Нисам овде да се надимам улагање у некретнине, нити да убеди људе да у послу могу брзо да се обогате. Међутим, постоје људи који добијају прилично лепу надокнаду за улагања у некретнине, јер постоји много начина да се приступи послу. Један од начина да уђете, па чак и дугорочно успете, јесте да постанете велетрговац некретнинама. Постоје неке заиста велике предности у велепродаји некретнина у односу на велепродаја трговцима на мало.
- Не морате да купујете залихе у огромним количинама од произвођача.
- Не морате да купујете или изнајмљујете складишни простор да бисте ускладиштили сав тај инвентар док га не поделите продавцима.
- Не требају вам камиони да возите свој инвентар.
- Не требају вам запослени за пребројавање, обезбеђење и транспорт вашег инвентара.
- Не требају вам осигурање и порези послодавца да покријете све ове велике инвестиције.
Ваш инвентар је на сталној локацији, не треба га нигде транспортовати, а не требају вам запослени или чак осигурање да бисте осигурали своју инвестицију. Велепродаја некретнина углавном захтева темељно образовање из области процене вредности имовине, као и вештине маркетинга и преговарања. Све су то ствари које можете научити.
Дакле, шта је само велепродаја некретнина? Постајете средња особа која упореди проблематичну или потцењену имовину са срећним купцем. Ко је купац? У великој већини случајева, то ће бити или фиксни инвеститор или инвеститор за дугорочни закуп. Коју вредност доносите, јер је то потребно ако желите да профитирате у овом послу? Уносите своје време и вештине у лоцирање потцењених некретнина, њихову контролу или куповину и продају купцима који иначе не би знали за њих.
Пошто продајете инвеститорима, први критични фактор у успешном пословању велепродаје некретнина је да разумете да они желе да купе некретнине испод њихове тренутне тржишне вредности. Паметан инвеститор разуме да успешно улагање у некретнине почиње куповином испод стварне тренутне вредности. Другим речима, неки профит постоји у тренутку када напустите завршни сто.
Имајући то на уму, ваш посао је да пронађете и контролишете/купите некретнине које су довољно далеко испод тренутне тржишне вредности да можете задовољити потребе својих купаца и још увек имати простора за профит у средини. Ако продајете инвеститору за поправке, мораћете да знате довољно о трошковима реновирања и поправке да бисте могли знајте да се може обновити и да ће АРВ, након поправке, и даље бити довољно висок да ви и ваш купац можете новац.
Ако продајете инвеститору за дугорочни закуп, мораћете да разумете своје локално тржиште некретнина, демографију становништва и изгледе за изнајмљивање и закупнине. Мораћете да будете у могућности да израчунате шта ваш купац може да добије за изнајмљивање, његове трошкове за имовину, да ли купује готовину или користи хипотеку, и шта би сматрали адекватним новчаним током.
У детаље ћу ући у друге чланке, али ствар која велепродају некретнина чини тако примамљивом је то што све ово можете да урадите са врло мало или без новца из џепа. Коришћење уговора о уступању, можете контролисати некретнину кроз затварање са својим купцем уз само мали депозит за зараду. Профит се може повећати ако заиста уговорите куповину имовине и извршите „двоструко затварање“. Ово захтева коришћење трансакционог финансирања. Ови трансакциони зајмодавци обезбеђују средства за затварање куповине са вама као купцем, а враћају им се сати или дан или нешто касније када продате свом купцу.
То су основе велепродаје, о чему ћемо детаљније говорити у другим чланцима.
