Nakitsiz Gayrimenkul Yatırımı

Emlak yatırım yapmak kısa vadeli kar veya uzun vadeli kira nakit akışı için olabilir. Pek çok kişi emlak yatırımcısı olmayı çok ister ancak peşinat için yeterli paraları yoktur. Satın almanın ve tutmanın ya da satın almanın ve saygısızpara kazanmanın tek yolu budur.

Öyle değil. Birkaç yüz kartvizitin maliyeti kadar düşük bir maliyetle başlayabilirsiniz. Arzunuz ve yapacağınız bir takım ayak işleri kısa sürede cebinizde nakde dönüşebilir.

Nakitsiz Yatırım Stratejileri

Çok sayıda yatırım yöntemi, televizyonda, yazılı basında ve internette gurular tarafından vaaz ediliyor ve öğretiliyor. Ondan çok şey öğrenebilirsiniz gayrimenkul yatırım siteleri, ancak pahalı kurslar veya mentorluk için ödeme yapma konusunda dikkatli olun.

Eğitmenin size ne kadar bildiği ve öğrettiği önemli değil, bu bilgiyi kullanmak, dışarı çıkıp öğrendiklerinizi uygulamak yine de size kalmış.

Birkaç teknik, çok fazla parayla, hatta hiç parayla başlamadan emlaktan para kazanmanıza yardımcı olabilir.

Kuş Avcılığı vs. Uzun Dönem Kiralamalar

Değerlerini gerçekten takdir edebilmeniz için önce bu yatırımcıların kim olduğunu anlamalısınız. Çoğu insan kuş köpeğini ev satın alan, tamir eden, sonra da kâr amacıyla hızla satan bir "yüzgeç" olarak düşünür ve bu büyük ölçüde doğrudur.

Kuş avcılığı biraz da olsa toptancıve başlamak için paraya gerek yok, yalnızca biraz kartvizit ve çaba gerekiyor. Çok fazla parası olmayan ortalama bir kişi için gayrimenkul yatırımını bir iş haline getirebilir.

Bir de ev satın alan uzun vadeli yatırımcılar var. kiralama özellikleri, nakit akışının ve zaman içinde değer kazanmanın gerçekleşmesi. Bu gayrimenkul yatırım stratejilerinden herhangi biri çok karlı olabilir. Hangisini seçeceğiniz hedefleriniz, mizacınız ve risk toleransınızla ilgilidir.

Kuş Takip Sanatı

Hedef yatırımcılarınızın birçoğu başka başarılı bir iş yapacak ve bir miktar parayı gayrimenkule yatırmak isteyecektir. İşletmelerini yürütmek zamanlarının çoğunu gerektirdiğinden, yatırım amaçlı gayrimenkul anlaşmalarını bulmalarına yardımcı olmak için emlakçılar gibi geleneksel kaynaklara güveniyorlar.

Temsilciler anlaşmanın dışında çalıştığı için genellikle bu anlaşmalar için gerekenden daha fazlasını ödeyecekler. Çoklu Listeleme Hizmeti (MLS) envanteri. Özellikle acente komisyonları dahil olmak üzere fiyatlandırmada çok fazla esneklik yoktur.

Bu yatırımcılar bir ev için ne kadar az öderlerse, nakit akışından elde edecekleri yatırım getirisi (ROI) o kadar iyi olacak ve özsermayeyi o kadar çabuk kilitlemiş olacaklar. Onlar istek onlara fırsatlar getirecek bir kuş köpeği.

Satış yapması gereken ve henüz satamayan ev sahiplerini veya ipotek sıkıntısı çeken veya hacizde yaklaşan ev sahiplerini çalışma, araştırma ve inceleme yoluyla bulabilirsiniz.

O evleri arayın emlakçılar listelenmiyor. Aslında, bazı kuş köpeklerinin, sıkıntılı bir ev sahibi satış yapamadığında onları besleyen emlakçılar vardır. Kuş köpeği yatırımcıya karlı yatırımlar sağlıyor ve satış kapandığında ücretler anlaşma başına 2.000 ila 10.000 dolar arasında değişebiliyor.

Ödevler: Artıları...

Kendi paranızı kullanmadan gayrimenkul yatırımında para kazanmanın bir diğer yolu da atamalardır. Bu karmaşık bir süreç değil ancak alıcınızı sıraya koymanızı gerektiriyor önce kendinizi bir satın alma sözleşmesine kilitlersiniz.

Aslında satıcıyla kendi anlaşmanızı yapacaksınız ve bir mektup yazacaksınız. satın alma sözleşmesi. Sözleşme, alıcının "Adınız ve/veya Atadığınız Kişi" olduğunu belirtecektir. Bu ifade, sözleşmeyi başka birine, yani alıcınıza devretmenize olanak tanır.

Satıcının onayına ihtiyacınız yok. Genellikle nakit alıcı olmalıdır, ancak bu tür anlaşmalar yaptığınızda normalde durum budur. Satıcıya yalnızca şu şekilde bilgi verilecektir: senin alıcı şimdi onların Alıcının satın alma sözleşmesi şartlarına göre işlemin normal şekilde ilerleyeceğini kabul etmesi gerekir.

