Listina je právny nástroj, ktorý presúva vlastníctvo nehnuteľnosti z jednej fyzickej osoby alebo subjektu na druhú. Je ich viac ako jeden druh skutkua niektorí chránia príjemcu grantu – osobu, ktorá dostáva majetok – oveľa viac ako ostatní. Špeciálny záručný list ponúka len obmedzené záruky. V skutočnosti sa tomu niekedy hovorí aj listina o obmedzenej záruke.
Čo je to osobitný záručný list?
Poskytovateľ v špeciálnej záručnej listine - strana, ktorá predáva alebo prevádza nehnuteľnosť - ju poskytuje iba s dvoma zárukami. Garantuje, že získala vlastnícke právo, a zaručuje, že nehnuteľnosť nebola počas jej vlastníctva zaťažená.
Poskytovateľ v skutočnosti ručí za vlastníctvo nehnuteľnosti len proti jej vlastným konaniam alebo opomenutiam. Ona osobne nepodnikli žiadne kroky – alebo nepodnikli žiadne kroky – ktoré by ovplyvnili názov. Tiež nikto iný neurobil nič, čo by ovplyvnilo titul - aspoň počas obdobia jej vlastníctva. Zaručuje sa proti ničomu, čo sa mohlo stať alebo čo existovalo pred jej nadobudnutím majetku.
Záručné listy vs. Nezáručné listiny
Niektoré listiny neponúkajú žiadne záruky, takže špeciálna záručná listina je minimálne o krok nad týmto typom listiny, pokiaľ ide o ochranu. Nezáručná listina, niekedy označovaná ako listina o vzdaní sa nároku, jednoducho uvádza, že poskytovateľ dáva svoj podiel na nehnuteľnosti príjemcovi grantu.
V skutočnosti však existuje šedá zóna medzi negarantovanou listinou a listinou o vzdaní sa nároku. Listina o vzdaní sa nároku neobsahuje žiadne prísľuby, že poskytovateľ má skutočne záujem na majetku, ktorý má poskytnúť. Nezáručná listina síce zaručuje, že zadávateľ má čo sprostredkovať, ale nič viac okrem toho neponúka. Ani jeden typ listiny nezaručuje, že súčasný vlastník alebo ktokoľvek iný urobil čokoľvek, aby bránil titulu.
Špeciálna záruka vs. Všeobecné záručné listiny
Špeciálna záručná listina je v podstate modifikáciou všeobecnej záručnej listiny a výraz „špeciálna“ neznamená, že je v žiadnom prípade lepšia alebo lepšia.
Poskytovateľ poskytuje celkovú záruku vo všeobecnej záručnej listine. Zaručuje, že na nehnuteľnosť nie sú vôbec žiadne nároky ani ťarchy – žiadne nevznikli počas jeho vlastníctva a nehnuteľnosť mala v čase, keď ju kúpil, jasný titul.
Na rozdiel od toho špeciálna záručná listina zaručuje, že nehnuteľnosť bola voľná a čistá počas obmedzeného časového obdobia. Z tohto dôvodu to nie je bežný spôsob prevodu majetku.
Ale osobitný záručný list nie mať obmedziť len na tieto dve záruky. Iné záruky môžu byť poskytnuté, ak sú konkrétne uvedené v listine – a oba typy listín zaručujú, že predávajúci vlastní vlastníctvo a môže predmetnú nehnuteľnosť voľne predať. Obaja tiež považujú predajcu za zodpovedného za akékoľvek nezverejnené chyby alebo škody na majetku.
Kedy sa používa špeciálna záručná listina?
Pri transakciách s nehnuteľnosťami na bývanie medzi cudzími ľuďmi sa zo zrejmých dôvodov zriedka používajú špeciálne záručné listiny.
