Практичні кроки, щоб заробити гроші, перекинувши будинок

Інвестиції в нерухомість можуть бути чудовим способом заробити гроші. Одним із типів інвестицій у нерухомість, які слід розглянути, є перебудова будинку. Досягнення успіху за допомогою цього методу зазвичай полягає в поєднанні навичок, ретельного аналізу та дослідження, хоча деякі з них досягають успіху через дурну долю.

Незалежно від типу нерухомості, який ви виберете, є кілька позитивних і негативних моментів, які слід враховувати, готуючись до першого успішного повороту будинку.

Що означає перевернути будинок?

Перевернути будинок означає, що ви купуєте будинок з наміром продати його, зазвичай швидко, з прибутком. Це не довгострокова стратегія купівлі та утримання. Продаж нерухомості дорожче, ніж ви її купили, не обов’язково означає, що ви отримаєте прибуток.

Наприклад, ви купуєте будинок за 200 000 доларів і вкладаєте в нього ремонт на 50 000 доларів. Якщо ви продасте будинок за 240 000 доларів, тобто більше, ніж ви його купили, ви фактично втратите гроші коли ви враховуєте витрати на ремонт, а також додаткові витрати на утримання майна та його продаж власність.

Який тип власності можна перевернути?

Найпоширенішим типом нерухомості, яка перевертається, є будинок для однієї родини. Проте майже будь-яку нерухомість можна використати заради прибутку. Це включає:

• Багатосімейні будинки: можливості зміни включають реконструкцію існуючих одиниць або додавання додаткових одиниць, щоб зробити нерухомість більш цінною для потенційних покупців.
• Нерухомість змішаного користування: Це може включати реконструкцію або добудову торгової площі, житлового приміщення або обох.
• Роздрібна нерухомість: Ремонт приміщення відповідно до конкретних потреб, наприклад ресторану, салону чи загального магазину.
• Земля: проходження процесу зонування для отримання дозволу на конкретне використання, наприклад, для житлових чи торгових цілей. Отримання дозволів на зонування може бути тривалим процесом, залежно від того, наскільки швидко та легко працюватиме будівельний відділ у місті.

Ключ 1: купуйте за правильною ціною

Ви заробляєте на покупці. Неважливо, наскільки добре ви зрештою відремонтуєте дім, якщо ви вкладете занадто багато грошей із самого початку, отримати прибуток буде набагато важче.

Визначити вартість після ремонту (ARV)

Ви намагаєтеся визначити, за скільки ви можете дозволити собі придбати нерухомість, щоб отримати прибуток. Тому потрібно працювати в зворотному напрямку.

Перше, що вам потрібно зробити, це визначити вартість нерухомості після ремонту. Це те, скільки, на вашу думку, буде коштувати будинок після завершення всіх ремонтних робіт у власності.

Вам потрібно буде переглянути нещодавно продані ціни на порівнянну нерухомість у цьому районі. Хоча порівняння не є точною наукою, це допоможе вам оцінити вартість будинку. Якщо у вашому домі чотири ліжка, дві ванни, Colonial, ви захочете подивитися на Colonial такого ж розміру, які були продані за останній рік. Вам потрібно буде внести коригування для певних факторів, таких як:

• Площа: Два будинки можуть мати однакову кількість ліжок і ванн, але один може бути на 1000 квадратних футів більше.
• Якість ремонту:Подивіться на матеріали, використані при ремонті. Це те, що шукає поточний покупець?
• Місцезнаходження: Деякі райони міста будуть кращими за інші: кращий район школи, тихіша вулиця.
• Розмір лоту: Більші партії будуть більш цінні.
• Зручності: Чи є в будинку центральне кондиціонування повітря, наземний басейн, готовий підвал або майстер-люкс?

Ознайомившись із порівнянними властивостями, ви зможете визначити, скільки коштуватиме будинок після завершення ремонту. Це вартість після ремонту.

Відніміть свої витрати

Щоб купити нерухомість за правильною ціною, вам потрібно визначити, скільки грошей ви думаєте витратити на будинок.

