Закони про контроль орендної плати значно відрізняються залежно від штату чи міста, де розташоване орендоване майно. Наприклад, Нью-Йорк і Сан-Франциско є великими містами, в обох діють закони про контроль орендної плати, але ці закони дуже різні. Тому ви повинні перевірити місцеві закони того міста, де розташоване ваше орендоване майно, щоб визначити правила, які застосовуються. Загалом контроль орендної плати:
Встановлює обмеження на підвищення орендної плати
Більшість законів про контроль орендної плати встановлюють обмеження на вашу суму збільшити орендну плату орендаря коли закінчиться їх оренда поновлення. Ця сума зазвичай базується на вимірюванні конкретної території, наприклад місцевій вартості життя або інфляції. У Нью-Йорку квартири, які обмежені підвищенням орендної плати, відомі як квартири зі стабілізованою орендою, не ЗДП.
Можна встановити обмеження на оренду
У Нью-Йорку закони про контроль орендної плати обмежують суму, яку ви можете стягувати за оренду. Наприклад, ви не можете стягувати більше ніж 700 доларів на місяць за орендну плату з однією спальнею.
Інші нормативні акти
Закони могли визначати, як часто орендодавець може підвищувати орендну плату. Крім того, може бути лише кілька причин, через які орендодавець може виселити орендаря, який контролює орендну плату, наприклад, несплата або значні пошкодження орендованого майна.
Чи кожен штат контролює орендну плату?
Є більше штатів, які не дозволяють контролювати орендну плату, ніж є штатів, які це дозволяють. Навіть у багатьох штатах, де дозволено контроль орендної плати, закони про контроль орендної плати існують лише в певних містах штату.
Нью-Джерсі та округ Колумбія контролюють орендну плату в усьому штаті чи окрузі. У деяких містах Нью-Йорка та Каліфорнії діють закони про контроль орендної плати. Нью-Йорк і Сан-Франциско є двома найвідомішими районами з правилами контролю орендної плати. Деякі штати, такі як Алабама та Арізона, насправді мають закони, які забороняють будь-які правила контролю орендної плати в штаті.
Захист орендарів
Теорія, що лежить в основі контролю орендної плати, полягає в тому, щоб дозволити певним орендарям проживати в районі, де вони могли б бути заниженими. Наприклад, пенсіонер, який живе в квартирі останні п'ятдесят років, буде змушений переїхати якби не було законів про контроль над орендою, тому що район, у якому вона живе, став дуже бажаним і дорогий. Завдяки контролю над орендною платою орендар може розраховувати на невелике стабільне підвищення орендної плати і одного разу не отримає повідомлення про підвищення орендної плати на 1000 доларів.
Вплив контролю орендної плати на орендодавців
Контроль орендної плати негативно впливає на орендодавців, оскільки орендодавці здають квартири орендарям за ціною набагато нижчою від поточної справедливої ринкової вартості одиниці. Окрім того факту, що вони збирають набагато менше грошей за квартиру, орендар, який контролює оренду, може навіть коштувати орендодавцю грошей.
Орендодавець як і раніше несе відповідальність за оплату всіх витрат на утримання, пов’язаних з одиницею, які відповідають поточним ринковим цінам. Орендодавець несе відповідальність за виконання ремонту на квартиру орендаря. У деяких випадках вони відповідають за оплату комунальних послуг, а також за всі інші витрати, такі як іпотека, податки та страхові платежі.
Варіанти орендодавця, коли орендарі виїжджають
У більшості випадків, як тільки орендар, який контролює орендну плату, виїжджає з квартири, вона стає дерегульованою. Тоді орендодавець може стягувати ринкову орендну плату за квартиру. З цього правила є винятки. У Нью-Йорку, якщо орендар з контрольованою орендною платою виїжджає, а в будівлі є шість або більше квартир, квартира переходить із контрольованої орендної плати на стабілізовану.
Висока орендна плата та високий поріг доходу
Певні закони про контроль орендної плати дозволяють дерегулювати квартиру, коли вона досягає певної місячної орендної плати. У Нью-Йорку ця сума становить 2700 доларів на місяць.
Певні закони про контроль орендної плати дозволяють дерегулювати квартиру, якщо орендар отримує понад певний дохід протягом двох років поспіль. Наприклад, якщо орендар заробляє 200 000 доларів США на рік, суд може вирішити, що орендар може дозволити собі сплачувати справедливу ринкову орендну плату і йому більше не потрібно жити в квартирі, яка контролюється орендною платою.
Викуп орендодавця
Орендодавець може спробувати запропонувати орендарю певну суму грошей для виїзду. Були історії про те, як орендодавці пропонували орендарям десятки тисяч доларів за виїзд із квартири.
Виселення
Багато орендодавців намагаються витіснити орендарів, які контролюють орендну плату, виселяючи їх. Існують законні причини для виселення, наприклад несплата або продаж наркотиків. Однак багато орендодавців висувають неправдиві претензії проти орендарів, щоб спробувати змусити їх виїхати. Орендодавцям у Нью-Йорку не дозволяється виселяти орендарів-інвалідів або орендарів віком від 62 років якщо вони не можуть надати їм порівнянну квартиру для проживання за такою ж або нижчою ціною та дати їм переїзд стипендія.
Виселення для знесення
У певних випадках орендодавець може змусити орендаря, який контролює орендну плату, переїхати, вимагаючи виселення для знесення. Ідея полягає в тому, що майно буде капітально відремонтовано, в основному зруйноване та перебудоване. Здається, немає жодних законів, щоб перевірити, чи дотримується орендодавець це знесення.
Використовуйте як основне місце проживання
Деякі закони про контроль орендної плати дозволяють орендодавцю повернути контрольовану орендну квартиру, якщо орендодавець використовуватиме цю квартиру як основне місце проживання протягом наступних п’яти років.
