Тоді як обмеження і умови оренди Це важливі міркування при пошуку комерційних або промислових площ, для більшості нових підприємств місячна вартість оренди часто є вирішальним фактором. Комерційна оренда може мати додаткові комісії на додаток до орендної плати, тому переконайтеся, що ви розумієте, що таке додаткові витрати, знаючи наступне:
- Яка ваша базова орендна плата за корисну площу: Багато комерційних договорів оренди мають a базова орендна плата, тобто суму, яку ви платите за фактичні квадратні метри приміщення. Однак до цієї ставки можуть бути додані комісії за «навантаження» та «CAM», що збільшить вашу щомісячну орендну плату.
- Якщо умови вашої оренди договірні: Обговорювані умови включають основну орендну плату, безкоштовну орендну плату, гарантійні депозити, тривалість оренди, розмір орендної плати та зборів, які можна підвищувати щороку, а також варіанти поновлення оренди.
-
Якщо крім оренди є витрати: Запитайте, чи існують спеціальні податки, збори за майно, збори за завантаження, CAM чи інші збори. Якщо так, отримайте їх у письмовій формі та переконайтеся, що кожна комісія визначена окремо; ви повинні знати, скільки вам коштуватиме кожна комісія та як часто вам доведеться сплачувати комісії.
- Майбутні витрати: знати, на яку суму можна підвищити орендну плату (та будь-які інші платежі) щороку. Якщо щороку встановлюється обмеження в розмірі 1% на комісію за навантаження, це може здатися розумним, але це не означає, що ваша базова орендна плата буде обмежена в 1%. Щоб компенсувати низькі обмеження на інші комісії, ваш орендодавець може спробувати примусити вас збільшити орендну плату на 15%.
- Що входить в орендну плату: Зрозумійте, які податки, комунальні послуги та послуги, як-от озеленення, охорона та пошта, охоплює ваша оренда.
Вирішуйте, чи є сенс оренди промислових площ для вашого бізнесу
Комерційні та промислові приміщення можуть запропонувати багато варіантів, яких не можуть отримати традиційні офісні приміщення, але вони також можуть мати певні обмеження, яких немає в традиційних бізнес-парках і торгових центрах. Обов’язково задайте питання про будь-які обмеження, які можуть бути накладені на ваш бізнес в індустріальному парку, перш ніж підписувати договір оренди. Питання, які вам слід поставити щодо майна, яке ви, можливо, бажаєте вказати в договорі оренди, включають:
- Обмеження підрядника та послуг: Перевірте, чи індустріальний парк вимагає від вас використання конкретних постачальників або підрядників для вивісок, освітлення, ремонту, забудови чи будь-яких інших послуг, таких як сигналізація, телефон, кабель тощо.
- Обмеження щодо реклами та зовнішнього вигляду: Можуть існувати обмеження, які можуть вплинути на ваш бізнес, наприклад, усі знаки мають бути чорно-білими, розміром не більше 2 футів або рівно 5 футів від землі, наприклад. Усе це ускладнить відрізнити вашу компанію від інших або її побачити на відстані.
- Кабель і телефон готові: Якщо у вашому приміщенні немає кабельного або телефонного зв’язку, перевірте, де можна отримати ці послуги та хто є місцевими провайдерами.
- Комунальні послуги: Ви повинні знати, якими державними та приватними комунальними послугами ви можете користуватися або отримати доступ із свого пристрою, і чи збираєтеся ви налаштовувати власні облікові записи комунальних послуг; деякі орендодавці можуть оплачувати ваші комунальні послуги, а потім виставляти вам рахунок за них. Зробіть примітку, якщо орендодавець не зобов’язаний надавати докази вашої заборгованості, якщо вам не виставляються рахунки безпосередньо від комунальних компаній.
- Паркування та обмеження руху: можуть бути обмеження на кількість паркувальних місць, які ви можете використовувати та ваші клієнти. Якщо ні, то, швидше за все, немає обмежень і для інших орендарів.
- Робочий час: деякі промислові приміщення мають обмеження щодо робочого часу або днів тижня, коли ви можете вести свій бізнес або приймати клієнтів і клієнтів.
- Природа захисту бізнесу та обмежень: Чи будуть якісь обмеження щодо характеру бізнесу, яким ви керуєте? Наприклад, якщо ви плануєте відкрити антикварний магазин, чи є якісь обмеження щодо того, що ви можете продавати, або, якщо ви продаєте об’єкт, чи дозволить орендодавець відкрити інші подібні конкуруючі підприємства, поки ви є орендарем? Прикладом того, чому це так важливо запитувати та отримувати письмово, є те, якщо існуючий орендар має ляльковий магазин із привілеями захисту від роздрібної торгівлі в договорі оренди антикварному магазину може бути заборонено продавати антикварні ляльки, оскільки продаж ляльок буде конкурувати з існуючим орендарем бізнес. Ви хочете переконатися, що ваш бізнес має аналогічний захист у промисловому комплексі.
Вирішуємо питання забудови та ремонту
Оренда може бути складною, і якщо ви плануєте взяти приміщення «як є» і внести в нього зміни, обов’язково вкажіть плани запланованих змін в договорі оренди. Питання щодо ремонту та забудови приміщень включають:
- Чи можете ви побудувати або відремонтувати існуючий простір? Якщо ні, знайдіть інше місце; Можливо, вам не потрібно будувати простір зараз, але ніколи не обмежуйте потенціал майбутнього зростання вашого бізнесу та непередбачені потреби.
- Розпорядження про зонування: Чи є якісь розпорядження щодо зонування, які впливатимуть на те, як ви можете забудовувати простір?
- Конфлікт інтересів: Чи зобов’язані ви залучати підрядників орендодавця? Якщо так, вважайте це сильним негативом.
- Потрібні дозволи: Які спеціальні дозволи або схвалення вам потрібно отримати заздалегідь від міста, округу чи орендодавця?
- Стимули покращення: Чи запропонує орендодавець будь-яке зниження орендної плати, кредити на орендну плату чи інші фінансові стимули для покриття витрат на реконструкцію та добудову?
- Уникайте «підвищення вартості» орендної плати: Якщо ви збільшите вартість приміщення шляхом добудови чи ремонту, чи це дозволить орендодавцю пропорційно збільшити вашу орендну плату?
- Обмеження за часом: Чи будуть якісь часові рамки, які вимагає ваш орендодавець, місто чи округ для завершення ремонту та будівництва складів?
- Потрібні дозволи: Які спеціальні дозволи вам знадобляться для ремонту чи забудови вашого приміщення, і чи допоможе ваш орендодавець отримати ці дозволи?