• Заключні витрати на закупівлю: Сюди входить страхування власності, перевірка житла, гонорари адвокатів, огляди, банківські комісії, комісії за реєстрацію: документ та іпотека.
• Витрати на будівництво: Дозволи міста, витрати на матеріали, вартість праці.
• Витрати на зберігання: Страхові платежі, податки, оплата по будь-яким кредитам, можливі комунальні витрати.
• Витрати на закриття продажу: Гонорари адвоката, можливо, податок на передачу нерухомості, комісія ріелтора, комісія за реєстрацію: документ та іпотека, комісія за інспекцію міста: можливий сертифікат власності (CO), якщо місто цього вимагає, кредити покупця: інспектор будинку покупця виявить несправності з майном, тому покупець, швидше за все, попросить у вас кредит, щоб виправити їх речі.

Який ваш мотив прибутку?

Швидше за все, ви не будете проходити всю роботу і ризикувати, щоб перевернути будинок, щоб заробити 5000 доларів. Таким чином, ви повинні визначити свою ідеальну ціль прибутку від фліпу. Коли все сказано та зроблено, чи хотіли б ви заробити 20 000 доларів? $50,000? $100,000? Знання того, скільки ви хочете заробити, допоможе вам визначити ціну, за яку ви можете дозволити собі купити будинок.

Ви також повинні знати, що вам, можливо, доведеться сплатити податок на приріст капіталу з будь-якого отриманого прибутку. Залежно від вашого доходу, вам, можливо, доведеться нічого платити або, можливо, доведеться заплатити до 20 відсотків вашого прибутку дядькові Сему. Ви можете відкласти цю вартість, виконавши обмін 1031.

Визначте ідеальну ціну покупки

Тепер, коли ви визначили вартість після ремонту для майна, приблизні витрати, пов’язані з ремонтом власності та скільки грошей ви хочете заробити, ви можете визначити максимальну суму, яку готові заплатити за це власність.

Вартість після ремонту

- Мінус витрати.

- Мінус мотивація прибутку.

= Ідеальна ціна покупки.

Це момент, коли ви робите свою пропозицію і сподіваєтесь, що її приймуть. Ви пройшли через багато роботи, щоб досягти цієї цифри, тому не піддавайтеся ріелторам, які кажуть вам, що якщо ви збільшите ціну пропозиції, нерухомість належить вам. Кожен додатковий долар, який ви платите за нерухомість, є доларом потенційного прибутку, який ви втрачаєте. Пам’ятайте, що ви – ваші гроші на покупку.

Ключ 2: Швидко вийди

Мета перекидання нерухомості - отримати прибуток і отримати цей прибуток якомога швидше. Будь-який хороший інвестор знає, що ринок нерухомості може обернутися копійкою. Будь-яка кількість факторів може різко знизити вартість вашої власності. Це включає:

• Збільшення процентних ставок: Коли процентні ставки високі, люди не можуть дозволити собі витрачати стільки на будинок. Це зменшує їхню купівельну спроможність, оскільки їхній щомісячний іпотечний платіж буде вищим. У міру зростання процентних ставок ціни на житло будуть знижуватися, щоб пристосуватися до цього зниження купівельної спроможності.
• Зміна сезону: Пік сезону купівлі житла припадає на літні місяці, коли діти не ходять у школу. Сім'ї хочуть переїхати до початку нового навчального року. Якщо вам не вдасться виграти ринок на початку весняно-літнього піку, ви можете в кінцевому підсумку коштувати собі багато грошей.
• Збільшення запасів: Іншим фактором, який може вплинути на вартість вашого будинку, є надлишок інвентарю в цьому районі. Однією з причин цього могло б статися, якщо велика компанія в місті закриється, і люди почнуть виставляти свої будинки на свій ринок, щоб вони могли переїхати. На будинок на ранчо з 3 спальнями та 2 ванними кімнатами вартістю 250 000 доларів є дуже багато покупців. Якщо на ринку їх п’ять, можливо, вам доведеться знизити ціну, щоб її швидко продати.
• Викуп або короткі продажі в регіоні: На жаль, ви не можете контролювати своїх сусідів. Короткі продажі та викуп у цьому районі знизять вартість вашого будинку.
• Природна катастрофа: Ви також не можете контролювати матінку-природу. Урагани, торнадо та лісові пожежі можуть спустошити місцевість, залишаючи ціни на житло однаково в руїні.
• Оцінки початкової школи: Якщо рейтинг шкільної системи знизиться, район стане менш бажаним для потенційних покупців.
• Млява економіка: Коли руйнується економіка, падають і ціни на житло. Менше людей можуть купити житло, а ті, хто це робить, прагнуть витрачати менше.
• Екологічні проблеми/Лінії електропередач: Підвищений рівень радону чи інших хімічних речовин у ґрунті, лінії електропередач, що будуються на задньому дворі, чи трубопровід, що проходить через місто, ускладнять продаж вашого будинку за найвищу ціну.

