Fastighetsgrossistförsäljning, en del av det i "hus-flipping"-läget, har varit en lönsam kortsiktig fastighetsinvesteringsstrategi för många, och med goda skäl. Men det har också tagit några, vanligtvis en nybörjare, investerare i sjön ekonomiskt. Fastighetsgrossist har inte utrymme på vägen till slutresultatet för dessa fem misstag:
Misstag #1: Förstår inte din marknad
Att köpa fel hus eller till och med rätt hus men i fel grannskap kan sticka dig med en hem du inte kan sälja till en investerare köpare och som kommer att suga upp din vinst sälja i detaljhandeln marknadsföra. Vet att din mest pålitliga köpare ofta är en hyresfastighetsinvesterare. Känna till kvarteren som fungerar för dem och som stödjer en stark hyresmarknad.
Misstag #2: Att inte förstå dina köpare.
En del av detta är att känna till de stadsdelar de föredrar, såväl som stilen och typen av hem varje investerare köpare vill ha. Du kan inte få denna information om du inte odlar relationer med köpare och ber om den. Ta reda på vilka stadsdelar dina hyresköpare föredrar och storleken och egenskaperna hos hyresbostäder de gillar. Bygg en databas och håll dig uppdaterad med denna information så att du vet vilken typ av hem du ska leta efter som de vill köpa.
Misstag #3: Dålig end-to-end due diligence
Det här täcker mycket, men det handlar om samma sak; inte köra siffrorna så att du slutar med en förlorande affär. Här är komponenterna i en grundlig due diligence-process för grossist- eller fix & flip-affärer:
- Vet vilken typ av köpare du vill leverera och vad de kommer att betala för vad de vill ha.
- Vet vad din målköpare vill ha för rabatt på marknadsvärdet.
- Om en hyresköpare, känna till hyresmarknaden, vad de vill ha för kassaflöde och hur man beräknar hyresfastighetsinvesteringspotential.
- Om en fix & flip-affär, en MYCKET grundlig uppskattning av kostnaden för rehabarbete.
- För fix & flip-erbjudanden, ett realistiskt schema och en tidslinje till slutförande.
- Hur man marknadsför och lokaliserar nödställda fastigheter som du kan köpa till ett pris som kommer att generera en vinst för dig samtidigt som du möter din köpares behov.
Short-byte på någon av dessa due diligence-objekt kan och kommer ofta att leda till katastrof.
Misstag #4: Självgodhet när det kommer till din köpare (er)
Du får en bra start, jobbar hårt för att bygga en stark köpardatabas och du ställer alla de rätta frågorna till dem för att vara säker på att du är ute och letar efter de bostäder som dina köpare vill ha. När allt kommer omkring kommer detta att hjälpa dig att vara säker på en försäljning, även om en köpare bestämmer sig för att skicka vidare en affär. Att möta behoven hos flera löser det problemet, och det kan till och med skapa konkurrens.
Dina första halvdussin affärer går bra, och du hamnar i ett spår. Du ökar till och med din aktivitet och gör fler affärer samtidigt. Du kanske har tre eller fyra som arbetar samtidigt och drar fördel av smarta köpmöjligheter. Problemet kan komma månader på vägen när du ringer upp en frekvent hyresköpare med affären du just har skrivit och får reda på att hon inte vill ha bostäder i det grannskapet längre. De har flyttat fokus till ett annat område och prisklass. Du kan inte bara bygga en köparlista och sedan ignorera dem tills du har en potentiell affär. Håll kontakten och uppdatera din information.
Misstag #5: Att bli för beroende av en entreprenör i Fix & Flip
Såvida du inte har skapat ett LLC eller partnerskap med en entreprenör bör du söka alternativ och odla relationer för att säkerhetskopiera dina favoritrehabentreprenörer. Naturligtvis, om du gör din egen allmänna entreprenad och anställer subs, kommer du att göra detsamma genom att ha mer än en elektriker, rörmokare, etc. På kran.
Oavsett hur bra du är på att köra siffrorna och ha korrekta jobbuppskattningar, kan ett byte av entreprenörer kasta en skiftnyckel i dina planer. Det finns också en kvalitetskomponent. Ibland de subs en entreprenör använder, eller deras anställda ändras. Det kan bli en sänkning av arbetskvaliteten som kommer att skada dina köparrelationer. Ha alltid säkerhetskopior och alternativ.
Undvik dessa fem misstag och du kommer att göra fler lyckliga resor till banken med dina fastighetsgrossistvinster.
