Paranızı yatırmanın sonsuz yolu olsa da, 2019 Gallup anketine göre Amerikalıların %35'i gayrimenkulün en iyi uzun vadeli yatırım seçeneği olduğunu söylüyor; %27 hisse senedi diyor. Ortalıkta nakit paranız varsa ve paranızı işe koymak istiyorsanız, dikkate alınması gereken bir yatırım seçeneği, bir gelir mülküdür.
Gelir Mülkiyet Temelleri
Bir gelir mülkü, ondan gelir elde etmek amacıyla satın alınan ve geliştirilen bir mülktür.
Gelir mülkleri, müstakil evler veya çok aileli mülkler gibi konut olabilir veya ticari mülkler olabilir. Sahipler, mülkü değerlenirken elinde tutup kiraya vererek ve ardından kar için satarak para kazanıyor.
Herhangi bir yatırım yapılmadan önce, ABD Hükümeti aşağıdaki soruları göz önünde bulundurarak tavsiyede bulunur:
- Yatırımınızdan ne tür kazançlar bekleyebilirsiniz?
- Yatırımınızı satmanız veya nakde çevirmeniz gerekirse, paranızı ne kadar çabuk alabilirsiniz?
- Paranızdan ne kadar faiz kazanmayı bekleyebilirsiniz?
- Ne kadar risk söz konusudur?
- Yatırımlarınız çeşitlendi mi?
- Belirli bir yatırım için herhangi bir vergi avantajı var mı?
Paranızla bir yatırım yapmaya hazır olduğunuza karar verdiğinizde, gelir amaçlı bir mülk satın almanın beş avantajını burada bulabilirsiniz.
1. Sorumlu sensin
Hangi mülke yatırım yapacağınızı, hangi kiracıya kiralayacağınızı, ne kadar kira alacağınızı ve mülkünüzü nasıl yöneteceğinizi siz seçersiniz. sürdürmek mülkü kiracılara kiralarken. Kısa süreli tatil konaklamaları sağlamak için Airbnb veya VRBO gibi hizmetleri kullanabilir veya uzun süreli kiracılar bulup onlara hizmet vermenize yardımcı olması için bir mülk yönetim şirketinden yararlanabilirsiniz.
Bir hisse senedine veya yatırım fonuna yatırım yaparken size biraz özgürlük verir (hisse senedi veya yatırım fonu arasında seçim yapabileceğiniz için). Yatırım yapmak istediğiniz yatırım fonu), yine de başka birisinin şirketinizi yönetmesine ve kontrol etmesine izin veriyorsunuz. para.
2. Mülk Takdiri
Gayrimenkul yatırımıyla ilgili en eşsiz fırsatlardan biri, kendi paranızın küçük bir miktarını kullanırken geri kalanını bir borç verenden genellikle dört ila 20 kat daha fazla borç alabilmenizdir. Buna kaldıraç denir. Özkaynaktan önemli ölçüde daha fazla borç kullanarak bir mülk satın alırsanız, yatırımın "yüksek kaldıraçlı" olduğu söylenir.
Kaldıraç Kullanımı:
Bir mülk satın almak ve bir bankadan 90.000 $ borç almak için kendi paranızdan 10.000 $ yatırıyorsunuz. Paranızı bankanın ödünç verdiği parayla birleştirerek, artık 100.000 dolarlık bir varlık satın alabileceksiniz.
Diyelim ki her yıl, 10 yıl boyunca, yatırım amaçlı gayrimenkul %5 oranında değerlenecektir. Kaldıraç yeteneğinin size fayda sağladığı yer burasıdır. Takdir, yalnızca kendi paranızın 10.000$'ı için değil, 100.000$'lık varlığın tamamı içindir.
0. Yıl: 100.000 Dolar
1.05 (takdir)
1. Yıl: 105.000 Dolar
1.05 (takdir)
2. Yıl: 110.250 Dolar
10. Yıl: 162.889 Dolar
10 yıl sonra senin mülk değeri neredeyse 63.000 dolar artacaktı. Böylece, sadece kaldıraç kullanarak 10.000$'lık yatırımınızı 60.000$'ın üzerinde bir takdir kârına çevirmiş olursunuz.
