Gayrimenkulde önemli bir gerçek, biliniyorsa, alıcının satın alma sözleşmesinde kalma veya mülk için ödenen veya alınan fiyat konusunda farklı bir karar vermesine neden olabilecek bilgidir. Hem konut hem de ticari mülkler, özel durum açıklama gerekliliklerinden etkilenebilir.
Çoğu eyalet kanunu, bir emlakçının bilinen tüm maddi gerçekleri açıklamasını gerektirir.
Maddi Gerçek Nedir?
Maddi bir gerçek tam da bu olmalıdır; desteklenebilir bir gerçek. Mülkün değerini düşürmeli veya mülkte oturanlar için tehlike oluşturmalıdır. Ancak bu aynı zamanda meşruiyeti etkileyecek basit bir bilgi de olabilir ve sözleşmenin uygulanabilirliği.
- Alternatif isim: Maddi olumsuz gerçek
Neyin maddi bir olgu teşkil edip etmediğine ilişkin kesin ayrıntılar, duruma göre biraz farklılık gösterebilir.
Maddi Gerçekler Nasıl İşler?
Acenteler, komisyoncular ve satıcıların tüm eyaletlerde bir mülkün satılabilirliğini etkileyebilecek bilgileri ifşa etme veya açıklama yükümlülüğü vardır. Örnek olarak, geçmişte o sırada su hasarı olan bir mülkü gösteren bir emlakçı, hasar yıllar sonra görünmese bile bu bilgiyi potansiyel alıcılara açıklamalıdır.
Alıcılar, ciddi bir su hasarı olduğunu bilmeleri halinde ne kadar teklif edeceklerini veya hatta anlaşmada kalmak isteyip istemediklerini yeniden değerlendirebilirler.
Maddi Gerçek Türleri
Maddi gerçekler, fiziksel kusurlardan tavan arasında zincirleri sallayan bir hayaletin söylentileri gibi daha az somut şeylere kadar değişebilir.
Ev Durumu ve Onarım Sorunları
Yapıda bilinen kusurların hemen her durumda maddi gerçekler olarak ortaya konulması gerekmektedir. Potansiyel bir alıcı, çatı veya temel ile ilgili bir sorun olduğunu öğrendiğinde ya fikrini değiştirir ya da fiyat teklifini değiştirir.
Kredi verenlerin çoğu, acente veya satıcı bunları açıklamasa bile, büyük olasılıkla ciddi kusurları ortaya çıkaracak evde incelemeler ve değerlendirmeler gerektirir. Genelde bu şeyleri saklamak yoktur.
Örnek olarak, öncelikle alıcı acentesi olarak çalışan bir emlakçı, potansiyel bir alıcıya bir ev gösterdi. Alıcı, bir halının köşesini alıp ana odanın zemininin çoğunda önemli bir temel çatlağı bulduktan sonra başka bir satın alma kararı verdi. Satıcının ve/veya listeleme aracısının bu bilgiyi açıklama yükümlülüğü vardı.
Evde Cinayet veya Ölüm
Bu kategori bazı eyaletlerde "duygusal kusur" olarak listelenmektedir. Mülkte meydana gelmiş olabilecek cinayetleri, ölümleri veya diğer şiddet içeren suçları içerir.
Duygusal kusurlar durumunda nelerin rapor edilmesinin zorunlu olduğunu öğrenmek için eyaletinize danışın. Zaman dilimlerinde sınırlamalar olabilir ve doğal sebeplerden veya intihardan kaynaklanan ölümler olabilir.
Pensilvanya'daki bir mahkeme, daha önce bir evde işlenen cinayetin maddi bir gerçek olmadığına ve açıklanması gerekmediğine dair emsal bir karar yayınladı; ancak bu yalnızca eyaletlerden biri. Evde bir cinayet işlendiğine dair bilginiz varsa kesinlikle eyaletinizin kurallarına bakmak isteyeceksiniz. Kaliforniya'daki bir mahkeme tam tersini yaptı ve satın aldığı evdeki cinayetlerin kendisine bildirilmediği bir alıcının lehine karar verdi.
Bazen teknik veya hukuki olarak cinayet olarak kabul edilmese bile şiddet içeren ölümlerin bile açıklanması gerekir. Bir örnek, eve davetsiz misafirin evin içinde meşru müdafaa amaçlı vurulması olabilir.
