När du anlita en fastighetsförvaltare, måste du noggrant granska deras förvaltningskontrakt. Du måste se till att du förstår ansvaret för fastighetsförvaltaren, den hyresvärdens ansvar och se till att du är skyddad om förvaltaren inte uppfyller deras skyldigheter.
Tjänster och avgifter
Den första grundläggande delen av förvaltningskontraktet du måste förstå är vilka tjänster fastighetsskötaren har gått med på att utföra och hur mycket de kommer att ta betalt för dessa tjänster. Du måste förstå vilka tjänster som ingår i förvaltningsavgiften, vilka tjänster som kan utföras mot en extra avgift och vilka tjänster som inte kommer att utföras under några omständigheter.
Förvaltningsavgiften är den vanligaste typen av avgift som a fastighetsförvaltare kommer ladda. Var noga uppmärksam på hur denna avgift är uppdelad.
Uteslut inte omedelbart en fastighetsskötare eftersom det verkar som om de tar ut en högre avgift. Fastighetsförvaltare som tar ut en lägre initial avgift kan ta mer betalt för "extra arbetsuppgifter" som att fylla vakanser, betala räkningar,
För tjänster som anses extra bör avtalet tydligt ange hur du kommer att debiteras för dessa uppgifter. Är det en fast avgift, en procentuell avgift eller kommer avgiften att fastställas från fall till fall innan tjänsten utförs?
Var också medveten om de tjänster som fastighetsförvaltaren inte kommer att utföra under några omständigheter. Detta kommer att variera från företag till företag, men vanliga undantag inkluderar refinansiering av en fastighet eller omfattande ombyggnad. Se till att chefen inte utesluter något du anser är absolut nödvändigt, som t.ex hitta hyresgäster, ta in hyra eller hantera nödsituationer.
Fastighetsägarens ansvar
Den andra delen av kontraktet som du måste förstå är din ansvar som hyresvärd. Denna del av avtalet kommer att definiera vad du är skyldig att göra genom att underteckna avtalet och vad du är förhindrad att göra.
Två exempel på skyldigheter för fastighetsägaren är:
- Skapa och underhålla en reservfond— Hyresvärden ansvarar för att en viss summa pengar sätts in i en reservfond som fastighetsförvaltaren kan använda för dagliga förpliktelser, underhållsfrågor och nödsituationer. Du ansvarar också för att se till att fonden aldrig understiger ett visst belopp.
- Skaffa och underhålla rätt försäkring—Förvaltningsavtalet bör ange vilka typer av försäkringar och hur mycket täckning du måste skaffa. Det bör också noteras om fastighetsförvaltningsbolaget måste ingå under din täckning.
Två exempel på restriktioner för fastighetsägaren är:
- Hitta hyresgäster—De flesta avtal kommer att hindra fastighetsägaren från att själv placera en hyresgäst i fastigheten. Detta är tänkt att skydda fastighetsförvaltaren från att behöva hantera en hyresgäst som inte har valts ut enligt deras riktlinjer.
- Inträde—Fastighetsägaren får inte stiga på fastigheten om de inte meddelar hyresgästen i förväg eller får godkännande från fastighetsförvaltaren.
Lika möjligheter bostäder
Du vill se till att förvaltningsavtalet har ett avsnitt som säger att de stödjer Jämställdhetsboende. Det borde stå att de kommer att följa både staten och federala rättvisa bostadslagar.
Ansvar
Detta är den del av avtalet som begränsar fastighetsförvaltarens ansvar. Det är känt som håll harmless-klausulen. I allmänhet kommer denna klausul att skydda fastighetsförvaltaren, utom i de fall de har varit oaktsamma.
Fastighetsförvaltaren är dock inte ansvarig för vårdslöshet från tredje part som de anlitar. Till exempel är en fastighetsskötare inte ansvarig om de anlitar en entreprenör, och entreprenören orsakar skada på fastigheten.
För att skydda dig själv bör du se till att det finns en "rimlig vård"-klausul i avtalet. Till exempel kommer chefen inte att hållas ansvarig om "skälig försiktighet" har iakttagits vid anställning av en tredje part – a.k.a de borde göra sin forskning och inte anlita en entreprenör med en historia av klagomål mot dem.
Avtalstid
Du vill försöka undvika att teckna ett långt avtal tills du har bevisat resultat från, och förtroende för, förvaltningsbolaget. Tyvärr kommer de flesta förvaltningsbolag inte skriva på ett kontrakt på mindre än ett år. I det här fallet vill du noggrant granska uppsägningsklausulen och se till att du kan säga upp avtalet om du är missnöjd med tjänsten.
Uppsägningsklausul
Se till att förvaltningsavtalet har ett tydligt uppsägning eller avbokningsklausul. Där ska framgå varför och när fastighetsförvaltaren/förvaltningsbolaget har rätt att säga upp avtalet och när du som hyresvärd har rätt att säga upp avtalet.
Meddelande om uppsägning:
Du måste vanligtvis säga upp avtalet med mellan 30 och 90 dagars uppsägningstid. Se till att det även står i avtalet att fastighetsförvaltningsbolaget måste ge dig minst 30 dagars varsel om de beslutar sig för att säga upp avtalet.
Avgift för förtida uppsägning:
Du kommer ofta att behöva betala en avgift för att säga upp avtalet i förtid. Denna avgift kommer att variera från några hundra dollar till att behöva betala alla avgifter som förvaltningsbolaget skulle ha samlat på sig under den återstående längden av kontraktet.
Anledning till att avsluta:
Du kommer att vilja leta efter ett kontrakt som inte kräver anledning att säga upp avtalet. Du vill också ha en klausul som gör att du kan säga upp avtalet utan påföljd om förvaltningsbolaget inte lyckas hitta en hyresgäst inom en viss tid.
Skyldigheter vid uppsägning:
Det bör också finnas en lista över arbetsuppgifter som ska ske vid uppsägning och det tidsfönster de ska utföras inom. Till exempel fastighetsförvaltningsbolag måste förse fastighetsägaren med kopior av alla hyresgästers hyresavtal inom 14 dagar efter kontraktets uppsägning; eller att alla pengar som är skyldiga endera parten måste betalas inom 30 dagar efter kontraktets uppsägning.
