Podstatná skutočnosť v nehnuteľnosti je informácia, ktorá, ak je známa, môže spôsobiť, že sa kupujúci rozhodne inak o zotrvaní v kúpnej zmluve alebo o cene zaplatenej alebo prijatej za nehnuteľnosť. Rezidenčné aj komerčné nehnuteľnosti môžu byť ovplyvnené požiadavkami na zverejnenie materiálnych skutočností.
Väčšina štátnych zákonov vyžaduje, aby realitný agent zverejnil všetky známe podstatné skutočnosti.
Čo je materiálna skutočnosť?
Hmotný fakt musí byť práve taký – podporiteľný fakt. Musí znižovať hodnotu nehnuteľnosti alebo predstavovať nebezpečenstvo pre obyvateľov. Ale jednoducho to môže byť aj informácia, ktorá by ovplyvnila legitimitu a vynútiteľnosť zmluvy.
- Alternatívny názov: Materiálne nepriaznivá skutočnosť
Presné podrobnosti o tom, čo predstavuje alebo nepredstavuje podstatnú skutočnosť, sa môžu v jednotlivých štátoch do určitej miery líšiť.
Ako fungujú materiálne fakty
Agenti, makléri a predajcovia majú vo všetkých štátoch povinnosť prezradiť alebo zverejniť informácie, ktoré by mohli ovplyvniť predajnosť nehnuteľnosti. Napríklad agent, ktorý v minulosti ukázal nehnuteľnosť, ktorá bola v tom čase poškodená vodou, by mal tieto informácie zverejniť potenciálnym kupcom, aj keď poškodenie nie je viditeľné ani po rokoch.
Kupujúci môžu prehodnotiť, koľko ponúknu, alebo dokonca, či chcú zostať v obchode, ak vedia o výrazných škodách spôsobených vodou.
Typy materiálnych faktov
Materiálne fakty sa môžu pohybovať od fyzických nedostatkov až po niečo menej hmatateľné, ako sú zvesti o duchovi, ktorý zvyčajne rinčí reťazami v podkroví.
Stav domu a problémy s opravami
Známe chyby v štruktúre musia byť zverejnené ako materiálne fakty takmer v každom štáte. Ak by sa potenciálny kupujúci dozvedel o probléme so strechou alebo základom, zmenil by buď názor, alebo cenovú ponuku.
Väčšina veriteľov vyžaduje domové prehliadky a hodnotenia, ktoré s najväčšou pravdepodobnosťou odhalia vážne chyby, aj keď ich agent alebo predajca nezverejní. Vo všeobecnosti nie je možné tieto veci skrývať.
Napríklad realitný maklér, ktorý pracoval predovšetkým ako nákupný agent, ukázal domov potenciálnemu kupujúcemu. Kupujúci urobil ďalšie rozhodnutie o kúpe po tom, čo zdvihol roh koberca a našiel značnú základnú trhlinu na veľkej časti podlahy hlavnej miestnosti. Predávajúci a/alebo kótovací agent mali povinnosť zverejniť tieto informácie.
Vražda alebo smrť v dome
Táto kategória je v niektorých štátoch uvedená ako „emocionálny defekt“. Zahŕňa vraždy, úmrtia alebo iné násilné trestné činy, ktoré sa mohli stať na pozemku.
Informujte sa u svojho štátu, aby ste zistili, čo sa považuje za hlásené v prípade emocionálnych defektov. Môžu existovať obmedzenia týkajúce sa časových rámcov a úmrtí z prirodzených príčin alebo samovraždy.
Pensylvánsky súd vydal precedensné rozhodnutie, že predchádzajúca vražda v dome nebola podstatnou skutočnosťou a nemusela byť zverejnená, ale to je len jeden štát. Určite sa budete chcieť pozrieť na pravidlá vášho štátu, ak viete, že v dome bola spáchaná vražda. Kalifornský súd urobil pravý opak a rozhodol pre kupca, ktorému nikto nepovedal o vraždách v dome, ktorý kúpili.
Niekedy musia byť odhalené aj násilné úmrtia, aj keď neboli technicky alebo právne považované za vraždu. Príkladom môže byť sebaobranná streľba domáceho narušiteľa vo vnútri domu.
