Придбання інвестиційної нерухомості вимагає ретельного дослідження та оцінки. Ви хочете дати собі найкращий шанс зробити хороші інвестиції. Ось чотири критерії, на які вам слід звернути увагу, перш ніж купувати наступну оренду нерухомості.
Розташування помешкання є ключовим
Ви не можете змінити місце розташування нерухомості, тому це одна з найважливіших речей, яку слід враховувати при оцінці потенційних інвестицій. Наприклад, купівля прибуткової нерухомості поблизу a коледж. Теорія полягає в тому, що завжди будуть нові студенти, які шукатимуть житло, батьки студентів часто платять за оренду, і ви часто можете стягувати вища орендна плата через бажаність району та підвищений попит на квартири.
Характеристики розташування, які слід враховувати:
- Це місто, передмістя чи село?
- Наскільки далеко знаходяться предмети першої необхідності, такі як продуктові магазини, магазини, транспорт, школи та лікарні?
- Візуалізуйте тип орендаря, який хотів би там жити: сім’ї, літні люди, самотні люди, середній клас тощо.
- Чи великий попит на оренду в цьому районі?
- Наскільки справедливо це від вашого основного місця проживання? - Якщо це далеко, вам доведеться врахувати витрати на дорогу, пов’язані з поїздкою на роботу, і альтернативні витрати, пов’язані з втратою продуктивності.
- Район стабільний, розширюється чи занепадає? - Чи багато вільних об’єктів нерухомості чи багато нового будівництва?
- Чи бачите ви можливість для зростання в майбутньому? - Наприклад, будується нова залізнична лінія, яка з’єднується з великим містом, або нова компанія переїжджає в цей район і створює нові робочі місця. Це може значно підвищити бажаність розташування.
Запустіть цифри
Знайте свій бюджет:
- Скільки грошей ви можете вкласти в цю інвестицію?
- Скільки ви готові втратити?
- Якщо вам потрібні додаткові кошти, звідки ви їх візьмете?
- Скільки вам потрібно буде позичити? - Якими будуть ваші щомісячні іпотечні платежі та процентна ставка?
Визначте вартість майна:
- Вимагайте фактичних доходів і витрат на майно. Якщо їх немає, переконайтеся, що ви можете обґрунтовано передбачити експлуатаційні витрати.
- Обчисліть чистий операційний дохід (NOI) для власності.
- Який стандартний рівень вакансій для вашого регіону?
- Яка прогнозована орендна плата за нерухомість?
- Скільки буде коштувати страхування?
- Скільки коштують податки?
- Що буде щорічно утримання майна вартість?
- Чи визначили ви ринкову ставку капіталізації (Cap Rate)? Якщо ви не знаєте про максимальну ставку вашого ринку, місцевий брокер з нерухомості зазвичай може надати цю інформацію.
- Визначивши максимальну ставку, тепер ви можете розділити NOI на максимальну ставку та отримати поточну вартість власності.
- Ви проводили порівняльний аналіз ринку (CMA)?
- За скільки продаються подібні будинки в цьому районі? Незалежно від того, купуєте ви орендовану нерухомість чи плануєте змінити будинок, переконайтеся, що ви не переплачуєте за нерухомість.
Складіть список необхідних ремонтних робіт
Який ремонт вам подобається?
- Ви бажаєте мати нерухомість, яка потребує просто косметичного ремонту, наприклад, фарби та нового килима? помірний обсяг роботи або вам подобається реабілітація кишечника, включаючи нову сантехніку, електрику, підлогу, стіни, тощо)
Чи можете ви дозволити собі необхідний ремонт?
- Вартість ремонту значно відрізнятиметься залежно від того, чи зможете ви зробити це самостійно чи вам потрібно найняти для цього когось іншого.
- У деяких частинах країни праця коштує дорожче, ніж в інших.
- Вартість матеріалів залежить від вартості майна. Вам знадобляться якісніші матеріали для нерухомості вартістю мільйон доларів, ніж для нерухомості вартістю п’ятдесят тисяч доларів.
- Ремонт завжди буде коштувати дорожче, ніж ви планували. Бюджет і передбачуваний термін виконання часто подвоюються. Ви не тільки заплатите більше за фактичний ремонт, але й сплатите додаткові фінансові витрати, які називаються «м’якими». витрати", щоб сплатити іпотеку, податки на майно та страхування вільного майна, поки ці додаткові ремонтні роботи завершено.
Зрозумійте поточний ринок нерухомості
Спроба перевернути McMansion під час рецесії буде не найпростішим підприємством. Під час рецесії купівля вилученої нерухомості для здачі в оренду орендарям може бути кращим вибором для успіху. Якщо ви купуєте особняк McMansion і маєте гроші, щоб утримувати його протягом семи років, поки не зможете продати його з прибутком, тоді, так, це потенційно може бути хорошою інвестицією. Ви прагнете швидко купувати та продавати чи плануєте довгострокову стратегію утримання?
Ще одна річ, на яку варто звернути увагу, купуючи нерухомість, - це її вартість при перепродажі. Дуже бажані активи - це ті, які можна легко купити та продати незалежно від ринку. Вони завжди затребувані. Вважайте їх предметами першої необхідності, як хліб і воду.
Людям не потрібен будинок із внутрішнім басейном і телевізійною кімнатою. Людям потрібен будинок з чистою ванною кімнатою та міцним дахом. Ви хочете, щоб ваша нерухомість сподобалася якомога більшій кількості людей, щоб мати найбільшу кількість потенційних орендарів і покупців.
