímny dôvod na odmietnutie prenájmu nájomcovi s kriminálnou minulosťou. Prenajímateľ však musí uviesť konkrétny dôvod, prečo konkrétna trestná minulosť nájomcu ohrozuje bezpečnosť nehnuteľnosti a nájomcov. Všeobecné tvrdenie, že ktokoľvek s kriminálnou minulosťou je nebezpečnejší ako ktokoľvek bez kriminálnej minulosti, nie je prijateľné. Zásady musia byť špecifické v tom, že prenajímateľ nebude prenajímať osobám odsúdeným za trestné činy, ktoré by mohli ohroziť bezpečnosť nájomníkov alebo majetku. Prenajímatelia navyše nemôžu odmietnuť prenájom prípadným nájomníkom, ktorí boli zatknutí, ale neboli odsúdení. Nakoniec, prenajímatelia musia vziať do úvahy, ako nedávno došlo k trestnému činu. Ak sa trestný čin stal pred 20 rokmi, odmietnutie prenájmu potenciálnemu nájomcovi sa bude odôvodňovať ťažšie.
3. Existuje menej diskriminačná alternatíva? Ak prenajímateľ dokáže, že existuje legitímny dôvod na zavedenie politiky registra trestov, je na žalobcovi, aby zdôraznil menej diskriminačný prístup. To by mohlo zahŕňať skúmanie faktorov okrem kriminálnej histórie, ako je napríklad história žiadateľa nájom, vek v čase spáchania trestného činu alebo snaha žiadateľa o nápravu priestupky.

Úmyselná diskriminácia

Politika prenajímateľa je zámerne diskriminačná, ak sa s nájomníkmi s podobnými trestnými činmi zaobchádza rozdielne. Ak dvaja potenciálni žiadatelia majú podobnú kriminálnu minulosť, ale sú z dvoch rôznych rás, a prenajímateľ robí výnimky pre jedného žiadateľa a nie pre druhého, mohlo by ísť o porušenie federálneho veľtrhu bývania zák.

Je na budúcich nájomcoch, aby poskytli dôkazy o tom, že ich prenajímateľ diskriminoval, pretože patria do určitej demografickej skupiny. Prenajímatelia musia poskytnúť dôkazy, aby dokázali, že existuje nejaký nediskriminačný faktor, ktorý ich viedol k vylúčeniu nájomcu. Prenajímatelia môžu stále používať iné kvalifikačné štandardy, ktoré sa nepovažujú za diskriminačné, ako napríklad schopnosť nájomníka platiť nájomné včas.

Zločiny súvisiace s drogami

Prenajímateľov nemožno odsúdiť za neúmyselnú diskrimináciu za odmietnutie prenájmu nájomcovi, ktorý bol odsúdený za nelegálnu výrobu alebo distribúciu kontrolovanej látky. Odopretie bývania len príslušníkom určitej rasy, národnostného pôvodu alebo inej skupiny na základe tohto štandardu by sa však mohlo považovať za úmyselnú diskrimináciu.