Као што сте морали да предузмете одређене кораке када сте купили своју некретнину за изнајмљивање, тако ћете морати да обавите и одређене припреме када желите да своју некретнину за изнајмљивање изнесете на продају. Припрема себе и своје имовине ће вам помоћи да добијете најбоље шансе да продате своју имовину брзо и за врхунски долар. Ево корака које треба да предузмете пре него што своју имовину ставите на тржиште.
Папирологија
Извештај о приходима и расходима: Желите да будете сигурни да имате све своје финансијске информације у реду пре него што своју некретнину за изнајмљивање дате на продају. Припрема извештаја о приходима и расходима даће Вама и сваком потенцијалном купцу бољу слику о вредности Ваше имовине.
приход: Укључено у овај извештај о приходима и расходима, желећете да евидентирате све приходе које је имовина примила на месечном и годишњем нивоу. Ово може укључивати месечну закупнину станара, као и сваку додатну закупнину паркинг места, машине за прање и сушење веша користите или плаћате ако имате среће да имате билборд или торањ за мобилни телефон на свом имовина.
Трошкови: Извештај о приходима и расходима такође мора да садржи новац који трошите за годину. Ово може укључивати:
- Порез на имовину
- Плаћања осигурања
- Накнаде за воду и канализацију: Ако сте одговорни за комуналије.
- Наплата за струју: Ако сте одговорни за комуналије.
- Наплата за гас: Ако сте одговорни за комуналије.
- Наплата за нафту: Ако сте одговорни за комуналне услуге.
- Одржавање: Већина инвеститора и/или Реалтора ће проценити проценат за одржавање. Традиционално, овај износ је пет одсто бруто пословног прихода. Трошкови одржавања ће варирати у зависности од величине имовине, старости имовине и количине спољашњег простора. То може укључивати ствари као што су трошкови уређења, трошкови поправке или замене застарелих или неисправних уређаја, брава на вратима, прозора, напуклих плочица, цурења водовода, цурења крова или климавих ограда.
- Трошкови слободних радних места: Већина инвеститора ће такође узети у обзир фактор слободних радних места. У зависности од врсте имовине, можете очекивати да ће овај број бити између пет и десет процената бруто оперативног прихода. Трошкови слободних радних места могу да обухватају трошкове продаје имовине, као што је постављање огласа за изнајмљивање, и трошкове држања имовине, као што су порези и осигурање.
Прикупите документе у вези са приходима, расходима и управљањем имовином
Ставке из извештаја о приходима и расходима: Пре него што ставите своју имовину за изнајмљивање на продају, желећете да пронађете штампане копије ставки које сте укључили у извештај о приходима и расходима. Желећете да прикупите ове изјаве из претходне године. Ово може укључивати све рачуне за комуналне услуге, изјаве о осигурању, порезе на имовину, плаћања хипотеке, плаћања закупнине, трошкове одржавања и тако даље.
Требало би да скенирате све ове рачуне у рачунар тако да имате и њихову дигиталну копију. Ово ће олакшати слање предмета потенцијалном купцу, адвокату или агенту за некретнине ако се то затражи, јер ћете га већ имати на располагању електронским путем.
Копије свих важећих закупа: Желећете да прикупите копије свих уговора о закупу за тренутне закупце. Ово ће се користити за проверу текућег плаћања закупнине, као и дужине закупа.
Листа недавних побољшања имовине: Требало би да саставите листу свих побољшања која сте направили на имовини последњих година. На пример, да ли сте ставили нови кров, заменили пећ или реновирали кухињу? Такође ћете желети да наведете приближан датум када је посао обављен и евентуално приближну вредност побољшања.
На своју листу побољшања, желећете да додате описне придеве. На пример, уместо да се каже реновирана кухиња, можда би било привлачније рећи реновирана кухиња, укључујући ормаре у сивом стилу шејкера, поларно бели гранит и закошену позадину подземне железнице.
Поред тога, требало би да пронађете било који доказ о обављеном послу. То могу бити копије фактура, уговора о раду или других признаница.
Често ће агент за некретнине користити ову листу побољшања када саставља детаље за вашу имовину. Стога, ова листа треба да буде што је могуће детаљнија.
Копије било које дозволе: Прва ствар коју ћете желети да урадите је да се уверите да нема отворених дозвола на вашем имању. У зависности од вашег града, овај захтев можете упутити лично, телефоном или онлајн. Ово је познато као захтев за отворену јавну евиденцију.
Ако постоје отворене дозволе на имању, вероватно ћете морати да их затворите пре продаје. Мораћете да одредите који посао треба да се заврши, затим унајмите лиценцираног извођача да заврши посао нека инспектор из града изађе и провери да ли је посао обављен на кодирању како би могли да затворе дозвола.
Требало би да прикупите или добијете копије свих дозвола за било који посао који је икада завршен на имању. Ваш град би требао бити у могућности да вам достави копије свих дозвола евидентираних за имовину.
Одредите потенцијал добити
Требало би да процените своје финансије да бисте добили увид у то колико новца бисте потенцијално могли да зарадите ако продате своју имовину.
