Купци, посебно у комерцијална некретнина тржишта, користе опште хипотеке из више разлога. Зајмодавци зарађују дајући зајмове. Ако бројеви функционишу и ако добију довољно сигурности, комерцијални зајмодавци ће дати свеобухватне хипотеке које се користе за улагања у комерцијалну имовину. Можда би ваша следећа инвестиција била боље услужена коришћењем опште хипотеке.
Морате да обједините некретнине за рефинансирање
Инвеститор може поседовати више некретнина које се финансирају у различито време и са веома различитим условима хипотеке. Ако су стопе ниске, могло би бити могуће груписати некретнине заједно за рефинансирање са општом хипотеком. При томе, уплате би могле бити мање у збиру. То би такође могло омогућити власнику да узме готовину која ће се користити за даља улагања. Нарочито ако инвеститор држи више домова купљених у различито време по различитим хипотекарним стопама, ово може бити опција ако постоји нешто капитала. За некретнине које се држе неко време, то може изгледати овако:
- Имовина А вредност $165,000, стање кредита $125,000 уз 6,5%, плаћање $847/месечно
- Имовина Б вредност $172,000, стање кредита $122,000 на 6,75%, исплата $809
- Имовина Ц вредност $149,000, стање кредита $118,000 уз 6,0%, плаћање $746
- Укупна вредност је 468.000 долара, укупно дуговање је 365.000 долара, укупне исплате од 2.402 долара
- Власнички капитал је око 23%, тако да је могућ кредит.
- Нова општа хипотека од 365.000 долара по тренутној стопи од 5,0% је исплата од 1.959 долара
- Повећање месечног тока готовине од 443 долара
Повећајте финансирање за нове набавке
Претпоставимо да инвеститор жели да развије или обнови комерцијалну некретнину. Износ готовине потребан за куповину и рад је већи него што се може позајмити само на тој некретнини. Купац би могао да обезбеди другу имовину у општој хипотекарној трансакцији некретнина. Под правим условима, купац би могао да добије више од потребних средстава за нови пројекат. Као што можете видети у претходном примеру, радимо са некретнинама које су у власништву неко време или које смо имали велике авансе. За нови кредит ће бити потребан значајан капитал, посебно ако се узима готовина.
Бољи услови зајма
Укључивањем друге имовине у општу хипотеку, зајмодавац је боље заштићен уз додатну вредност као обезбеђење. Ово се често може користити као средство за преговарање о бољим каматним стопама или другим условима зајма. Ако нижа исплата омогућава позитиван новчани ток од закупнина, ово би могао бити прави начин. Претпоставимо да су трошкови порасли, можда порези. Користећи овај приступ, инвеститор би могао да се врати на претходни новчани ток или близу њега са општом хипотеком.
Продавци могу да закључају додатну имовину у папиру за држање
Ако продаје некретнину и тражи да преузме део финансирања, продавац може боље да заштити своју позицију ако може да натера купца да користи другу имовину коју поседује као додатно обезбеђење зајма. Можда један инвеститор за издавање породичних кућа са значајним портфолиом покушава да се пресели у улагање у станове.
Пројекат је пронађен, али продавац мора да узме назад део финансирања. То могу учинити само ако купац користи неку другу имовину да би продавцу пружио већу сигурност. Као што видимо, постоје веома добри пословни разлози за коришћење опште хипотеке на непокретностима. Ако су присутни неки или сви од ових критеријума, купци, продавци и зајмодавци треба да размотре ову алтернативу.
