Після того, як інвестор у нерухомість придбав вартість REIT для свого інвестиційного портфеля, є проміжний крок перед тим, як розглядати окремі REIT та їх ефективність. Цей крок полягає в повному розумінні відмінностей між двома основними типами REIT, акційним і іпотечним REIT.
Equity REITs Власна власність
Equity REIT фактично купує, утримує та управляє комерційною та орендною нерухомістю. Хоча у багатьох випадках вони фінансуватимуть ці об’єкти нерухомості, їх основна увага зосереджена на прибутках через придбання та управління.
Equity REIT інвестує у володіння та управління комерційною та орендною нерухомістю. Потенціал повернення інвестицій залежить від кількох факторів:
- Збільшення вартості майна у власності;
- Інфляція підвищує орендну плату, а іпотека залишається стабільною;
- Як правило, здорові виплати дивідендів, що з часом збільшуються; або
- Прибуток від купівлі-продажу нерухомості на короткий термін.
Іпотечні REITs власні боргові інструменти
Іпотечні REIT не купують, не володіють і не управляють нерухомістю. Вони інвестують в іпотеку нерухомості. Хоча вони мають майно як заставу для позик, у які вони інвестують, іпотечний REIT не має права власності на саме майно.
Чому ця основна відмінність є критично важливою для інвестора REIT? Природа обох робить їхні характеристики ризику та ефективності досить різними. Ваша толерантність до ризику та інвестиційні цілі визначатимуть, який із цих типів REIT підійде для вашого портфеля. Незважаючи на те, що вони діють по-різному, багато інвесторів, здається, не обирають їх у тандемі. Здається, у більшості випадків це рішення «або/або».
Хоча іпотечні REITs можуть приносити значний прибуток, іноді за короткі терміни, вони несуть значні додаткові ризики. Оскільки вони тримають лише боргові інструменти, а не майно, вони не можуть брати участь в оцінці заставного майна. Їх вартість також досить чутлива до коливань процентних ставок. Це не є суттєвим фактором для акцій REIT, оскільки вони зазвичай фінансуються за рахунок іпотечних кредитів із фіксованою ставкою. Оскільки вплив процентної ставки настільки важливий для іпотечних REIT, їхні ціни, як правило, більш мінливі, ніж ціни на акціонерний капітал. Вартість власного майна є більш стабільною та передбачуваною, ніж іпотека в іпотечному REIT.
Більше про REITs
REITs більше схожі на інвестиції на фондовому ринку або особливо в пайові фонди. Ви купуєте акції і є абсолютно пасивним інвестором. Ви покладаєтеся на професійних менеджерів, щоб купувати та продавати нерухомість або іпотечні зобов’язання та керувати портфелем для отримання прибутку. Ви можете перевірити свої акції в будь-який час, стежити за ефективністю та купити більше акцій або продати свої акції, коли забажаєте.
З точки зору купівлі-продажу, REIT є набагато більш ліквідними, ніж фактичні холдинги власності. Ви можете продати акції або збільшити свої холдинги за допомогою телефонного дзвінка або онлайн. Володіння власністю є набагато тривалішим процесом продажу та набагато дорожчим, ніж комісія за продаж акцій REIT. З цієї причини REITs може бути кращим, якщо ви не хочете вкладати довгострокові інвестиції, які можуть коштувати тисячі доларів у вигляді витрат на закриття та комісійних.
Коли ви приймаєте рішення про інвестиції в REIT, це лише рішення щодо акцій, іпотеки чи обох. Як правило, іпотечні REITs вважаються більш придатними для торгівлі в короткостроковій перспективі, ніж довгострокова стратегія утримання акцій REITs. Як інвестор, уважно ознайомтеся з характеристиками обох, перш ніж вибрати REITs для інвестування.