Ключ 3: Команда, з якою ви працюєте, може зробити або зламати вас

Успішний обмін нерухомістю здійснюється швидко та за належною ціною. Наймання неправильного підрядника, дизайнера чи ріелтора може швидко перетворити невдачу на провал. В ідеалі, перш ніж закрити нерухомість, у вас буде команда надійних осіб, щоб ви не витрачали час.

Дизайнери

Якщо ви збираєтеся найняти дизайнера для ремонту, вам потрібно переконатися, що він або вона знайомі з місцевістю. Останнє, що ви хочете зробити, це надмірно вдосконалюватися. Не в кожному домі потрібні калькуттський мармур і бразильська паркетна підлога. Ви можете заробити великі гроші за допомогою чудового плану поверху та чистого дизайну. Кухні та ванни справді продають будинки, але більшість покупців не знають різниці між змішувачем за 400 доларів і за 40 доларів.

Знання ринку також допоможе визначити, якого покупця шукає в цій сфері. Чи приваблює цей район багато неодружених, молодят, молодих сімей з маленькими дітьми, сформованих сімей чи порожніх сімей? Це допоможе визначити найкращий підхід до ремонту. Чи варто додати ще одну спальню? Зосередьтеся на сімейній кімнаті для дітей? Чи головний набір буде основним?

Підрядники

Це включає в себе електриків, сантехніків, монтажників, покрівельників, підрядників з опалення, вентиляції та кондиціонування повітря, малярів, асфальтоукладальників та будь-кого іншого, хто вам може знадобитися. Ви хочете отримати кілька ставок, щоб отримати найкращу ціну, але ви також хочете перевірити облікові дані, оскільки найкраща ціна не завжди означає найкращу якість роботи. Ви можете подумати, що на початку отримали чудову ціну, але закінчите витрачати більше часу та грошей, намагаючись виправити неякісну роботу підрядника.

Переконайтеся, що підрядник розуміє необхідні дозволи, які повинні бути отримані з містом для реконструкції, яка має бути виконана. Скільки часу займає місто для оформлення дозволів? Чи є якісь питання зонування, які необхідно погодити? Проблеми з дозволами в місті можуть затримувати робочі місця на місяці та швидко зменшити будь-який потенційний прибуток.

Підрядники також відомі тим, що «недооцінюють», скільки часу займе виконання роботи. Переконайтеся, що ви домовилися з підрядником про кінцевий термін виконання робіт. Ви також повинні включити у свій бюджет резервний фонд для цих робіт, які не виконані вчасно.

Ріелтори

Чи будете ви продавати з ріелтором чи спробуєте продати нерухомість самостійно? Якщо ви продаєте через ріелтора, не забудьте врахувати його комісію при продажу.

Вибираючи ріелтора, ви повинні переконатися, що він знає ринок, на якому ви намагаєтеся продати будинок. Навіть якщо ви працювали з ріелтором у минулому, він може не найкраще підходити для цього конкретного ринку.

Крім того, багато ріелторів просто зацікавлені в швидкому продажу, і не обов’язково продають будинок за найвищу ціну. Переконайтеся, що ви провели власне дослідження та почуваєтесь комфортно з кількістю, яку, на думку ріелтора, ви можете отримати за будинок. Ви хочете швидко продати, але ви також не хочете залишати занадто багато грошей на столі.