1. Колико дугујете за своју хипотеку? Да ли имате било какве казне за плаћање унапред?
2. Знајте трошкове затварања за које ћете бити одговорни током продаје ваше имовине. Ово може укључивати порез на промет некретнина при продаји, провизију за некретнине при продаји, накнаде за снимање и адвокатске накнаде.
3. Знајте која је ваша пореска основица за имовину како бисте знали колико ћете пореза дуговати. Разговарајте са својим рачуновођом да утврдите која је ваша пореска основа.
Генерално, ваша основа ће бити сви трошкови који су ушли у имовину која није отписана у датом тренутку године, као што су набавна цена, трошкови затварања и побољшања, минус колико сте отписали амортизацију током године.
4. Знајте која је приближна тржишна вредност ваше имовине. Требало би да пронађете две или три упоредиве некретнине које су продате у вашој области у последњих годину дана. Можете користити ове бројеве да бисте добили грубу представу о распону цена у којем би ваша имовина требало да се продаје.
5. Узмите грубу тржишну вредност ваше имовине, минус износ који вам је остао на хипотеци, минус трошкови затварања продаје ваше имовине да бисте одредили са колико новца ћете отићи распродаја.
6. Затим морате да одредите колико новца ћете дуговати у виду пореза на капиталну добит. Да бисте то урадили, узети ћете продајну цену ваше имовине минус пореску основицу коју сте израчунали. Овај износ ће одредити шта дугујете за порез на капиталну добит. Обавезно разговарајте са својим рачуновођом јер могу постојати сценарији у којима ћете отићи са врло мало новца на продаји али дугују знатно више пореза на капиталну добит због отписа амортизације током целог власништва над имовина.
Одржавање
Одложено одржавање: Пре продаје, желећете да ваша имовина изгледа што је могуће боље. Ово је време да решите све проблеме са одржавањем које сте одлагали. Ово може укључивати фарбање заједничких просторија, побољшање пејзажа или привлачност ивичњака, поправљање текућих тоалета или мањих капања у славинама.
Капитална побољшања: Такође морате да утврдите да ли се довршавање било каквих капиталних побољшања пре продаје исплати. Да ли ће побољшање донети већи поврат него што кошта? На пример, да ли сте у могућности да поставите нови кров на имање за мање од тржишне цене?
Има ли смисла улагати више новца у некретнину? Ако не направите таква побољшања, да ли ће то смањити могућност продаје? Да ли ће лош кров, трула палуба или рупе у зидовима одвратити некога од куповине имовине?
Општи савети
Обавестите станаре: Када је ваша некретнина за изнајмљивање заиста на тржишту, потенцијални купци ће морати да уђу у најмање једну јединицу за изнајмљивање када гледају некретнину. Стога ћете морати да одредите како и када ћете обавестити закупце да стављате некретнину на продају. У зависности од величине ваше имовине, можда нећете морати да обавестите све станаре о својој намери да продате некретнину. Мораћете само да обавестите станаре чије станове желите да покажете потенцијалним купцима.
Понекад се станари уплаше када чују да је имовина на продају. Они се брину да ће бити расељени када се прода. Они такође брину како ће нови станодавац управљати имовином. Неки закупци ће такође искористити ово као прилику да се изјасне против станодавца због разумних и неразумних питања, па будите опрезни да допустите станарима да комуницирају са потенцијалним купцима.
Попуните сва слободна радна места: Пре продаје, идеално би било да имате 100 посто попуњености ваше имовине. Ако имате упражњено место, немојте сећи углове да бисте покушали да га попуните брзо. Уверите се да и даље пратите комплетан процес скрининга.
Ако се ваша имовина не прода брзо, бићете заглављени са било којим закупцем који поставите у некретнину. Такође не желите да у некретнину постављате проблематичне станаре који могу оштетити имовину у време када треба да изгледа најбоље. Боље је имати празну јединицу него ону која је заузета лошим закупцем.
Интервју са агентима за некретнине: Мораћете да пронађете агента за некретнине да бисте навели своју имовину за изнајмљивање. Ако већ имате агента за некретнине са којим сте радили у прошлости и са којим се осећате угодно, онда сте спремни.
У супротном, мораћете да интервјуишете неколико Реалтора. Важно је тражити агенте за некретнине који су специјализовани за врсту имовине и област у којој продајете. Једнопородичним кућама или становима можда неће требати неко тако специјализован, али за вишепородичну, малопродајну некретнину, мешовиту намену некретнине или друге јединственије инвестиције, желите да тражите некога ко има успеха у продаји типа имовине коју покушавате продати. Размислите о томе на исти начин на који су адвокати специјализовани за одређене области као што су развод, пореска жалба или корпоративно право.
Када га ставити на тржиште
Инвестиционе некретнине не поштују иста правила као продаја примарне резиденције власницима кућа. Нормално тржиште станова је најјаче у пролеће, јер породице покушавају да уђу у своје нове домове пре нове школске године.
Уопштено говорећи, инвестициону некретнину можете ставити на продају у било које доба године. Можда ћете приметити нижу активност током празника или током лета.
