Ev Çevirerek Para Kazanmanın Pratik Adımları

Gayrimenkule yatırım yapmak para kazanmanın harika bir yolu olabilir. Göz önünde bulundurulması gereken bir emlak yatırımı türü, bir evin çevrilmesidir. Bu yöntemi kullanarak başarıya ulaşmak genellikle beceri, kapsamlı analiz ve araştırmanın bir kombinasyonudur, ancak birkaçı başarıyı aptalca şansla elde eder.

Seçtiğiniz mülk türü ne olursa olsun, ilk başarılı ev çevirmenize hazırlanırken dikkate almanız gereken birkaç olumlu ve olumsuz nokta vardır.

Bir Evi Ters Çevirmek Ne Demektir?

Bir evi çevirmek, bir evi genellikle hızlı bir şekilde kâr amacıyla satmak amacıyla satın aldığınız anlamına gelir. Uzun vadeli bir al ve tut stratejisi değil. Gayrimenkulü satın aldığınızdan daha yüksek bir fiyata satmak mutlaka kar elde edeceğiniz anlamına gelmez.

Örneğin 200.000$'a bir ev satın alıyorsunuz ve 50.000$ değerinde tadilat yaptırıyorsunuz. Eğer evi 240.000 dolara (ki bu satın aldığınızdan daha fazla) satarsanız, aslında para kaybedersiniz. Yenileme maliyetlerinin yanı sıra mülkün elde tutulması ve satılmasıyla ilgili ek maliyetleri de hesaba kattığınızda mülk.

Ne Tür Mülkiyet Ters Çevrilebilir?

Ters çevrilen en yaygın mülk türü, tek aileli bir evdir. Ancak hemen hemen her tür gayrimenkul kâr amacıyla çevrilebilir. Bu içerir:

• Çok aileli evler: Mevcut birimlerin yenilenmesi veya mülkün potansiyel alıcılar için daha değerli hale getirilmesi için ek birimlerin eklenmesi gibi fırsatlardan yararlanılabilir.
• Karma kullanımlı mülk: Bu, perakende alanında, konut alanında veya her ikisinde yapılan yenilemeleri veya eklemeleri içerebilir.
• Perakende mülkiyeti: Restoran, salon veya genel mağaza gibi belirli bir ihtiyaca uyacak şekilde alanın yenilenmesi.
• Arazi: Konut veya perakende satış gibi belirli bir kullanım için onay almak üzere imar sürecinden geçmek. İmar onaylarının alınması, şehirdeki inşaat departmanının ne kadar hızlı ve kolay çalışılacağına bağlı olarak uzun bir süreç olabilir.

Anahtar 1: Doğru Fiyatla Satın Alın

Satın alırken paranızı kazanırsınız. En başından beri çok fazla para koyarsanız, sonunda evi ne kadar iyi yenilerseniz yenileyin, kar elde etmeniz çok daha zor olacaktır.

Onarım Sonrası Değeri (ARV) Belirleyin

Kâr elde etmek için mülkü ne kadara satın alabileceğinizi belirlemeye çalışıyorsunuz. Bu nedenle geriye doğru çalışmanız gerekir.

Yapmanız gereken ilk şey mülkün onarım sonrası değerini belirlemektir. Mülkteki tüm tadilatları tamamladıktan sonra evin değerinin bu olacağına inanıyorsunuz.

Bölgedeki benzer mülkler için yakın zamanda satılan fiyatlara bakmanız gerekecektir. Karşılaştırmalara bakmak kesin bir bilim olmasa da, evinizin değerini belirlemenize yardımcı olacaktır. Eviniz dört yataklı, iki banyolu Colonial ise, geçen yıl satılan benzer büyüklükteki Colonial'lara bakmak isteyeceksiniz. Aşağıdakiler gibi belirli faktörler için ayarlamalar yapmanız gerekecektir:

• Kare görüntüleri: İki ev aynı sayıda yatak ve banyoya sahip olabilir, ancak biri 1000 metrekare daha büyük olabilir.
• Tadilat kalitesi:Tadilatta kullanılan malzemelere bakın. Mevcut alıcının aradığı şey bu mu?
• Konum: Şehrin bazı bölgeleri diğerlerinden daha iyi olacak: daha iyi okul bölgesi, daha sessiz sokaklar.
• Lot büyüklüğü: Daha büyük partiler daha değerli olacaktır.
• Kolaylıklar: Evde merkezi klima, yer altı havuzu, bitmiş bodrum katı veya ana süit var mı?

Karşılaştırılabilir mülklere baktıktan sonra, tadilatınızı tamamladıktan sonra evin değerinin ne olacağına dair bir dizi fikir verebilmelisiniz. Bu Onarım Sonrası Değerdir.

Maliyetlerinizi Çıkarın

Gayrimenkulü doğru fiyata satın alabilmek için eve ne kadar para harcayacağınıza inandığınızı belirlemeniz gerekiyor.

