Kupujúci, najmä v komerčné nehnuteľnosti trhy využívajú paušálne hypotéky z viacerých dôvodov. Veritelia zarábajú na pôžičkách. Ak čísla fungujú a získajú dostatočnú bezpečnosť, komerční veritelia vytvoria paušálne hypotéky používané pri investíciách do komerčných nehnuteľností. Možno by vašej ďalšej investícii lepšie poslúžila paušálna hypotéka.
Potrebujete skonsolidovať nehnuteľnosti na refinancovanie
Investor môže vlastniť viacero nehnuteľností financovaných v rôznom čase a s veľmi odlišnými hypotekárnymi podmienkami. Ak sú sadzby nízke, mohlo by byť možné zoskupiť nehnuteľnosti na refinancovanie paušálnou hypotékou. Platby by tak mohli byť celkovo nižšie. Mohlo by to tiež umožniť majiteľovi vybrať si hotovosť, ktorá sa použije na ďalšie investície. Najmä ak investor drží viacero domov kúpených v rôznom čase za rôzne hypotekárne sadzby, môže to byť možnosť, ak existuje nejaký kapitál. Pre nehnuteľnosti držané na určitý čas to môže vyzerať takto:
- Hodnota nehnuteľnosti A 165 000 USD, zostatok úveru 125 000 USD pri 6,5 %, platba 847 USD/mesiac
- Hodnota nehnuteľnosti B 172 000 USD, zostatok úveru 122 000 USD pri 6,75 %, platba 809 USD
- Hodnota nehnuteľnosti C 149 000 USD, zostatok úveru 118 000 USD pri 6,0 %, platba 746 USD
- Celková hodnota je 468 000 USD, celková dlžná suma je 365 000 USD, celkové platby 2 402 USD
- Vlastné imanie je približne 23 %, takže úver je možný.
- Nová paušálna hypotéka vo výške 365 000 USD pri súčasnej sadzbe 5,0 % je platba 1 959 USD
- 443 USD zvýšenie mesačného cash flow
Zvýšte financovanie nových akvizícií
Predpokladajme, že investor chce vybudovať alebo zrekonštruovať komerčnú nehnuteľnosť. Suma hotovosti potrebná na kúpu a prácu je väčšia, ako si možno požičať len na túto nehnuteľnosť. Kupujúci by mohol poskytnúť ďalšie nehnuteľnosti v rámci paušálnej transakcie hypotéky na nehnuteľnosť. Pri správnych podmienkach by kupujúci mohol na nový projekt získať viac, ako je potrebné. Ako môžete vidieť v predchádzajúcom príklade, pracujeme s nehnuteľnosťami, ktoré sme nejaký čas vlastnili alebo sme mali vysoké zálohy. Nová pôžička si bude vyžadovať značný vlastný kapitál, najmä ak si vyberiete hotovosť.
Lepšie podmienky pôžičky
Zahrnutím ďalších nehnuteľností do paušálnej hypotéky je veriteľ lepšie chránený dodatočnou hodnotou ako zárukou. Často sa to dá použiť ako nástroj na vyjednanie lepších úrokových sadzieb alebo iných úverových podmienok. Ak nižšia platba umožňuje pozitívny peňažný tok z prenájmu, toto by mohla byť cesta. Predpokladajme, že sa zvýšili výdavky, možno dane. Použitím tohto prístupu by sa investor mohol vrátiť k predchádzajúcemu peňažnému toku alebo blízko neho s paušálnou hypotékou.
Predajcovia môžu zablokovať ďalší majetok v držbe papiera
Ak predávate nehnuteľnosť a požiadate o prevzatie časti financovania, predávajúci si môže lepšie chrániť svoju pozíciu, ak môže prinútiť kupujúceho, aby ako ďalšiu záruku úveru použil inú nehnuteľnosť, ktorú vlastní. Možno sa investor do rodinných domov s významným portfóliom pokúša presunúť do investície do bytu.
Projekt sa nájde, ale predajca si musí časť financií vziať späť. Môžu tak urobiť len v prípade, ak kupujúci využíva na zvýšenie bezpečnosti predávajúceho nejaké iné vlastnosti. Ako vidíme, existujú veľmi dobré obchodné dôvody na použitie paušálnej hypotéky na nehnuteľnosť. Ak existujú niektoré alebo všetky z týchto kritérií, kupujúci, predávajúci a veritelia by mali zvážiť túto alternatívu.