...Ve Eksileri

Satıcıya ciddi bir para depozitosu vermeniz gerekecek. Bu para, kapanışı gerçekleştiren tapu şirketine yatırılır ve günün sonunda veya anlaşmanın herhangi bir nedenle kötüye gitmesi durumunda size geri ödeme yapılmaz. Para kapanışta alıcınıza aktarılacaktır.

Çoğu durumda, anlaşma bitene kadar size ödeme yapılmaz, ancak ücretlerinizi şu adresten alabilirsiniz: düzenli olarak çalışıyorsanız, sözleşmeyi yatırımcılarınıza devrettiğiniz zaman onlara.

Elbette bunu da alabilirsiniz kazanılmış para Belirli alıcılarla iyi bir uyum içindeyseniz ve onlara anlaşmayı açıklayıp sözlü bir taahhütte bulunabiliyorsanız, eve kapanmadan önce önden karar verin.

Arka arkaya Kapanışlar

2007'de ortaya çıkmaya başlayan konut ve ipotek karmaşası, kredi verme ve emlak işlemleri işlerinde birçok değişiklik yarattı. Tapu şirketleri çift kapanış yapmaya ve bir anlaşmayı diğerinin gelirleriyle finanse etmeye istekliydi, ancak 2019'da bu nadir görülen bir durum.

Bununla birlikte, kendi paranızı kullanmadan, arka arkaya kapanışlarla mülkleri toptan satmanın ve çevirmenin bir yolu var. İlk şart, kârlı bir toptan satış anlaşması kurmanız gerektiğidir. İlk mülkünüzü doğru fiyata satın almanız ve onu sizden güzel bir kârla satın almaya hazır bir yatırımcıya sahip olmanız gerekir.

İşlemsel finansman, bir anlaşmayı finanse etmek için çok kısa vadeli bir kredi alma ve mülkün aynı gün veya en azından 24 saat içinde satılması için takip kapanışı sürecidir. İşlemsel bir borç veren, tapu şirketiyle ilk anlaşmayı tamamlamak için gerekli olan fonları yatıracaktır.

Genellikle hemen arkasında planlanan ilk anlaşma kapandığında ikinci anlaşmaya geçebilirsiniz. Bu anlaşmanın kapanış beyanı, işlemsel borç verene, ilk anlaşmada ödünç verdiği tutar artı ücretine ilişkin bir ödemeyi yansıtacaktır. Dengeyi ve kârınızı alırsınız.

Kiralama Seçenekleri

Bir kiralama opsiyonu stratejisinin temel bileşenleri, aylık ödemeli bir kiralama ve kiralama süresi sonunda mülkü satın alma opsiyonudur.

Örneğin, kiralık mülk olarak bir ev sahibi olmak istiyorsunuz ancak ön ödeme için yeterli nakite sahip değilsiniz. Hatta borçlanmayı çok pahalı hale getirecek kredi sorunlarınız bile olabilir. Böylece, haydut tabelaları, gazete ve Craigslist reklamları veya sadece kulaktan kulağa tavsiyelerle pazarlama yoluyla satış yapamayan, motivasyonu yüksek bir ev sahibi bulursunuz.

Bir Kiralama Seçeneği Örneği

Evin mevcut piyasada değeri 200.000 dolar olabilir. Mortgage bakiyesi 150.000 dolardır ve ev sahiplerinin ödemeleri vergiler ve sigortayla birlikte ayda 1.100 dolardır. Eşlerden biri işinden çıkarıldı, diğeri ise daha iyi bir iş buldu, bu yüzden bir an önce taşınmaları gerekiyor.

Ev ödemelerine eşit kira ödemeleriyle (ayda 1.100 dolar) evlerini üç yıllığına kiralamayı teklif edin. Kira sözleşmesinin sonunda evi 160.000 $ karşılığında satın alma hakkı (ancak yükümlülük değil) karşılığında onlara iade edilmeyen bir kiralama seçeneği ödemesi olarak 1.500 $ ödeyin.

Evin kiralanması için size ayda 1.200 dolar ödemeye hazır bir kiracı bulmak için pazarlama veya diğer yöntemleri kullanın. Kiracı en az bir sözleşme imzalayacaktır. bir yıllık kiralama. Vergiler ve sigorta, üç yıllık kiralama süresince olduğu gibi kalacak ve mal sahiplerinin ipotek ödemesindeki emanet bu eşyaların bakımını üstlenecek.

İşte her şey şu şekilde yürüyor:

• Nakit çıkışınız: İlk ve son ay kira ödemeleri için 1.100 $ x 3 ve 3.300 $ tutarındaki güvenlik depozitosu artı kiralama seçeneği ödemesi için 1.500 $. Toplam nakit çıkışınız 4.800$.
• Nakit giriş: 1.200 $ x ilk, son ve güvenlik depozitosu için 3 = 3.600 $.

