Byggledning at risk (CMAR) är ett innovativt tillvägagångssätt för leveransmetoder för byggprojekt, användbart för att slutföra projekt av olika storlek och värden. Ett annat sätt du kan se detta system skrivet är CM@risk eller CM i riskzonen.
I huvudsak består alla projektleveransmetoder av element, inklusive design, planering, konstruktion och finansiering. Oftast kommer en ägare, designer eller en byggare att bestämma hur man ska närma sig vart och ett av dessa viktiga element. Den mest använda leveransmetoden flödar från projekteringen av ett projekt till anbudsgivningen av material och kompetens och sedan in i bygg- eller konstruktionsfasen.
Att använda CMAR-metoden närmar sig dessa projekt på ett annat sätt än den traditionella design-bid-build-processen. CMAR minskar bland annat tiden till färdigställande av ett byggprojekt. Metoden kräver att man anställer en chef som oftast är en allmän byggentreprenör med teknisk och ekonomisk kompetens som är lämplig för projektet. En individ eller ett företag kan inneha denna chefsposition. En CMAR kan tas in under de inledande planerings- och förplaneringsskedena, under design- och ritningsfaserna eller i pre-konstruktionsstadiet.
Under hela projektet kan CMAR-företaget också vara ansvarigt för att hjälpa ägaren inom följande områden:
- Byggplan
- Projektbudget
- Kassaflödesanalys
- Diskussion och acceptans av medel och metoder
- Värdeteknik
- Kostnadsprojekt
CM at Risk som konsult
CM i riskzonen är en leveransmetod där en byggledningsfirma fungerar som en ägares konsult under projektets förutvecklingsfas. Under denna process kommer ägaren av projektet att förlita sig på CMAR, så de har befogenhet att kontraktera flera underleverantörer för att begära och ta emot anbud. De är också erkända som de enda ansvariga för projektets leverans.
En CMAR kommer normalt att arbeta för att fastställa ett garanterat maxpris (GMP) baserat på anbud de får från underleverantörer under projekteringsfasen. De kommer vanligtvis också att inkludera ett oförutsedda belopp för att täcka eventuella oförutsedda händelser. Sedan kommer de att ge ägaren en slutlig GMP-byggkostnad. Detta pris är summan av CMAR: s avgift och deras vinstmarginal, underleverantörernas anbud och alla oförutsedda ersättningar. För speciella projekt kan ägaren också använda CMAR för att förbereda och skicka in komplexa budpaket.
När ägaren väl har godkänts kommer ägaren inte att betala mer än den GMP som lämnats in av CMAR. Vid denna tidpunkt kan även den CM som är i riskzonen börja sin roll som anställningschef för underleverantörer som kommer att slutföra projektet.
CMAR som chef
Den CM som är i riskzonen är den som agerade som konsult under förutvecklingsstadiet och går nu mer in i en chefs- och övervakarroll. Ägaren kanske också vill överföra ytterligare ansvar till CMAR. Under de tidiga stadierna av ett projekt kommer fokus för riskledaren att ligga på kostnadskontroll och tidsplan samordning, men när projektet väl drar igång kommer dess roll att övergå till design, struktur och utförande frågor. I många fall kan användningen av en CMAR undvika projektförseningar och minska tiden och kostnaderna för att slutföra projektet.
Fördelar med CM at Risk
Att engagera en CM i riskzonen ger ägaren flera fördelar. Många aspekter av projektriskutförande överförs till CMAR, vilket minskar ägarens potentiella övergripande risker. När ägaren accepterar det garanterade maxpriset från företaget blir eventuella extra kostnadsöverskridanden en skyldighet för CMAR. Alla ändringar som ägaren gör i konstruktionens utformning eller konstruktion kommer dock att bäras av ägaren.
Om CM tas ombord i de tidiga planeringsstadierna kan de fungera som de facto förbindelselänken mellan arkitekt-ingenjören och ägaren. Detta tidiga inträde kan ge en ökad delaktighet mellan Arkitekt-ingenjör, entreprenören och ägaren.
I senare skeden kan de arbeta som kontakt- och byggledare på plats. Beroende på deras kvalifikationer kan CM-företaget även fungera som rekordingenjör för ett projekt. De kan få i uppdrag att avsluta kontrakt i slutet av projektet och hantera skapandet och lagringen av slutdokument som tillstånd och inspektioner.
Andra uppgifter för CMAR kan inkludera:
- Använder 3-D Byggnadsinformationsmodellering (BIM)-system för att säkerställa byggbarheten av designen samtidigt som kostnaden och tidsplanen minimeras
- Erbjuder ägaren värdeteknik och kostnadsanalys med alternativet GMP
- Utveckling och hantering av alternativa, balanserade byggplaner för att påskynda färdigställandet
- Agerar som ytterligare en professionell expert som har ett primärt fokus på byggets framsteg
- Ökad kostnadskontroll och ansvarighet då byggbudgeten kommer att diskuteras som en öppen bok relation med ägaren
CM i risknackdelar
CM i riskzonen kan också presentera några frågor som också förtjänar att övervägas. Denna typ av projektleveransmetoder kanske inte fungerar perfekt på mindre projekt. Under de tidiga stadierna av projektet och innan GMP har fastställts finns det ibland oklarheter om omfattningen av arbetet som ingår i GMP.
En viktig nackdel kan vara att den arkitektoniska designgruppen inte får ta emot synpunkter från CM om de tas in under senare planerings- eller förbyggnadsskeden. Ritningar som är ofullständiga eller felaktiga kan fortfarande resultera i ändringsorder som kan driva upp kostnaderna.
Även om ägaren minskar sin exponering för kostnadsöverskridanden med GMP, kan de vara ekonomiskt ansvariga för uteslutningar och inkonsekvenser i kontraktshandlingar. Ägarens uppfattning att priskonkurrensen är begränsad kan få dem att tro att de inte får ett rättvist pris.
