Pri spolupráci s predávajúcimi na určení kótovacej ceny alebo s kupujúcimi pri kontrole hodnoty pred ponukou na kúpu realitní agenti robia to, čo je známe ako porovnávacia analýza trhu alebo CMA.
Prostredníctvom záznamov o predaných nehnuteľnostiach si realitný profesionál vyberie nedávno predané nehnuteľnosti, ktoré sú podobné predmetnej nehnuteľnosti a nachádzajú sa v rovnakej geografickej oblasti. Porovnaním týchto vlastností a úpravou rozdielov medzi vlastnosťami sa urobí odhad hodnoty predmetnej vlastnosti. Dôkladný realitný profesionál však urobí druhú odlišnú CMA pre predávajúceho alebo kupujúceho.
Druhá dôkladná CMA by zahŕňala porovnanie s v súčasnosti uvedenými podobnými nehnuteľnosťami v oblasti. Použil by sa rovnaký proces, ale s aktuálne uvedenými vlastnosťami. To by umožnilo posúdiť súčasnú konkurenciu a mohlo by to viesť k zvýšeniu alebo zníženiu odhadu na základe predaných nehnuteľností.
Kvalita porovnateľných výberov
Pre presnosť CMA pri určovaní trhovej hodnoty je rozhodujúci výber najlepších porovnateľných vlastností. Traja agenti, ktorí si vyberú čo i len jeden iný porovnateľný z troch alebo štyroch použitých, môžu prísť s veľmi odlišnými hodnoteniami. Stáva sa to často, keď predajca nakupuje pre agenta ponuky. Dostanú odhad hodnoty od niekoľkých agentov a sú prekvapení rozdielmi. Bohužiaľ, často ten, kto im dá najvyššie číslo, je ten, kto dostane zoznam, a zvyčajne to nie je dobré číslo.
Pri výbere kompozícií je potrebné zvážiť niekoľko vecí:
- Keď sa nehnuteľnosť predala: Predaje za viac ako dva alebo tri mesiace nie sú dobré, najmä na rýchlo sa meniacich trhoch. Čím novšie sú predaje, tým je menej pravdepodobné, že sa trh pohol natoľko, že predajné ceny nehnuteľností sú v čase CMA irelevantné.
- Kde sa nehnuteľnosť nachádza: Najlepšia situácia je, že dom je v rovnakej časti. V mnohých prípadoch to nie je možné, takže ďalšou úvahou je umiestnenie kompy v rovnakej štvrti alebo všeobecnej oblasti. Keď sa vám nedarí získať vhodné kompy týmto spôsobom, jediným dostupným zdrojom môžu byť veľmi podobné domy v podobných častiach v iných častiach mesta.
- Charakteristika domu: Čo sa týka počtu spální, kúpeľní, rozlohy domu dom, veľkosť pozemku a ďalšie vlastnosti domu, porovnateľné domy by mali byť podobné ako možné. Je zriedkavé, s výnimkou veľkých pododdielov vykrajovačov, že budete mať všetky tieto veci na presné porovnanie.
Kvalita úprav
Posledná vyššie uvedená položka nás privádza k diskusii o tom, ako kompenzujeme náš výpočet pre rozdiely v štruktúrach. Vykonávame úpravy, podobne ako pri odhadcoch, aby sme upravili predajné ceny porovnateľných domov tak, aby lepšie zodpovedali nášmu predmetnému majetku.
Inými slovami, ak máme dom s 3 spálňami, 2 kúpeľňami, garážou pre dve autá a obytnou plochou 2100 štvorcových stôp, pokúsime sa nájsť tri alebo štyri kompy so všetkými týmito vlastnosťami rovnakými. Zriedka sa nám to však podarí, takže budeme musieť upraviť ich predajné ceny.
- Povedzme, že jedna zostava má iba dve spálne. Musíme predpokladať, že s tromi by sa predal za viac peňazí, takže k skutočnej predajnej cene pridáme nejaké peniaze, aby sme ho upravili na tri spálne. To isté platí pre vane a garáže.
- Ak je to naopak, povedzme tri kúpeľne, keď náš predmetný dom mal iba dve, potom by sme v našej úprave odpočítali hodnotu kúpeľne od predajnej ceny.
- Kým nespravíme konečný výpočet, nemusíme so štvorcovými plochami nič robiť.
Keď sme upravili naše porovnateľné predajné ceny domov, vydelíme každú predanú cenu ich štvorcovými stopami, aby sme dostali predajnú cenu za štvorcovú stopu. Tie spriemerujeme pre naše tri alebo viac kompozícií, aby sme dostali jednu priemernú hodnotu na štvorcový meter. Potom to jednoducho vynásobíme rozlohou nášho domu, aby sme dostali odhadovanú aktuálnu trhovú hodnotu.
Tu máte veľký obraz o tom, ako robíte CMA, ale predtým, ako ich urobíte pre klientov, budete sa chcieť pohrabať a naučiť sa viac a precvičiť si ich.