• Satın alma maliyetlerinin kapatılması: Buna tapu sigortası, ev muayeneleri, avukatlık ücretleri, anketler, banka ücretleri, kayıt ücretleri (tapu ve ipotek) dahildir.
• İnşaat maliyetleri: Belediyeden alınan izinler, malzeme maliyetleri, işçilik maliyeti.
• Tutma maliyetleri: Sigorta ödemeleri, vergiler, herhangi bir kredi ödemesi, olası hizmet maliyetleri.
• Satışta kapanış maliyetleri: Avukatlık ücretleri, muhtemelen emlak transfer vergisi, Emlakçı komisyonu, kayıt ücretleri: tapu ve ipotek, kasaba inceleme ücretleri: olası Kullanım Sertifikası (CO), eğer kasaba bunu gerektirir, alıcı kredileri: alıcının ev müfettişi mülkte bazı sorunlar bulacaktır, dolayısıyla alıcı muhtemelen bunları düzeltmek için sizden bir kredi talep edecektir şeyler.

Kâr Amacınız Nedir?

Muhtemelen 5.000 $ kazanmak için tüm işi ve bir evi çevirme riskini üstlenmiyorsunuz. Bu nedenle ideal kar hedefinizi çevirmeden belirlemelisiniz. Her şey söylendiğinde ve bittiğinde 20.000 $ kazanmak ister misiniz? $50,000? $100,000? Ne kadar kazanmak istediğinizi bilmek, evi satın almaya gücünüzün yeteceği fiyatı belirlemenize yardımcı olacaktır.

Ayrıca elde ettiğiniz kâr üzerinden sermaye kazanç vergisi ödemek zorunda kalabileceğinizi de bilmelisiniz. Gelir aralığınıza bağlı olarak hiçbir şey ödemeniz gerekmeyebilir veya kârınızın yüzde 20'sini Sam Amca'ya ödemek zorunda kalabilirsiniz. 1031 Değişimi yaparak bu maliyeti erteleyebilirsiniz.

İdeal Satın Alma Fiyatını Belirleyin

Artık mülk için bir Onarım Sonrası Değer belirlediğinize göre, mülkün yenilenmesiyle ilgili yaklaşık maliyetler mülkünüz ve ne kadar para kazanmak istediğinize göre, ödemek istediğiniz maksimum tutarı belirleyebilirsiniz. mülk.

Onarım Sonrası Değer

- Eksi Maliyetler.

- Eksi Kâr Motivasyonu.

= İdeal Satın Alma Fiyatı.

Bu, teklifinizi yaptığınız ve kabul edilmesini umduğunuz noktadır. Bu sayıya ulaşmak için çok fazla çalışma yaptınız, bu nedenle emlakçıların teklif fiyatını artırırsanız mülkün sizin olduğunu söylemesine kapılmayın. Mülk için ödediğiniz ekstra her dolar, kaybettiğiniz potansiyel kârın bir dolarıdır. Unutmayın, satın alma işleminde sizin paranız sizsiniz.

Anahtar 2: Hızla Dışarı Çıkın

Gayrimenkul çevirmenin amacı kar elde etmek ve bu karı mümkün olduğu kadar çabuk elde etmektir. Her iyi yatırımcı emlak piyasasının çok kolay açılabileceğini bilir. Herhangi bir sayıda faktör mülkünüzün değerini önemli ölçüde azaltabilir. Bu içerir:

• Faiz Oranlarındaki Artış: Faiz oranları yüksek olduğunda, insanlar bir eve o kadar fazla harcama yapamazlar. Aylık ipotek ödemeleri daha yüksek olacağı için satın alma güçleri azalır. Faiz oranları yükseldikçe, satın alma gücündeki bu düşüşe uyum sağlamak için ev fiyatları düşecek.
• Sezon Değişikliği: Ev satın alma sezonu çocukların okula gitmediği yaz aylarında zirveye çıkıyor. Aileler yeni eğitim yılı başlamadan taşınmak istiyor. İlkbahar/Yaz başı telaşı için piyasaya yön veremezseniz, kendinize çok fazla paraya mal olabilirsiniz.
• Envanterdeki Artışlar: Evinizin değerini etkileyebilecek bir diğer faktör de bölgedeki stok fazlalığıdır. Bunun olmasının bir nedeni, şehirdeki büyük bir şirketin kapanması ve insanların yer değiştirebilmek için evlerini satmaya başlaması olabilir. 3 yatak odalı, 2 banyolu, 250.000 dolarlık bir çiftlik evi için çok fazla alıcı var. Piyasada beş tane varsa, hızlı bir şekilde satılabilmesi için fiyatınızı düşürmeniz gerekebilir.
• Bölgedeki Haciz veya Kısa Satışlar: Ne yazık ki komşularınızı kontrol edemiyorsunuz. Bölgedeki açığa satışlar ve hacizler evinizin değerini düşürecektir.
• Doğal afet: Ayrıca Doğa Ana'yı da kontrol edemezsiniz. Kasırgalar, kasırgalar ve kontrol edilemeyen yangınlar bölgeleri harap edebilir ve ev fiyatlarını da eşit derecede altüst edebilir.
• Düşük Okul Derecelendirmeleri: Okul sisteminin notu düşerse mahalle potansiyel alıcılar için daha az çekici hale gelecektir.
• Yavaş Ekonomi: Ekonomi çöktüğünde ev fiyatları da çöküyor. Daha az insan ev satın alabiliyor ve alanlar da daha az harcama yapmak istiyor.
• Çevre Sorunları/Enerji Hatları: Topraktaki radon veya diğer kimyasalların yüksek seviyeleri, arka bahçeye inşa edilen elektrik hatları veya kasabanın içinden geçen bir boru hattı, evinizi yüksek dolara satmayı zorlaştıracaktır.

