Істотний факт у сфері нерухомості – це інформація, яка, якщо вона відома, може змусити покупця прийняти інше рішення щодо збереження договору купівлі-продажу чи ціни, сплаченої або отриманої за майно. Вимоги щодо розкриття суттєвих фактів можуть стосуватися як житлової, так і комерційної нерухомості.
Закони більшості штатів вимагають, щоб агент з нерухомості розкривав усі відомі істотні факти.
Що таке суттєвий факт?
Істотний факт має бути саме таким — підтверджуваним фактом. Воно повинно зменшувати вартість майна або становити небезпеку для мешканців. Але це також може бути просто інформація, яка вплине на законність і можливість виконання договору.
- Альтернативна назва: Істотний несприятливий факт
Точні деталі того, що є або не є суттєвим фактом, можуть дещо відрізнятися залежно від штату.
Як працюють суттєві факти
У всіх штатах агенти, брокери та продавці зобов’язані розголошувати або розкривати інформацію, яка може вплинути на продаж майна. Наприклад, агент, який у минулому показав нерухомість, яка на той час була пошкоджена водою, має розкрити цю інформацію потенційним покупцям, навіть якщо пошкодження не видно через роки.
Покупці можуть переглянути, скільки вони запропонують або навіть чи хочуть вони залишитися в угоді, якщо знають про будь-які значні пошкодження водою.
Види матеріальних фактів
Істотні факти можуть варіюватися від фізичних недоліків до чогось менш відчутного, наприклад чуток про привида, який зазвичай брязкає ланцюгами на горищі.
Проблеми стану будинку та ремонту
Відомі дефекти в структурі повинні бути розкриті як суттєві факти майже в кожному штаті. Потенційний покупець або передумає, або змінить цінову пропозицію, якби дізнався про проблему з дахом чи фундаментом.
Більшість кредиторів вимагають огляду та оцінки житла, які, швидше за все, виявлять серйозні дефекти, навіть якщо агент або продавець не розкриває їх. Зазвичай ці речі не приховуються.
Як приклад, агент з нерухомості, який працював в основному як агент з покупців, показав будинок потенційному покупцеві. Покупець прийняв інше рішення про покупку після того, як підняв кут килимка та виявив значну тріщину на підлозі основної кімнати. Продавець і/або агент з лістингу були зобов'язані розкрити цю інформацію.
Вбивство або смерть вдома
У деяких штатах ця категорія зазначена як «емоційний дефект». Це включає вбивства, смерті чи інші насильницькі злочини, які могли статися на території.
Зверніться до свого штату, щоб дізнатися, про що можна повідомити у випадку емоційних дефектів. Можуть бути обмеження щодо часових рамок і смертей через природні причини чи самогубства.
Суд штату Пенсільванія виніс прецедентне рішення про те, що попереднє вбивство в будинку не є суттєвим фактом і не потребує розголошення, але це лише один штат. Ви точно захочете ознайомитися з правилами вашого штату, якщо вам відомо, що в будинку було скоєно вбивство. Каліфорнійський суд вчинив якраз протилежне і виніс рішення на користь покупця, якому не сказали про вбивства в купленому ними будинку.
Іноді навіть насильницькі смерті мають бути розкриті, навіть якщо вони технічно чи юридично не вважаються вбивством. Прикладом може бути стрілянина з метою самооборони по зловмиснику в будинку.
Будинки з привидами
Історії про привидів, привиди та паранормальні явища в багатьох штатах не вважаються суттєвим фактом. Подейкують, що нерухомість розташована поблизу стародавнього поховання, або, можливо, попередній власник виділив частину заднього двору для своїх улюблених домашніх тварин, які пройшли.
Іноді найкраще просто розкрити інформацію, якщо ви не можете бути впевнені, що слід розкрити, не провівши певного дослідження.
Тварини як матеріальні факти
Продавці повинні повідомляти, якщо в будинку є проблеми з тваринами або шкідниками в деяких штатах. Техас вимагає розкриття бджолиних роїв, скорпіонів і скажених тварин, але продаючи свій будинок, ви повинні враховувати не лише такі проблеми з тваринами. Проблеми з тваринами можуть поширюватися на сусідську собаку, яка постійно гавкає, або на когось із сусідів, хто розводить курей.
Брокерська компанія у справі штату Айова мала відшкодувати збитки за те, що не розкрила належним чином покупцям той факт, що існує обмеження HOA на одну собаку на помешкання. Покупці дізналися і зірвали угоду. Сезонні проблеми призвели до того, що будинок залишився на ринку деякий час і продавався дешевше, ніж пропонували початкові покупці.
Вимоги до розкриття суттєвих фактів
Агенти з нерухомості та їхні брокери опиняються на небезпечній території, якщо вони не розкривають щось, що їм відомо, навіть якщо вони вважають, що їм це не потрібно робити. Хорошим правилом, якого слід дотримуватися, є те, що ви повинні просто розкрити інформацію, щоб уникнути судових позовів, якщо ви думаєте, чи потрібно це робити в першу чергу.
Збитки, присуджені в судовому процесі за нерозголошені суттєві факти, можуть варіюватися від штрафних санкцій у надзвичайно тяжких випадках (грошова винагорода мається на увазі як покарання продавцю та/або агенту) до компенсаційного (продавець та/або агент повинні компенсувати покупцеві витрати на ремонт проблема). Знову ж таки, це може залежати від держави.
Існує велика ймовірність того, що покупця турбуватиме, якщо інформація змусить вас двічі подумати про її розголошення.
Деякі штати, такі як Меріленд, йдуть далі і вимагають, щоб продавці та власники ліцензій на нерухомість розкривали інформацію, якщо вони взагалі «повинні» знати про суттєвий факт. Орегон зобов’язує продавців і ліцензіатів звертатися за порадою до експерта, якщо вони вважають, що проблема може виникнути, але проблема не входить до їх компетенції.
Однак це питання легше для агентів і брокерів, які практикують ексклюзивне агентство покупців. Вони представляють лише покупців, а не продавців, і їх інтереси легко зберегти у верхній частині списку.
Ключові висновки
- Істотний факт — це інформація, яка вплинула б на рішення покупця придбати нерухомість або на те, скільки він міг би бути готовий заплатити за неї, якби йому було відомо про це.
- Суттєві факти можуть включати структурні пошкодження або «емоційну» інформацію про власність, наприклад, що там когось убили.
- У всіх штатах продавці та власники ліцензій на нерухомість зобов’язані розголошувати суттєві факти, але точні правила щодо цього та те, що саме має бути розкрито, можуть відрізнятися.
- Співпраця з навченим і ліцензованим ріелтором або брокером у вашому регіоні допоможе вам уникнути найбільш дорогих помилок нерозголошення суттєвих фактів.