Bu, açıklama amaçlı bir en kötü durum senaryosudur. Cebinden 1.200 dolar çıktı. Ancak Satıcıyla daha iyi pazarlık yapsaydınız ve güvenlik depozitosunu erteleseydiniz ya da tamamen ortadan kaldırsaydınız, bu 300 $ kar elde etmenizi sağlardı. Aynı şekilde, ayda 1.600 dolar ödemeye istekli bir kiracı bulsanız bile zarar edersiniz.

Buradaki fikir, bu evi kontrol etmek ve bu arada çok fazla para harcamadan, sonunda değerinin altındaki fiyatla karlı bir satın almayı garanti altına almak. Mülk halihazırda ödenecek fiyattan daha değerlidir ve muhtemelen üç yıllık kiralama süresi boyunca değer kazanacaktır. Bu, yatırımınızın önemli bir getirisi olabilir.

Sandviç Kiralamaları

Sandviç kiralama, adından da anlaşılacağı gibi, yatırımcı olarak siz ortada iki kiralama seçeneğidir.

Kira döneminin sonunda mülkü indirimli olarak satın alma seçeneğini isteyeceksiniz ve Evi satın almak isteyen ancak kredi sorunları veya peşinat için nakit eksikliği nedeniyle alamayan bir kiracı bulmak ödeme. Bu durumdaki çoğu insan, kredilerini iyileştirmek ve peşinat almak için zamanları olması için kiralama seçeneğiyle satın almaktan mutluluk duyar.

Bir kiralama seçeneğine benzer şekilde işe yarayacaktır, ancak normal bir kiracı yerine kiralamak, satın almak veya sahip olmak için kiralamak isteyen birini buluyorsunuz. Tüm rakamlar aynı olacaktır ancak kiracı/alıcı, üç yıllık kira süresi sonunda evin sahibi olacaktır.

Kiracı/alıcı artık sadece ilk, son ve depozito bedelini peşin ödemekle kalmıyor, aynı zamanda kira süresi sonunda ev satın alma hakkı için de kiralama opsiyonu ile geri ödemesiz ödeme yapıyor. Kiracı/alıcı ayrıca ev için 175.000$ ödemeyi de kabul eder.

Artık nakit akışınız şöyle görünüyor:

• Aynı 4.800 dolar gidiyor.
• 1.200 ABD Doları x 3, 3.600 ABD Dolarına eşittir, artı kiracı/alıcıdan yapılan 1.500 ABD Doları kiralama seçeneği ödemesi 5.100 ABD Doları getirir.

Mülkü satın almak için yaptığınız orijinal anlaşmadan daha yüksek bir fiyata evi satarak 300 $ peşin, ayda 100 $ veya 3.400 $ ve 15.000 $ kar elde edeceksiniz. Gerçekte yatırılan sıfır dolar ile brüt kârınız 18.700 dolardır.

Bu stratejinin bir diğer avantajı da kiracının/alıcının evin sahibi olmayı umması ve dolayısıyla mantıksal olarak ona daha iyi bakabilmesidir. Aslında bazı yatırımcılar, kiracıların herhangi bir onarım için ilk 100 $ veya daha fazlasını ödemesini gerektiren kiralama sözleşmeleri üzerinde pazarlık yapıyor.

Kiralama seçenekleri ve sandviç kiralamalar, gayrimenkul yatırımcıları tarafından portföylerine mülk eklemek ve aylık nakit akışı oluşturmak için sıklıkla kullanılan stratejilerdir.

Diğer Kiralama Seçenekleri

Tüm bu yatırımları yaparken başınızı sokacak bir çatınızın olması gerekiyor, bu nedenle kendi ihtiyaçlarınızı para kazanma fırsatıyla birleştirmeyi ve öne çıkmayı düşünebilirsiniz. Bu da en azından bir biraz para cebinizden çıkacak, ancak uzun vadede çok önde olabilirsiniz.

Krediniz iyiyse ve birimlerden birinde bizzat oturuyorsanız, %5'ten daha az bir indirimle dubleks satın alabilirsiniz. Diğerini kiraya verin ve gelirinizi, sonunda satıncaya kadar ipotek ödemenizin tamamını olmasa da bir kısmını ödemek için kullanın; ideal olarak mülk değer kazandıktan sonra kâr elde etmek için.

Diğer bir seçenek ise müstakil bir ev satın almak ve ardından bir yıl orada yaşamaktır. VA ve USDA peşinatsız krediler sunuyor ve ikametgahınız olması koşuluyla 2018 itibariyle %3,5 gibi düşük bir oranla FHA kredisi alınabiliyor ancak sonsuza kadar orada yaşamak zorunda değilsiniz.

Bir süre kalın, ardından ipotek ödemelerinizi karşılayacak kadar kiraya verin. Mülkün değer kazanmasına izin verin, ipoteğinizi zamanla ödeyin ve özsermaye ve net değer oluşturun.