Якщо ви проводите порівняльний аналіз ринку (CMA), це, швидше за все, з однієї з двох поширених причин. Ви або хочете визначити ціну в списку, або ви хочете перевірити ринкову вартість нерухомості, яку ви або ваш клієнт розглядаєте придбати. Точність і розумна поточна ринкова вартість повинні бути результатом ваших розрахунків у будь-якому випадку.
CMA призначені не лише для лістингових агентів. Вони також є корисним інструментом для агентів покупців, допомагаючи їм направляти своїх клієнтів до реалістичних пропозицій щодо певної нерухомості.
Компоненти CMA
CMA є важливою складовою будь-якого списку або пропозиції щодо нерухомості. Він надає найточніший знімок вартості та потенційної ціни продажу нерухомості, крім оцінки. Ви порівнюєте нерухомість з іншими, які фактично були продані — чим раніше, тим краще.
Порівнювати з іншими цінами в списку, а не з фактичною, можна порівняти одну нездійсненну мрію з іншою. Ви не можете дізнатися, чи ці ціни реалістичні та відповідні, чи сварливий власник просто не погодиться на менше.
Процес створення CMA схожий на процес оцінки, але останню може виконувати лише ліцензований оцінювач нерухомості. Власники будинків можуть самостійно проводити CMAs, щоб отримати досить чітке уявлення про те, чого варті їхні будинки.
Основні кроки
По-перше, у вас є властивість предмета з функціями та характеристиками. Тепер знайдіть три найкращі порівняльні властивості та запишіть їхні деталі та продані ціни.
Зробіть коригування проданих цін на різницю між ними та предметом нерухомості.
Ринкова вартість об'єкта нерухомості розраховується на основі скоригованих порівнянних цін продажу.
Вибір порівняних властивостей
Надійний CMA – це не ракетна наука, але він вимагає ретельного вибору порівнянних властивостей.
Вони повинні бути якомога ближче один до одного, в ідеалі в одному районі. Це мають бути поточні продажі, бажано за останні кілька тижнів. Вони повинні демонструвати властивості та характеристики, якомога ближчі до властивостей вашого предмета.
Досягнення всього цього зазвичай призведе до CMA, на який ви можете покластися.
Загальні елементи для введення в усі CMA
Упорядкуйте цю інформацію в електронну таблицю:
- Адреси суб'єкта та порівнюваних властивостей з'являються в першому рядку.
- У наступні чотири рядки введіть інформацію про об’єкти нерухомості та їх характеристики, включаючи ціни продажу порівнянних об’єктів.
- Присвятіть рядок квадратним метрам кожного будинку.
- Введіть значення коригування для років будівництва, розміру ділянки, спалень, ванних кімнат, гаражних місць, нещодавнього ремонту та виняткових зовнішніх особливостей, таких як басейн. Вони йдуть в останній стовпець.
- Усі рядки нижче рядка «Продана ціна» розраховуються на аркуші для вас.
- Скориговані порівняльні ціни продажу знаходяться в передостанньому рядку з розбивкою на долари за квадратний фут нижче.
- «Вартість об’єкта» — це розрахована ринкова вартість об’єкта власності, отримана шляхом множення середнє значення скоригованих квадратних метрів проданих доларів на квадратні метри об’єкта власність.
Внесення коригувань
Більшість із того, що вам доведеться заповнити, — це точні дані про кожну властивість. Єдине місце, де вам, ймовірно, доведеться інтерпретувати та бути суб’єктивними, це останній стовпець для коригувальних значень.
Тут ви призначаєте значення кожного з елементів для порівнянних коригувань проданої ціни. Іншими словами, чого вартує спальня, якщо наша комп’ютерна власність має більше або менше спалень, ніж наша об’єкт?
Відніміть кілька доларів від його проданої ціни, щоб зменшити її, щоб вона була більш порівнянною з вашою предметною власністю, якщо вона має більше спальні. Бані та гаражні місця працюють однаково. Ванни можуть вказувати на половину ванн, при цьому об’єкт власності має 2,5 ванни.
Ви можете знайти приблизну вартість у доларах для кожного з цих предметів на онлайн-сайтах про реконструкцію або запитати місцевого оцінювача, які значення вони використовують.
Спробуйте визначити приблизну ринкову вартість повного акра землі для коригування розміру ділянки. На аркуші використовуватимуться квадратні метри, оскільки більшість ділянок менші за акр. Але використовуйте значення повного акра в останньому стовпчику.
Використовуйте квадратні метри розміру ділянки для кожної власності. Перетворіть площу площі в квадратні фути, використовуючи 43 560 квадратних футів на акр, якщо один або кілька розмірів є більшими за акр.
Інші параметри
Це призначено для швидкого та достатньо точного розрахунку CMA. Ви також можете зробити другий, використовуючи поточні перелічені об’єкти та їхні роздрібні ціни. Це може допомогти вам визначити, чи змінюється ринок, якщо ціни вищі чи нижчі, щоб потім ви могли прийняти рішення щодо того, як скоригувати ринкову вартість вашої нерухомості.
Просто пам'ятайте, що ці цифри є тими, що інші хочуть за їх властивості. Це не обов’язково те, що покупці готові платити.
Цей аркуш працює з трьома властивостями. Ви не можете використовувати лише одну або дві порівняні властивості, оскільки обчислення будуть бомбардувати, але ви можете додати один або кілька стовпців перед останнім, якщо ви добре володієте електронними таблицями та бажаєте використовувати більше компи. Фактично, ви можете створити кілька аркушів з більшою чи меншою кількістю порівнянних властивостей.