Anahtar 3: Birlikte Çalıştığınız Ekip Sizi Başarıya Ulaştırabilir veya Yıkabilir

Başarılı mülk değişimleri hızlı bir şekilde ve doğru fiyata yapılır. Yanlış yükleniciyi, tasarımcıyı veya emlakçıyı işe almak, bir anda bir fiyaskoya dönüşebilir. İdeal olarak, mülkü kapatmadan önce güvenilir kişilerden oluşan bir ekibiniz hazır olacaktır, böylece zaman kaybetmezsiniz.

Tasarımcılar

Tadilatınız için bir tasarımcı kiralayacaksanız, onun bölgeye aşina olduğundan emin olmanız gerekir. Yapmak isteyeceğiniz son şey kendinizi aşırı geliştirmektir. Her evin Kalküta mermeri ve Brezilya parke zeminlerine ihtiyacı yoktur. Harika bir kat planı ve temiz tasarımla harika para kazanabilirsiniz. Mutfaklar ve banyolar ev satıyor, ancak çoğu alıcı 400 dolarlık bir musluk ile 40 dolarlık bir musluk arasındaki farkı bilmeyecek.

Piyasayı bilmek aynı zamanda bu alanda ne tür bir alıcının aradığını belirlemenize de yardımcı olacaktır. Bölge çok sayıda bekarın, yeni evlinin, küçük çocuklu genç ailelerin, köklü ailelerin veya boş yuva yapanların ilgisini çekiyor mu? Bu, yenileme için en iyi yaklaşımın belirlenmesine yardımcı olacaktır. Başka bir yatak odası eklemeli misiniz? Çocuklar için bir aile odasına mı odaklanıyorsunuz? Bir ana süit ana çekim mi olacak?

Yükleniciler

Buna elektrikçiler, tesisatçılar, yardımcılar, çatı ustaları, HVAC yüklenicileri, boyacılar, döşeme ustaları ve ihtiyaç duyabileceğiniz herkes dahildir. En iyi fiyatı elde etmek için birden fazla teklif almak istiyorsunuz, ancak aynı zamanda kimlik bilgilerini de kontrol etmek istiyorsunuz çünkü en iyi fiyat her zaman en kaliteli iş değildir. Başlangıçta büyük bir bedel aldığınızı düşünebilirsiniz, ancak sonunda müteahhidin kalitesiz işini düzeltmeye çalışırken daha fazla zaman ve para harcayacaksınız.

Yüklenicinin, yapılacak tadilatlar için belediyeden alınması gereken gerekli izinleri anladığından emin olun. Belediyenin izinleri işleme koyması ne kadar sürer? Onaylanması gereken imar sorunları var mı? Kasabadaki izin sorunları, işleri aylarca geciktirebilir ve potansiyel karı hızla azaltabilir.

Müteahhitler aynı zamanda bir işin ne kadar süreceğini "hafifletmeleriyle" de ünlüdür. İşin tamamlanması için yüklenici ile belirli bir son tarih belirlediğinizden emin olun. Zamanında tamamlanamayan bu işler için bütçenize bir acil durum fonu da koymalısınız.

Emlakçılar

Bir emlakçıyla mı satacaksınız yoksa mülkü kendiniz satmaya mı çalışacaksınız? Bir emlakçıyla satış yapıyorsanız, satıştaki komisyonlarını da hesaba katmayı unutmayın.

Bir emlakçı seçerken, evi satmaya çalıştığınız pazarı bildiklerinden emin olmalısınız. Geçmişte Emlakçı ile çalışmış olsanız bile, o belirli pazar için en uygun olmayabilirler.

Buna ek olarak, birçok emlakçı sadece hızlı bir satış yapmakla ilgileniyor ve evi mutlaka yüksek dolara satmak zorunda kalmıyor. Kendi araştırmanızı yaptığınızdan ve emlakçının ev için alabileceğinizi düşündüğü numara konusunda kendinizi rahat hissettiğinizden emin olun. Hızlı bir satış istiyorsunuz ama aynı zamanda masada çok fazla para bırakmak da istemiyorsunuz.