Договір оренди нерухомого майна складається з багатьох елементів, які встановлюють права та обов’язки орендодавця/орендодавця та орендаря/орендаря. За відсутності обмежень щодо використання орендар може нормально використовувати майно для будь-яких законних цілей.
Володіння Майном
Цей елемент договору оренди нерухомості стосується прав володіння орендаря. Орендодавець обіцяє орендарю володіти майном для їхнього задоволення та обіцяє, що орендодавець не перешкоджатиме цьому володінню.
Це не означає, що орендодавець не може увійти у власність, оскільки це зазвичай є частиною договору оренди угоду про те, що орендодавець має право входити у власність для ремонту чи іншої діяльності, зазначеної в оренда.
Як орендар може використовувати майно
Існує багато видів оренди житла, офісу, роздрібної торгівлі тощо. Усі ці типи можуть мати підстави для встановлення обмежень щодо використання майна орендарем. Договір оренди житла може забороняти використання для будь-яких комерційних цілей. У договорі оренди офісу може бути зазначено, що майно може використовуватися лише як офіс «нерухомості». Роздрібна оренда може визначати, які типи продуктів можна продавати в приміщенні.
За відсутності обмежень щодо використання орендар може нормально використовувати майно для будь-яких законних цілей.
Який термін оренди?
Як правило, в договорах оренди конкретно вказується дата початку та закінчення дії договору оренди. Якщо цей період встановлено як на передньому, так і на задньому плані, це означає, що повідомлення про звільнення не потрібно. Орендар звільниться у встановлену дату закінчення, якщо не буде укладено нову угоду.
Оренда може тривати місяцями або роками. Деякі штати забороняють дуже тривалу оренду понад 100 років, але в інших це нормально. Як правило, термін вказується з датою початку та датою закінчення та загальним періодом. Приклад: Договір оренди триватиме з 1 січня 2019 року до 31 грудня 2020 року на два роки.
Гарантійний депозит
У більшості договорів оренди передбачено внесення однієї або кількох гарантійних застав на випадок несплати орендної плати або пошкодження майна. Більшість штатів мають суворі правила щодо того, як слід обробляти депозити та чи потрібно виплачувати відсотки орендарю, поки депозит зберігається. Існує багато кінцевих термінів повернення депозитів після закінчення терміну оренди, звільнення майна та перевірка на предмет пошкоджень.
Поліпшення орендованого майна
Як правило, під час оренди орендодавець не здійснюватиме жодних поліпшень, якщо це спеціально не передбачено в договорі оренди або якщо нова угода не буде укладена в письмовій формі. Орендар може зробити поліпшення з дозволу орендодавця, але вони стануть власністю орендодавця після закінчення терміну оренди.
Застереження про поліпшення набагато більш поширені в комерційній оренді. Офіси та торговельні приміщення підлягають модифікаціям, які вважаються покращеннями та здійснюються для розміщення бізнесу орендаря.
Утримання орендованого майна
Елементи технічного обслуговування оренди нерухомого майна можуть суттєво відрізнятися залежно від того, є він житловим чи комерційним за характером. У більшості договорів оренди житлової нерухомості орендодавець несе відповідальність за весь ремонт і технічне обслуговування. Щодо комерційної нерухомості укладаються різноманітні угоди, згідно з якими орендар може покласти певне обслуговування. Як і в будь-якому договорі, обов’язки сторін мають бути ретельно та повністю прописані, щоб уникнути непорозумінь.
У випадку роздрібної торгівлі чи офісу може існувати вимога до обслуговування світильників, наприклад вітрини, які ляжуть на орендаря, тоді як конструкція та основне технічне обслуговування будівлі здійснюватимуться орендодавець.
Передача або суборенда орендованого майна
Якщо орендар передає свою оренду, це зазвичай означає, що він передав усі свої права оренди іншій стороні. У суборенди первинний орендар передає майно іншому, при цьому передається частина його інтересів.
У договорі оренди буде вказано, чи допускається переуступка або передача в суборенду і за яких обставин. У багатьох випадках орендар зберігає частину або всю відповідальність за сплату орендної плати та відповідальність за пошкодження майна.
Варіанти орендаря при оренді нерухомого майна
Багато договорів оренди надають орендарю можливість поновити договір оренди до закінчення терміну оренди. З належним повідомленням орендар може продовжити договір на наступний попередньо узгоджений період. Приклад положення може звучати так: «У будь-який час до тридцяти днів до закінчення терміну дії цього договору оренди; орендар може вибрати продовження оренди ще на шість місяців, письмово повідомивши орендодавця. Сума оренди становитиме xxx, xx доларів США на місяць протягом нового терміну оренди».
Іншим варіантом є придбання нерухомості протягом терміну оренди. Як правило, вказується ціна покупки, і орендодавець може застосувати або не застосувати деякі орендні платежі до початкового внеску або ціни покупки.
