Att köpa en förvaltningsfastighet kräver noggrann forskning och utvärdering. Du vill ge dig själv den bästa chansen att göra en bra investering. Här är fyra kriterier du bör titta på innan du köper din nästa hyresbostad.
Fastighetens läge är nyckeln
Du kan inte ändra placeringen av en fastighet, så det är en av de viktigaste sakerna att tänka på när du utvärderar en potentiell investering. Till exempel finns det flera fördelar med att köpa en inkomstfastighet nära en högskola. Teorin är att det alltid kommer nya studenter som söker bostad, elevernas föräldrar betalar ofta hyran och man kan ofta ta ut en högre hyra på grund av områdets önskvärdhet och ökad efterfrågan på lägenheter.
Platsegenskaper att tänka på:
- Är det urban, förort eller landsbygd?
- Hur långt bort är det förnödenheter som livsmedelsbutiker, shopping, transporter, skolor och sjukhus?
- Visualisera vilken typ av hyresgäst som skulle vilja bo där - familjer, seniorer, ensamstående, medelklass, etc.
- Är det stor efterfrågan på hyresrätter i området?
- Hur rättvist är det från din primära bostad?- Om det är långt borta måste du ta hänsyn till resekostnader från pendling och alternativkostnader från förlorad produktivitet.
- Är kvarteret stabilt, expanderande eller på tillbakagång?- Finns det många lediga fastigheter eller är det mycket nybyggnation?
- Ser du en möjlighet till tillväxt i framtiden?- Till exempel byggs en ny järnväg som ansluter till en storstad, eller så flyttar ett nytt företag till området och skapar nya jobb. Dessa kan dramatiskt öka önskvärdheten för platsen.
Kör numren
Känn din budget:
- Hur mycket pengar kan du lägga på denna investering?
- Hur mycket är du villig att förlora?
- Om du behöver ytterligare medel, var får du dem ifrån?
- Hur mycket kommer du behöva låna?- Vad blir din månatliga bolånebetalning och ränta?
Bestäm värdet på fastigheten:
- Begär faktiska inkomst- och utgiftsblad för fastigheten. Om ingen är tillgänglig, se till att du kan förutsäga driftskostnaderna på ett rimligt sätt.
- Beräkna nettodriftsinkomsten (NOI) för fastigheten.
- Vilken är den vanliga vakansgraden för ditt område?
- Vad är den beräknade hyran för fastigheten?
- Vad skulle försäkringen kosta?
- Hur mycket är skatter?
- Vad kommer årligen fastighetsskötsel kosta?
- Har du bestämt din marknadskapitaliseringsränta (Cap Rate)? Om du inte är medveten om din marknads Cap Rate, kan en lokal fastighetsmäklare vanligtvis tillhandahålla denna information.
- När du har bestämt Cap Rate kan du nu dividera NOI med Cap Rate och få det aktuella värdet på fastigheten.
- Har du gjort en jämförande marknadsanalys (CMA)?
- Vad säljs jämförbara bostäder i området för? Oavsett om du köper en hyresfastighet eller vill vända ett hus, vill du se till att du inte betalar för mycket för fastigheten.
Gör en lista över nödvändiga reparationer
Vilka reparationer är du bekväm med?
- Vill du ha en fastighet som bara behöver kosmetiska reparationer som ett lager färg och ny matta, är du OK med en måttlig mängd arbete eller är du bekväm med en tarmrehab inklusive nya VVS, el, golv, väggar, etc.)
Har du råd med nödvändiga reparationer?
- Kostnaden för reparationer kommer att variera mycket beroende på om du kan göra det själv eller om du behöver anlita någon annan för att göra det.
- Arbetskraft kostar mer i vissa delar av landet än andra.
- Materialkostnaden beror på fastighetens värde. Du kommer att behöva material av högre kvalitet för en fastighet i en miljon dollar än en för en femtiotusen dollar.
- Reparationer kommer alltid att kosta mer än du har planerat för. Budgeten och beräknad tid för färdigställande fördubblas ofta. Inte bara kommer du att betala mer för själva reparationen utan du kommer att betala ytterligare finansieringskostnader, kallade "mjuka kostnader" för att betala bolån, fastighetsskatter och försäkringar på den lediga fastigheten medan dessa ytterligare reparationer är avslutad.
Förstå den aktuella fastighetsmarknaden
Att försöka vända en McMansion under en lågkonjunktur kommer inte att vara den lättaste satsningen. I en lågkonjunktur kan det vara ett bättre val för framgång att köpa en utestängd fastighet för att hyra ut till hyresgäster. Om du köper den där McMansionen och har pengar för att hålla den i sju år tills du kan sälja den med vinst, ja, det kan potentiellt vara en bra investering. Funderar du på att köpa och sälja snabbt eller planerar du för en långsiktig innehavsstrategi.
En annan sak att titta på när man köper en fastighet är dess andrahandsvärde. Mycket önskvärda tillgångar är de som enkelt kan köpas och säljas oavsett marknad. De är alltid efterfrågade. Tänk på dem som nödvändigheter, som bröd och vatten.
Människor behöver inte ett hus med en nedgrävd pool och TV-rum. Människor behöver ett hus med ett rent badrum och ett starkt tak. Du vill att din fastighet ska tilltala så många som möjligt så att du har det största antalet potentiella hyresgäster och köpare.
