Bir kişinin gayrimenkul sahibi olması ve bu mülkiyetin süresiz olarak sürmesi durumunda mülkiyet hakkı vardır. Bir ev sahibinin bir mülk üzerindeki menfaati genellikle mülkiyet hakkı olarak kabul edilirken, kiracının menfaati genellikle mülkiyet dışı mülk olarak sınıflandırılır. Mülkiyet mülkünün ne olduğunu ve mülkiyet sahibi olmayan mülkten nasıl farklı olduğunu öğrenin.
Mülkiyet Mülkü Nedir?
Mülkiyet mülkiyeti mülk mülkiyetidir. Mülkiyet hakkı olarak değerlendirilebilmesi için iki kriterin karşılanması gerekir:
- Taşınmaz: Varlık taşınamaz; dolayısıyla ya arazidir ya da o arazideki bir tür menfaattir.
- Sabit sahiplik süresi yok: Doğru kriterlerin karşılanması durumunda mülk sonsuza kadar devredilebilir. Mülkteki mülkiyetin süresinin dolması için belirlenmiş bir zaman çizelgesi yoktur.
Mülkiyet Mülkleri Nasıl Çalışır?
Mülkiyet mülklerinin üç ana türü vardır ve hepsi sonsuza kadar devredilebilir. Bazıları aktarılmadan önce belirli koşulların yerine getirilmesini gerektirirken, diğerlerinin kesinlikle hiçbir koşulu yoktur.
1. Ücret basit mutlak: Bu tür arazi mülkiyeti tam ve sınırsızdır. Arsaya sahip olma ve onu kanunlar çerçevesinde dilediğin gibi kullanma hakkıdır. Bu en yaygın mülkiyet türüdür. Basit mutlak ücretin üç özelliği vardır:
- Belirli bir sahiplik süresi yok: Vergilerinizi ödediğiniz, varsa mülkün ipoteğini ödediğiniz ve yasalara uyduğunuz sürece, mülk sahibi veya sahibinin mirasçıları mülkün sonsuza kadar sahibi olabilir.
- Aktarılabilir: Mülkün mülkiyeti başka bir kişiye devredilebilir veya satılabilir.
- Miras alınabilir: Mülk sahibi ölürse mülk mirasçılarına miras kalabilir.
2. Ücret basit yenilebilir: Bu tür arazi mülkiyeti belirli koşullara tabidir. Örneğin, arazinin yalnızca eğitim amaçlı kullanılması ya da yalnızca mısır yetiştirmek için kullanılması koşulu olabilir. Arazinin kullanım koşullarının ihlal edilmesi durumunda, basit belirlenebilir ücret olarak bilinen arazideki mülkiyet otomatik olarak sona erecektir. Veya arazideki mülkiyet, malikin iradesiyle veya malikin terekesine son verilebilir ki buna sonradan basit ücret denir.
3. Yaşam alanı: Bu tür mülkiyette, bireye yaşadığı sürece mülk üzerinde menfaat sağlanır. Mülkte oturmasına izin verilen kişiye hayat kiracısı denir. Can kiracısı, mülkün iyi durumda tutulmasından ve israf edilmemesinden sorumludur. Öldükten sonra, hayat kiracısının artık mülk üzerinde herhangi bir hakkı yoktur.
Mülk sahipleri çoğunlukla mülkleriyle istediklerini yapabilirler. Ancak yeni mülk sahibinin mülkü satma veya devretme hakkını kısıtlayamazlar. Mesela kızınıza bir arazi devredip sonra satmasını engelleyemezsiniz. Buna yabancılaşmaya ilişkin kısıtlamalara karşı kural denir.
Mülkiyet Dışı Mülk Nedir?
Mülkiyet dışı bir mülk, arazide gerçek bir mülkiyete sahip olmaksızın mülkün bir süreliğine kiralanmasını içerir. Mülkiyet dışı mülklerin dört ana türü vardır.
1. Yıllardır mülk: Bu tür mülk kiralamanın belirli bir süresi olmalıdır; bir başlangıç tarihi ve bitiş tarihi olmalıdır. Ev sahipleri ve kiracılar arasındaki çoğu kira sözleşmesi yıllarca mülk olarak sınıflandırılacaktır. Kiracı, kira süresi boyunca ev sahibine kira ödemeyi ve kira sözleşmesinin şartlarına uymayı kabul eder.
2. Yıldan yıla emlak: Bunun diğer adı dönemsel kiracılıktır. Her yıl otomatik olarak yenilenen bir kiracılık türüdür. Bir birey genellikle sabit süreli bir kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra periyodik kiracı haline gelir. Örneğin, bir kiracının bir yıllık kira sözleşmesi 31 Aralık'ta sona eriyor. Kiracı dairede yaşamaya devam etmek için 1 Ocak'ta kirayı ödüyor ve ev sahibi de kabul ediyor. Kiracı artık periyodik kiracı olarak kabul edilmektedir.
Bu tür kiracılığı sona erdirmek için ev sahibi veya kiracının, kira sözleşmesinin otomatik olarak yenileneceği tarihten genellikle 30 ila 60 gün önce, fesih bildirimini vermesi gerekir.
3. İsteğe bağlı kiracılık: Bu tür düzenlemede ev sahibi ile kiracı arasında yazılı bir sözleşme veya kira sözleşmesi bulunmamaktadır. Belirli süreli bir sözleşme bulunmadığından, taraflardan herhangi biri kiracılığı istediği zaman sona erdirebilir. Eyalet ev sahibi-kiracı yasalarına göre, kiracılara ne kadar bildirimde bulunulması gerektiği konusunda (örneğin, taşınmaları gereken tarihten 30 gün önce) hâlâ gereklilikler olabilir.
4. Tazminat karşılığında kiracılık: Bu, mülkte orijinal ikamet hakkına sahip olan ancak mülkte yasal ikamet hakkı sona ermiş veya feshedilmiş bir kiracıdır. Kiracı, ev sahibinin mülkte kalma iznine sahip değildir ve yasadışı alıkoyma davasıyla karşı karşıya kalabilir. Bu tür kiracıların bir diğer adı da, devreden kiracıdır.
Temel Çıkarımlar
- Bir kişinin gayrimenkul sahibi olması ve bu mülkiyetin süresiz olması durumunda mülkiyet hakkı vardır. Bir ev sahibinin mülkiyete olan ilgisi tipik olarak mülkiyetli bir mülktür.
- Mülkiyet mülklerinin üç ana türü vardır: ücret basit mutlak, ücret basit feshedilebilir ve hayat mülkleri.
- Mülkiyet dışı mülk, mülkü kullanma hakkına sahip olduğunuz ancak ona sahip olmadığınız zamandır. Kiracının bir mülk üzerindeki menfaati mülkiyet dışı bir mülktür.
