En leasingagent bestämmer tidigt i sin karriär om han vill vara en försäljnings- eller kommersiell leasingagent. Även om båda typerna av specialister arbetar hårt för att säkerställa förmånliga transaktionsvillkor för sina kunder, finns det tydliga skillnader mellan att sälja en 150 000 kvadratmeter stor kontorsbyggnad och att säkra en hyresgäst att hyra 10 000 av dessa kvadratmeter i tio år.
Båda inriktningarna kan vara lukrativa, beroende på dina ambitioner och arbetssätt. Kom också ihåg att det finns möjligheter bortom representation av ägare och hyresvärdar. Många agenter specialiserade på köpare och hyresgäster. Vissa representerar till och med köpare och säljare eller hyresgäster och hyresvärdar, även om detta kan skapa källor till konflikter.
Vad en säljareagent gör
En dispositionsspecialist säkerställer det högsta inköpspriset för en kund. Han gör detta genom att dra nytta av en byggnads styrkor, såsom ett utmärkt läge, exklusiva inventarier och nyligen renoveringar och förhandlingar om eventuella svagheter, såsom problem med värme, ventilation eller VVS system.
En säljares agent måste känna till sin klients lägsta acceptabla erbjudande och hur man förhandlar så att diskussionen aldrig når den siffran. Du kan underlätta förhandlingsprocessen genom att ge säljaren så mycket information som möjligt om liknande fastigheter på marknaden, trender i förvärv och de senaste nyheterna om utlåningen marknadsföra.
Vad en köparagent gör
En förvärvsspecialist arbetar med samma individer, företag och institutionella investerare som en försäljningsagent, men han hjälper dem att säkra utrymme baserat på deras behov, specifikationer och budget. Det är viktigt att förstå kundens prioriteringar som byggnadsägare, hyresvärd och möjlig invånare. Att lyssna på din kund och granska hans affärsplaner, fastighetsportfölj och alla dokument relaterade till tidigare relationer med mindre hyrestagare kan hjälpa dig att hitta rätt byggnad för hans behov.
Vissa kunder kommer också att ha flera specifika byggnads- eller strukturella krav. Dessa kan inkludera allt från seismisk eftermontering till flexibla kontorsutrymmen, eller till och med gröna byggnadsfunktioner som soltak eller HVAC-system (värme, ventilation och luftkonditionering) som minskar elkostnaderna och sparar energi. Att veta vad som finns på marknaden och hur mycket dessa funktioner och bekvämligheter kostar kan ge din klient en realistisk förståelse för vad han kan få för sina pengar.
Hur säljare får betalt
När en agent arbetar med en annan agent för att få en säljare och köpare till bordet, delar de två agenterna vanligtvis på 4% till 6% provision eftersom båda hade en hand i att avsluta affären. Båda agenterna betalas efter att depositionen stängts, och de flesta måste dela sin del av provisionen med vilken mäklare de än hänger sin licens under.
Vad en leasingagent (eller ägarens) gör
Agenter som representerar hyresvärdar representerar fortfarande byggnadsägare, förutom att dessa ägare inte vill sälja sitt utrymme; de vill hyra ut den. De flesta leasingförmedlare står i behåll hos hyresvärden för antingen en fastighet eller en hel portfölj och uppmanas att agera när vakanser uppstår.
På många sätt kräver en leasingagents jobb betydligt mer benarbete än en försäljningsagent, eftersom hyreskontrakten går sönder, löper ut och tecknas ofta. En framgångsrik leasingförmedlare vet alltid vilka företag som är på marknaden för nya ytor, vilka hyresavtal som snart löper ut och vilka byggnader som erbjuder jämförbara ytor för mer eller mindre pengar.
Hyresmarknaden kan vara extremt konkurrensutsatt och hyresgästerna kan snabbt lockas in i ett långsiktigt hyresavtal med lättvunna koncessioner. Agenter bör veta vilka eftergifter hans klient är villig att göra för att teckna ett hyresavtal. Vanliga koncessioner inkluderar gratis hyra, extra parkeringsplatser, ett toppmodernt säkerhetssystem eller en utbyggnad där hyresgästens utrymme anpassas för dess behov. Omfattande kunskap om pågående beläggningstrender och aggressiv marknadsföringstaktik kommer att gynna dig inom detta område, särskilt på en hyresgästmarknad där vakansgraden är hög.
Vad en hyresagent gör
Hyresgästrepresentanter tryggar långsiktigt utrymme för entreprenörer och företag, stora som små. Liksom en köparagent måste en hyresgästrepresentant inse hur mycket utrymme hyresgästen behöver. Du måste också undersöka hur avgörande läge, parkering, gångtrafikflöde och potential för expansion eller neddragning är för en kund.
Leasingvillkor, såsom hyreskostnad, leasingperiod och påföljder för att avsluta leasing i förtid, måste också diskuteras, vilket kan involvera advokater och revisorer. Det är också agentens uppgift att kämpa för hyresgästens behov – både nuvarande behov och upplevda behov på vägen när hyresavtalet fortfarande gäller. Du bör också hålla kontakten med din klient mellan det att de undertecknar hyresavtalet och ockuperar utrymmet. Det görs för att säkerställa att kunden kan flytta in i det hyresutrymme som de lovats, i utlovat skick, den dag det utlovades, enligt hyresavtalet.
Hur leasingagenter får betalt
Hyresvärdens representant får vanligtvis hälften av sin provision när hyreskontraktet tecknas och den andra hälften när hyresgästen flyttar in. Provisioner är normalt 4% till 6% av hyresavtalets totala värde, vilket är baserat på hyresytans kvadratmeter och hyresavtalets varaktighet.
Naturligtvis ger större utrymmen som hyrs ut för längre perioder högre provisioner, men de kan kräva omfattande arbete av agenten. Om en köpares representant deltar i leasingförhandlingarna, får han vanligtvis hälften av provisionen, även om han kan få en högre andel på en hyresgästs marknad.
