En squatters rätt att ta över en fastighet – även kallad negativ besittning – finns i nästan alla stater. En husockupant är någon som flyttar in på din fastighet och tar bostad utan din vetskap eller godkännande. Om han stannar där tillräckligt länge utan upptäckt och avlägsnande – den exakta tiden varierar beroende på orten – blir egendomen och äganderätten till den hans. Och han behöver inte kompensera dig på något sätt. Du förlorar helt enkelt din egendom.
Ett exempel på hur hukande händer
Nej, det händer inte ofta, men när det händer går det ner ungefär så här. Säg att du köper ett 50 tunnland skogbevuxen oförbättrad mark som en investering. Du tror också att du kan göra om det till en pension eller fritidshus egendom någon gång i framtiden, men det är år bort. Det är inte i ditt hemland, och du går flera år utan att besöka fastigheten. Du ber lokalbefolkningen att kontrollera det då och då, men du följer inte upp eller besöker personligen. Det är ganska avlägset.
Sju år senare kommer ett officiellt dokument med posten som talar om att någon tar din mark i besittning. Tydligen har den här personen levt på det, utan att du visste det; och i det särskilda tillståndet kan hon, efter att en squatter har gjort det i sju år, vidta negativa innehavsåtgärder. Du ringer en advokat och efter lite efterforskning finner du att du kan göra – ingenting. Du har precis förlorat din investering och ditt äldreboende.
Hur Squatters tar över
Även om det exakta språket varierar, i de flesta stater, finns det fem grundläggande krav som squatters måste uppfylla för att använda negativ besittning framgångsrikt.
- De måste ta faktisk exklusiv besittning av marken och dess användning. Det kan vara bostäder eller för ett företag.
- Användningen av marken måste vara öppen och uppenbar, vilket innebär att de kan ses använda fastigheten, inte gömma sig i en lund i ett hörn.
- De kan inte dela marken med någon annan – det som kallas "exklusiv innehav och användning."
- De kan inte vara där med ägarens tillstånd på något sätt. Ägaren skulle inte ha någon kännedom om deras användning av marken och skulle motsätta sig det om det var känt.
- Deras besittning av egendomen måste vara kontinuerlig under den lagstadgade tiden. I vårt exempel innebär det att de använde och ockuperade fastigheten varje dag under hela sjuårsperioden.
Hur man bekämpar husockupanter
Ägare som kontrollerar sin mark regelbundet kan sätta en kink i squatters planer. Om du inte kan eller vill besöka fastigheten minst årligen, betala någon för att gå ut och ta mycket av bilder med en GPS-kamera varje år och skicka en skriftlig rapport till dig att ingen hittades på fast egendom. Det kan vara en fastighetsmäklare, värderingsman, besiktningsman eller nästan vem som helst som är villig att göra det.
Om du eller dina utsedda inspektörer hittar objudna gäster i bostaden, kontrollera med de lokala myndigheterna och en advokat om dina rättigheter och vidta de åtgärder som krävs för att vräka dem. Även om de återvänder, har du åtminstone vunnit lite tid på att förhindra deras negativa innehav. Kom ihåg att deras ockupation av fastigheten måste vara kontinuerlig under det angivna antalet år. När det avbryts börjar den lagstadgade tidsperioden om igen.