Perili evler
Hayaletler, hayaletler ve paranormal faaliyetlerle ilgili hikayeler pek çok eyalette maddi bir gerçek olarak kabul edilmiyor. Mülkün eski bir mezar alanının yakınında olduğu söyleniyor olabilir veya belki de önceki sahibi, arka bahçenin bir kısmını, oradan geçen sevgili evcil hayvanları için ayırmış olabilir.
Bazen biraz araştırma yapmadan neyin açıklanması gerektiğinden emin olamıyorsanız, yalnızca açıklamayı yapmak en iyisidir.
Maddi Gerçekler Olarak Hayvanlar
Satıcılar, bazı eyaletlerde bir evde hayvanlardan veya zararlılardan kaynaklanan sorunlar olup olmadığını açıklamalıdır. Teksas, arı sürülerinin, akreplerin ve kuduz hayvanların ifşa edilmesini gerektiriyor ancak evinizi satarken dikkate almanız gereken sadece bunun gibi hayvanlarla ilgili konular değil. Hayvanlarla ilgili sorunlar, komşunun sürekli havlayan köpeğine veya mahallede tavuk yetiştiren birine kadar uzanabilir.
Iowa'daki bir davada bir komisyoncu, HOA'nın konut başına bir köpek kısıtlaması olduğu gerçeğini alıcılara gerektiği gibi açıklamadığı için tazminat ödemek zorunda kaldı. Alıcılar bunu öğrendi ve anlaşmayı iptal etti. Mevsimsel sorunlar, evin bir süre piyasada kalmasına ve ilk alıcıların teklif ettiğinden daha düşük fiyata satılmasına neden oldu.
Maddi Gerçeklerin Açıklanmasına İlişkin Gereksinimler
Emlakçılar ve komisyoncuları, bilmeleri gerekmediğini düşünseler bile bildikleri bir şeyi açıklamazlarsa tehlikeli bir bölgede demektir. Uyulması gereken iyi bir kural, eğer ilk etapta bunu yapıp yapmamanız gerektiğini merak ediyorsanız, davalardan kaçınmak için bilgileri ifşa etmeniz gerektiğidir.
Açıklanmayan maddi gerçekler nedeniyle açılan bir davada hükmedilen tazminatlar, son derece kötü durumlarda cezai yaptırımlardan farklı olabilir (parasal ödül şu anlama gelir: satıcıya ve/veya acenteye ceza) ila telafi edici (satıcı ve/veya acente, alıcıya ürünün tamir masraflarını tazmin etmelidir) sorun). Yine devlete bağlı olabilir.
Bilginin, onu ifşa etme konusunda iki kez düşünmenize neden olması alıcıyı rahatsız etme ihtimali yüksektir.
Maryland gibi bazı eyaletler bir adım daha ileri giderek satıcıların ve emlak lisansı sahiplerinin, maddi bir gerçeği bilmeleri "gerekiyorsa" açıklama yapmalarını şart koşuyor.Oregon, satıcıların ve lisans sahiplerinin bir sorun olabileceğini düşünmeleri durumunda uzman tavsiyesi almalarını zorunlu kılmaktadır, ancak sorun onların uzmanlık alanı dışındadır.
Ancak bu soru, pratik yapan acenteler ve komisyoncular için daha kolaydır. özel alıcı ajansı. Satıcıları değil, yalnızca alıcıları temsil ederler ve onların çıkarlarını listenin başında tutmak kolaydır.
Temel Çıkarımlar
- Maddi gerçek, bir alıcının bir mülk satın alma kararını etkileyecek veya bunun farkında olması halinde bunun için ne kadar ödemeye istekli olabileceği bilgisidir.
- Maddi gerçekler arasında yapısal hasar veya mülkle ilgili "duygusal" bilgiler (örneğin orada birisinin öldürülmüş olması) yer alabilir.
- Tüm eyaletlerde satıcıların ve emlak lisansı sahiplerinin maddi gerçekleri ifşa etmeleri yasal olarak zorunludur, ancak bunu yapmanın kesin kuralları ve tam olarak neyin açıklanması gerektiğine ilişkin kurallar farklılık gösterebilir.
- Bölgenizde eğitimli ve lisanslı bir Emlakçı veya komisyoncu ile çalışmak, maddi gerçeklerin ifşa edilmemesi gibi en maliyetli hatalardan kaçınmanıza yardımcı olacaktır.