V prípade majetkových záležitostí však jednotlivec prijímajúci majetok vo všeobecnosti nejaké má úroveň komfortu a znalosť histórie nehnuteľnosti, preto sa v nich tieto listiny využívajú častejšie situácie. A nehnuteľnosti bežne prevádza exekútor pozostalosti alebo správca živej správy situácie – ani jeden z nich by nemal niesť zodpovednosť za chyby v titule, pretože ich nikdy osobne nevlastnil nehnuteľnosť.
Zadávateľ niekedy nemôže poskytnúť rozsiahle záruky. Hypotekárny veriteľ nemusí poznať predchádzajúcu históriu domu v prípadoch, keď je nehnuteľnosť zabavená a teraz ju ponúka na ďalší predaj. Môže to byť ošemetná situácia, pretože samotný fakt, že predchádzajúci majitelia sa dostali do exekúcie, naznačuje, že pravdepodobne mali nejaké finančné ťažkosti. Môžu mať zaťažený titul, ale nie sú to jednotlivci, ktorí zaručujú, že to neurobili. Poskytovateľom by v tejto situácii bol exekučný veriteľ.
Čo sa týka transakcií s komerčnými nehnuteľnosťami, tieto cesty k vlastníctvu môžu byť zablatené viacerými vlastníkmi, exekúciami a inými problémami. Tieto nehnuteľnosti môžu mať spletité a rozsiahle vlastnícke reťazce, takže je pravdepodobnejšie, že v týchto situáciách sa použijú špeciálne záručné listiny.
Príklad úskalí osobitného záručného listu
Povedzme, že ste práve našli nehnuteľnosť svojich snov a je vaša za veľmi rozumnú cenu, ale predajca vám ju chce sprostredkovať špeciálnym záručným listom.
Predchádzajúci vlastník – ten, ktorý mal vlastníctvo pred nadobudnutím nehnuteľnosti súčasným predávajúcim – niekoľko rokov neplatil dane z nehnuteľnosti. Župa zdokonalila záložné právo k nehnuteľnosti na splatné dane. Predajca vám to nemusí zverejniť v osobitnej záručnej listine, pretože počas obdobia vlastníctva neplatil dane z nehnuteľnosti.
Platba týchto daní sa preto môže stať vašou zodpovednosťou pri podpise zmluvy. Efektívne beriete vlastnosť "tak, ako je." Jediným spôsobom, ako odstrániť záložné právo, je zaplatiť príslušný dlh.
Byť opatrný
Transakcie s nehnuteľnosťami môžu byť dosť komplikované bez toho, aby ste sa museli obávať, aký typ listiny vás žiadajú podpísať. Ak sa ocitnete v situácii, keď budete požiadaní o prijatie špeciálnej záručnej listiny, spýtajte sa sami seba, prečo chce zadávateľ podnikať týmto spôsobom. Potom urobte svoj vlastný prieskum.
Váš alebo váš právnik môže vykonať vyhľadávanie titulu na nehnuteľnosti, aby objasnil akékoľvek problémy, ktoré sa vyskytli predtým, ako súčasný poskytovateľ prevzal vlastníctvo. V praxi to znamená, že ak financujete nákup, váš veriteľ bude chcieť mať uzatvorené poistenie titulu. Schválenie poistenia titulu vyžaduje vyhľadávanie titulu na odhalenie neznámych záložných práv a vecných bremien.
Čo z toho má Predajca?
Samozrejme, že predávajúci alebo obstarávateľ nehnuteľnosti by logicky uprednostnil osobitný záručný list. Nechce mať na háku ďalšie sľuby alebo záruky, ako je absolútne nevyhnutné. Ako predávajúci máte vždy možnosť pokúsiť sa vyjednať špeciálnu záručnú listinu, ale neočakávajte, že kupujúci bude súhlasiť.
Kúpna zmluva by mala jasne definovať druh listiny, ktorá sa má použiť, a zvyčajne ju nemožno zmeniť na poslednú chvíľu pri zúčtovacom stole.
