Det är avgörande för en fastighetsinvesterare att göra en investeringsanalys innan man går in i eller påbörjar något nytt projekt. En framgångsrik hyresbostadsinvesterare kan ha dussintals bostäder i sin portfölj. Olika faktorer leder till ekonomisk framgång med fastighetsinvesteringar. Det är nödvändigt att överväga dem alla. Att köpa rätt kan resultera i tvåsiffrig avkastning och ett solidt kassaflöde i flera år. Alternativt, om du inte gör den nödvändiga due diligence, kan du hitta dig själv som ägare till en värdelös investeringsfastighet.
Driftsnetto
Varje investeringsanalys börjar med att förstå nettodriftsintäkter (NOI). Detta värde är den totala inkomsten din fastighet genererar minus eventuella utgifter den ådrar sig. Sådana utgifter inkluderar de kostnader du betalar för att underhålla fastigheten. Subtrahera helt enkelt totala utgifter från totala inkomster för att komma fram till din NOI. För att bestämma ditt månatliga NOI genom att dividera det resulterande talet med 12.
Det finns dock en hake. Dina totala utgifter inkluderar inte lånekostnader.
Pengaflöde
Ditt kassaflöde är det som finns kvar när du gör en ytterligare justering för dessa lånekostnader, vanligtvis ditt bolån. Du sitter kvar med ditt kassaflöde när du drar av skuldtjänst från din NOI. Det här är din vinst.
Ju mer du lånar, desto mindre blir ditt kassaflöde. Din NOI kommer att vara lika med ditt kassaflöde om du betalar kontant för fastigheten.
Kassaflödet är visserligen en funktion av väldigt många insatser, och vilken som helst av dem kan förändra och skada – eller förbättra – en situation. Vissa insatser påverkas av marknaden och ekonomin. Efterfrågan på hyresfastigheter kan rasa över en natt när en stor lokal arbetsgivare stänger eller flyttar. Federal Reserve kan höja dagslåneräntor som driver upp kostnaden för upplåning och påverka den totala fastighetsmarknaden. Denna förändring kan göra kostnaden för att köpa nya fastigheter mer kostnad och minska ditt kassaflöde.
Du kan inte kontrollera saker som detta, men du kan förhoppningsvis undvika dessa situationer genom att göra din due diligence om hälsa och planer för lokala arbetsgivare. Håll dig uppdaterad om ekonomiska nyheter och planera för förändringar i räntorna. Du är förmodligen i bra form om dina fastigheter är lönsamma med ett långt hyresavtal som nyligen har förnyats.
Avskrivningsfaktorn
Naturligtvis kommer Internal Revenue Service (IRS) att vilja ha en procentandel av alla dessa hyresintäkter. Men att investera i fastigheter erbjuder också en hel del skattelättnader. En näbb är fastighetsavskrivningsavdraget som är en värdefull komponent i fastighetsanalys.
Avskrivningar minskar till och med skattepliktiga vinster från andra investeringar för dem i höga skatteklasser. Du kan ofta använda dina överblivna förluster mot andra investeringsintäkter när kostnaderna för att underhålla och hyra en fastighet plus avskrivningar uppgår till mer än din skattepliktiga vinst.
Det är faktiskt inte en kontantförlust eftersom avskrivningar inte kommer ur fickan. Det är ett beräknat antal som behandlas som en kostnad för skatteändamål. Du kan fortfarande ha ett positivt månatligt kassaflöde samtidigt som du visar en operativ förlust för skatteändamål.
Fastighetsskatt
Du måste betala fastighetsskatt om ditt företag äger hyresfastigheter, men du kan dra av dessa skatter för inkomstskatteändamål. Företag betalar fastighetsskatt på taxeringsvärdet på sin fastighet på samma sätt som privatpersoner betalar fastighetsskatt på taxeringsvärdet på sina bostäder.
Årets skatt fördelas mellan tidigare och nya ägare när fastigheter säljs under ett taxeringsår. Denna procentuella uppdelning baseras på hur stor del av året du ägde fastigheten jämfört med hur länge de tidigare ägarna hade strukturen.
Hyresvärdsförsäkring
Hyresvärdsförsäkring kommer att hjälpa till att täcka värdet på byggnaden och fungerar ungefär som vanliga husägares egendomsförsäkring. Försäkringen täcker skador från hyresgäster och förluster från stormar. Om din egendom ligger i ett högriskområde och utsätts för översvämningar, jordbävningar och skogsbränder ska du skaffa rätt försäkring för att täcka din investering.
Om du går med förlust efter en händelse kan du ansöka till Small Business Administration (SBA) katastrofhjälpsprogram för ett lån som hjälper till att reparera skadan.
1031 Skatt uppskjuten växling
Du kan sälja en fastighet med vinst och rulla intäkterna till en annan fastighet utan att behöva betala reavinstskatt, men några mycket strikta regler gäller. Enligt Internal Revenue Code, avdelning 26, avsnitt 1031:
"Ingen vinst eller förlust ska redovisas vid utbyte av egendom som innehas för produktivt bruk i en handel eller verksamhet eller för investeringar om sådan egendom byts uteslutande mot egendom av liknande slag som ska innehas antingen för produktivt bruk i näringsverksamhet eller för investering."
Egendom av "liknande slag" betyder annan fastighet eller egendom. Det kräver dock inte nödvändigtvis ett land-mot-land- eller kontor-mot-kontor-utbyte.
Få investeringstillgångsklasser och strategier kan jämföras med hyresfastigheter. Människor behöver en plats att bo på och att äga ett hem är inte möjligt för eller önskat av alla.
Saldot tillhandahåller inte skatte-, investerings- eller finansiella tjänster och rådgivning. Informationen presenteras utan hänsyn till investeringsmål, risktolerans eller finansiella omständigheter för någon specifik investerare och kanske inte är lämplig för alla investerare. Tidigare resultat är inte en indikation på framtida resultat. Att investera innebär risk inklusive eventuell förlust av kapital.
