Längs vägen till stängning kan det bli gupp i vägen.
När ett fastighetsköpsavtal eller avtal exekveras, och villkoren accepteras av båda parter, är det ett fullständigt och bindande dokument. Om det skulle bli nödvändigt att ändra någon aspekt av de tidigare överenskomna villkoren utarbetas en ändring. Det är ett dokument som gör en ändring av det ratificerade avtalet.
Fastighetsmäklare måste se till att inte blanda ihop detta med en Tillägg.
Ändringar av fastighetsavtal
Alla brukar vara ganska nöjda när köparen och säljaren undertecknar köperbjudandet. Priset är förseglat och det är på väg att stängas. Agenten funderar på provisionen. Köparna visualiserar sina möbler i hemmet. Säljaren räknar sina pengar. Men det är inte en färdig affär förrän den stängningen är klar och den är finansierad.
Exempel: En köpare och säljare kommer överens om köp av en fastighet och avtalet är undertecknat av alla parter. Senare måste slutdatumet flyttas ut för att möjliggöra en försenad undersökning. Det skulle kräva att slutdatumet i det ursprungliga avtalet ändras.
Längs vägen till stängning kan det bli gupp i vägen. Vissa kan vara relativt små, men andra kan vara möjliga affärer.
- Värdering: Värderingsmannen kommer in med ett värde under det överenskomna försäljningspriset. Det kan bli stort. Det kan vara ett litet belopp, lätt att komma överens om för säljaren att sänka priset eller för köparen att höja sin handpenning för att få lånebeloppet i linje. Om det är ett betydande belopp, så äger en ny förhandling rum. Om det är löst måste ändringen verkställas och undertecknas som justerar villkoren i kontraktet i enlighet med detta.
- Lånetyp: Anta att köparen hade planerat att köpa bostaden med ett konventionellt bolån och samtidigt lägga ner 20 %. Nu upptäcker de att de kan få ett FHA-lån med en lägre handpenning, eller åtminstone är de ganska säkra på att de kan. Det kommer att ta längre tid också. Ändringen, i det här fallet, kan täcka de två punkterna, ändring av låneform och förlängning av slutdatumet i tid.
- Skaffa badtunnan: Den bärbara badtunnan ingick inte i försäljningen. Men i förhandlingarna om reparationer är köparna villiga att förbise att byta ut några trasiga fönsterrutor och några trasiga fönsterrutor, men de vill nu ha den badtunnan. Du gissade rätt, det är ett tillägg.
- Bolån är inte godkänt "i befintligt skick": Anta att köparen hade förväntat sig att få bostaden med 10 % ned, men långivaren kontrollerade alla kredit- och inkomst-/kostnadssiffror och beslutade att de inte kunde kvalificera köparen för det lånet. Köparna måste komma på mer för en handpenning. De kanske har det eller kan få det, men det kommer att ta tid. Ytterligare ett fall för ett ändringsförslag som förlänger stängningen.
- Övergivet staket inkräktar: Det här är en riktig sådan, eftersom jag till exempel fick det här som köpare på landsbygden. Undersökningen visade upp ett gammalt staket som var i stort sett nedfallet, men det nämndes och blev därmed ett undantag från täckning i titelförsäkringspärmen. Det var ingen jätteaffär, eftersom jag kunde ta bort den senare, och sedan skulle den inte dyka upp när jag sålde någon gång. Jag ville dock inte att det skulle dyka upp något anspråk på den där flisan av marken senare heller. Så vi gjorde en ändring, och säljaren fick den bort innan den stängdes, och den togs bort från pärmundantagen.
Poängen här är att det inte är en affär förrän den stängs och finansieras. Det kan finnas ett antal saker som dyker upp i transaktionsprocessen som kräver att villkoren i avtalet mellan köpare och säljare ändras. Vanligtvis hanteras det, men kom ihåg dessa ändringar.