3. Cebinizdeki Para
Yatırım amaçlı gayrimenkulünüze kiracı yerleştirmeyi düşünüyorsanız, kira geliri elde edebileceksiniz. Masraflarınızı ödedikten sonra kalan para cebinizdeki para olacaktır.
Kirası ayda 1.100 Dolar ve PITI ipotek ödemeniz ayda 700 Dolar olan bir kiracınız olduğunu varsayalım. Böylece, 1100 dolardan 700 doları çıkarırsanız, her ay cebinize girecek 400 dolarınız kalır.
Bu 1.100 $'dan, aylık bakım maliyetlerinin yaklaşık %5'ini ve boşluk maliyetlerinin %5'ini varsayalım. Bu nedenle, bakım sorunları ve potansiyel boşluk maliyetleriyle başa çıkmak için her ay belirlenmiş bir banka hesabına 110$ yatırmanız gerekir. Her şey söylendiğinde ve yapıldığında, her ay yaklaşık 290 $ brüt kârınız olacak.
1.100 $ (aylık kira)
-700$ (aylık PITI ipotek ödemesi)
=$400
-110$ (bakım ve boşluk sorunları için)
=$290 (kiralık mülkten aylık pasif geliriniz)
4. Mortgage İle İlgili Yardım
En popüler kredi türü, 30 yıllık sabit oranlı bir ipotektir. Kredinin 30 yıllık vadesinin tamamı boyunca aynı kalacak bir faiz oranı vardır. Kredinin başlangıcında, faize anaparadan önemli ölçüde daha fazla para ödenir, ancak 15. yılda, 50/50 paya yakındır. Bu nedenle, mülkü ne kadar uzun süre elinizde tutarsanız, kiracılarınız o kadar çok kredi anapara ödüyor ve kendiniz için o kadar çok servet yaratıyorsunuz.
Aylık 500 $ ipotek ödemesi olan 90.000 $' lık bir banka krediniz olduğunu varsayalım. Birinci yılda, bu ödemenin yaklaşık 385$'ı faiz ödemesine, 115$'ı ise kredi anaparasının ödenmesine gidecektir.
115 USD (aylık anapara ödemesi) * 12 (ay) = 1.380 USD (yıl için anapara indirimi)
90.000 $ (orijinal kredi)
– 1.380 $ (anapara ödemeleri 1 yıl sonra)
= 88.620 $ (1 yıl sonra kredi bakiyesi)
15. yılda, aylık ipotek ödemesinin yaklaşık 270 doları faize, kalan 230 doları ise anaparaya gidecektir.
230 $ (aylık anapara ödemesi) *12 (ay) = 2.760 $ (yıl için anapara indirimi)
Bu mülke sahip olduğunuz her yıl, borcunuzu ödemek için kiracının parasını kullanıyorsunuz. Kredinizin miktarını azaltarak, sonunda bu paraya kredinizi yeniden finanse ederek veya mülkü satarak erişebileceğiniz için servet inşa edeceksiniz.
5. Vergi Silinmesi
Olarak kiralık mülk sahibi, vergi indirimi hakkınız vardır. Şunları iptal edebilirsiniz:
- İpoteğinize olan faiz
- Mülk için alışveriş yapmak için kullanılan kredi kartlarına olan faiz
- Sigorta
- Bakım onarımları
- Seyahat masrafları
- Yasal ve profesyonel ücretler
- Emlak vergileri
Amortisman
Tüm bu kesintilere ek olarak, devlet ayrıca satın alma fiyatını amortismana tabi tutmanıza izin verir. mülkünüz gerçekten değer kazanıyor olsa bile, belirli bir amortisman planına göre değer.
Yukarıdaki örneğimizi kullanarak, yıl için 3.480 $ kira geliri alırsınız (her ay 290 $ * 12 ay). Bu parayı normal bir işte veya borsada kazandıysanız, önemli bir kısmını gelir vergisi ödemek için kaybedersiniz. Bununla birlikte, bir kiralık mülk sahibi olarak, 3.480 $'lık geliri, sizin için amortisman gideriyle dengeleyebilirsiniz. böylece kiralama için ödemeniz gereken vergi miktarını azaltabilmeniz (veya tamamen ortadan kaldırabilmeniz) gelir.
