Иако постоје бескрајни начини да уложите свој новац, Галупова анкета из 2019. показала је да 35% америчких испитаника каже да су некретнине најбоља опција за дугорочно улагање; док 27% каже акције. Ако имате готовину која лежи около и желите да уложите свој новац на посао, једна од опција улагања коју треба размотрити је некретнина која доноси приход.
Основе прихода имовине
Имовина дохотка је имовина купљена и развијена са намером да се од ње оствари приход.
Некретнине са приходима могу бити стамбене, као што су куће за једну породицу или вишепородичне некретнине, или могу бити комерцијалне некретнине. Власници зарађују тако што држе и изнајмљују имовину док она цени, а затим је продају за профит.
Пре него што се изврши било каква инвестиција, америчка влада саветује да размотрите следећа питања:
- Коју врсту зараде можете очекивати од своје инвестиције?
- Колико брзо можете добити свој новац, ако требате продати или уновчити своју инвестицију?
- Коју камату можете очекивати да зарадите на свом новцу?
- Колики је ризик?
- Да ли су ваше инвестиције диверсификоване?
- Постоје ли пореске олакшице за одређену инвестицију?
Када једном одлучите да сте спремни да инвестирате са својим новцем, ево пет предности за куповину имовине која има приход.
1. Ви сте главни
Ви бирате у коју некретнину ћете улагати, ком закупцу ћете изнајмити, колико ћете наплаћивати закупнину и како ћете управљати и успоставити имовину док је издаје закупцима. Можете да користите услуге као што су Аирбнб или ВРБО да бисте обезбедили краткорочни боравак на одмору или да користите компанију за управљање некретнинама да вам помогне да пронађете и сервисирате дугорочне изнајмљиваче.
Док вам улагање у акције или заједнички фонд даје одређену слободу (пошто сте у могућности да изаберете акције или заједнички фонд у који желите да инвестирате), и даље дозвољавате неком другом да управља и контролише ваш новац.
2. Проперти Аппрециатион
Једна од најјединственијих могућности за улагање у некретнине је да можете користити малу количину сопственог новца док остатак, често четири до 20 пута више, позајмљујете од зајмодавца. Ово се зове левериџ. Ако купите некретнину користећи знатно више дуга него капитала, за улагање се каже да је „високо задужена“.
Коришћење полуге:
Улажете 10.000 долара сопственог новца да купите некретнину и позајмите 90.000 долара од банке. Комбинујући свој новац са новцем позајмљеним од банке, сада сте у могућности да купите имовину од 100.000 долара.
Претпоставимо да сваке године, током 10 година, ваш инвестиционе некретнине ће ценити за 5%. Ево где вам способност да искористите користи. Процена је на целокупној имовини од 100.000 долара, а не само на 10.000 долара вашег сопственог новца.
Година 0: 100.000 долара
1,05 (захвалност)
Година 1: 105.000 долара
1,05 (захвалност)
Година 2: 110.250 долара
Година 10: 162.889 долара
После 10 година, твој вредност имовине повећала би се за скоро 63.000 долара. Тако бисте своју инвестицију од 10.000 долара претворили у профит од преко 60.000 долара једноставно користећи левериџ.
3. Новац у вашем џепу
Ако намеравате да сместите закупце у своју инвестициону некретнину, моћи ћете да примате приход од закупа. Сав новац који остане након плаћања ваших трошкова биће новац у вашем џепу.
Претпоставимо да имате закупца чија је кирија 1.100 долара месечно, а ваша ПИТИ хипотека износи 700 долара месечно. Дакле, одузимање 700 долара од 1100 долара ће вам оставити 400 долара у џеп сваког месеца.
Од ових 1.100 долара претпоставите око 5% месечних трошкова одржавања и 5% трошкова слободних радних места. Због тога би требало да стављате 110 долара на одређени банковни рачун сваког месеца да бисте се бавили питањима одржавања и потенцијалним трошковима слободних радних места. Када се све каже и уради, имаћете око 290 долара сваког месеца бруто добити.
1100 долара (месечна најамнина)
-$700 (месечна исплата хипотеке ПИТИ)
=$400
- 110 долара (за одржавање и питања слободних радних места)
=290$ (ваш месечни пасивни приход од некретнине за изнајмљивање)
4. Помоћ око хипотеке
Најпопуларнија врста кредита је хипотека са фиксном каматном стопом на 30 година. Има каматну стопу која ће остати иста током читавих 30 година трајања кредита. На почетку зајма, знатно се више новца плаћа на камату него на главницу, али до 15. године то је близу 50/50 подела. Стога, што дуже држите имовину, већи део главнице кредита ваши станари отплаћују и више богатства стварате за себе.
Рецимо да имате банкарски кредит од 90.000 долара са месечном отплатом хипотеке од 500 долара. У првој години, отприлике 385 долара ове уплате ће ићи на плаћање камате, док ће 115 долара отићи на отплату главнице кредита.
115 УСД (месечна исплата главнице) * 12 (месеци) = 1380 УСД (смањење главнице за годину)
90.000 долара (првобитни зајам)
– 1.380 УСД (плаћања главнице након 1 године)
= 88.620 УСД (стање кредита након 1 године)
До 15. године, отприлике 270 долара месечне исплате хипотеке ће ићи на камату, док ће преосталих 230 долара на главницу.
230 УСД (месечна исплата главнице) *12 (месеци) = 2760 УСД (смањење главнице за годину)
Сваке године када поседујете ову некретнину, користите новац закупца да отплатите свој дуг. Смањивањем износа вашег кредита, изградићете богатство јер ћете на крају моћи да приступите овом новцу или рефинансирањем вашег кредита или продајом имовине.
5. Отписи пореза
Као власник некретнине за изнајмљивање, имате право на пореске олакшице. Можете отписати:
- Камата на вашу хипотеку
- Камата на кредитне картице које се користе за куповину имовине
- Осигурање
- Поправке одржавања
- Путни трошкови
- Правне и стручне накнаде
- Порез на имовину
Амортизација
Поред свих ових одбитака, влада вам такође дозвољава да амортизујете набавну цену ваша имовина на основу постављеног распореда амортизације, чак и ако ваша имовина заиста цени вредност.
Користећи наш горњи пример, добијате 3.480 УСД прихода од закупа за годину (290 УСД сваког месеца * 12 месеци). Ако бисте овај новац зарадили на редовном послу или на берзи, изгубио бисте значајан део за плаћање пореза на приход. Међутим, поседовањем некретнине за изнајмљивање, можете надокнадити приход од 3.480 долара са трошковима амортизације за ваш имовине, чиме ћете моћи да смањите (или потпуно елиминишете) износ пореза који морате да платите на изнајмљивање прихода.