Strašidelné domy
Príbehy o duchoch, prenasledovaní a paranormálnych aktivitách sa v mnohých štátoch nepovažujú za materiálny fakt. Povráva sa, že nehnuteľnosť sa nachádza v blízkosti starovekého pohrebiska, alebo možno predchádzajúci majiteľ vyčlenil časť záhrady pre svojich milovaných domácich miláčikov, ktorí prešli.
Niekedy je najlepšie to jednoducho zverejniť, ak si nemôžete byť istí, čo by sa malo zverejniť bez vykonania nejakého prieskumu.
Zvieratá ako materiálne fakty
Predajcovia musia zverejniť, či má dom v niektorých štátoch problémy so zvieratami alebo škodcami. Texas vyžaduje zverejnenie včelích rojov, škorpiónov a besných zvierat, ale nie sú to len problémy so zvieratami, ako je táto, ktoré musíte zvážiť, keď predávate svoj dom. Problémy so zvieratami sa môžu rozšíriť na susedovho neustále štekajúceho psa alebo na niekoho v susedstve, ktorý chová sliepky.
Sprostredkovateľ v prípade Iowy musel zaplatiť odškodné za to, že kupujúcim riadne nezverejnil skutočnosť, že existuje obmedzenie HOA na jedného psa na bydlisko. Kupci to zistili a zabili obchod. Sezónne problémy spôsobili, že dom na chvíľu zostal na trhu a predal sa za menej, ako ponúkali pôvodní kupujúci.
Požiadavky na zverejnenie materiálnych faktov
Realitní makléri a ich makléri sú na nebezpečnom území, ak nezverejnia niečo, čo vedia, aj keď si myslia, že to nemusia. Dobrým pravidlom je, že by ste mali pokračovať a zverejniť informácie, aby ste sa vyhli súdnym sporom, ak premýšľate, či by ste mali v prvom rade.
Náhrada škody priznaná v súdnom spore za nezverejnené podstatné skutočnosti sa môže pohybovať od represívnych v extrémne zlých prípadoch (peňažná odmena je myslená ako potrestanie predávajúceho a/alebo zástupcu) na kompenzáciu (predávajúci a/alebo zástupca musí kupujúcemu nahradiť náklady na opravu problém). Opäť to môže závisieť od štátu.
Je veľká šanca, že by kupujúcemu prekážalo, ak by vás informácia prinútila dvakrát si premyslieť jej zverejnenie.
Niektoré štáty, ako napríklad Maryland, idú ešte o krok ďalej a vyžadujú, aby predajcovia a držitelia licencií na nehnuteľnosti museli zverejniť, či dokonca „mali“ vedieť o významnej skutočnosti.Oregon zaväzuje predajcov a držiteľov licencií, aby vyhľadali odbornú radu, ak si myslia, že môže nastať problém, ale problém je mimo oblasti ich odbornosti.
Otázka je však jednoduchšia pre agentov a maklérov, ktorí vykonávajú prax výhradná nákupná agentúra. Zastupujú iba kupujúcich, nie predajcov, a je ľahké udržať ich najlepšie záujmy na začiatku zoznamu.
Kľúčové informácie
- Podstatná skutočnosť je informácia, ktorá by ovplyvnila rozhodnutie kupujúceho o kúpe nehnuteľnosti alebo koľko by bol ochotný za ňu zaplatiť, keby sa o tom dozvedel.
- Materiálne fakty môžu zahŕňať štrukturálne poškodenie alebo „emocionálne“ informácie o majetku, ako napríklad, že tam bol niekto zavraždený.
- Predajcovia a držitelia licencií na nehnuteľnosti sú zo zákona povinní vo všetkých štátoch zverejňovať podstatné skutočnosti, ale presné pravidlá, ako to urobiť a čo presne musí byť zverejnené, sa môžu líšiť.
- Spolupráca s vyškoleným a licencovaným maklérom alebo maklérom vo vašej oblasti vám pomôže vyhnúť sa najnákladnejším chybám v podobe nezverejnenia podstatných skutočností.
