Покриття відсотків за оренду: що це таке?

Страхування орендної плати захищає бізнес від фінансових наслідків втрати привабливого договору оренди, коли майну завдано шкоди або знищено. Це страхове покриття є особливо важливим, коли компанія платить значно менше, ніж ринкова ставка за оренду своїх приміщень.

Багато договорів оренди комерційної нерухомості дозволять власнику будівлі скасувати договір оренди, якщо будівля стане частково або повністю непридатні для проживання через фізичну втрату, тому такий тип захисту може бути критичний.

Що таке покриття орендних відсотків?

Страхування орендної плати покриває фінансові збитки, які ви зазнали б через скасування оренди. Збиток має бути наслідком прямої фізичної втрати або пошкодження майна в приміщеннях, описаних у деклараціях. Крім того, збиток має бути наслідком ризику, застрахованого за вашим полісом.

Орендодавець може мати право розірвати договір оренди, навіть якщо частина будівлі, яку займає орендар, не була пошкоджена. Орендодавець може мати можливість, але не зобов’язаний, відновити будівлю, якщо будівля повністю зруйнована. Орендодавець може не бути зобов’язаний ремонтувати або замінювати серйозно пошкоджену будівлю, доки він не отримає страхову виплату.

Як працює покриття орендних відсотків

Розірвання договору оренди може серйозно вплинути на малий бізнес, який платить менше, ніж поточна орендна ставка.

Наприклад, припустімо, що Флойд володіє компанією Fantastic Flooring, яка продає килими та інші покриття для підлоги зі складу. Компанія орендує половину складу площею 20 000 квадратних футів у Peerless Properties. Зараз він платить 0,50 доларів за квадратний фут за 10 000 квадратних футів, або 5 000 доларів на місяць за приміщення.

Флойд домовився про оренду два роки тому, коли ціни на оренду в його районі були низькими. З тих пір орендна плата відновилася, але термін оренди Флойда закінчується ще три роки, тож він комфортно прив’язаний до цих умов оренди.

Фірмі Флойда, ймовірно, доведеться платити додатково 2500 доларів на місяць або 30 000 доларів на рік згідно з умовами нової оренди за ринковими ставками, якщо він втратить цю. Фірма понесла б додаткові витрати у розмірі 90 000 доларів США протягом наступних трьох років, якби сьогодні втратила договір оренди та змушена була укладати новий.

Флойд також додав покращення та покращення складу з початку його оренди. Серед них нове освітлення, персоналізовані полиці та модернізація завантажувального доку. Покращення тепер є частиною будівлі. Флойд ними не володіє, але він матиме на них інтерес до кінця терміну оренди.

Одного разу ввечері через несправну електропроводку спалахнула пожежа, яка серйозно пошкодила будівлю. За винятком незначного задимлення матеріалів для підлоги, частина складу, яку займає Fantastic Flooring, не постраждала від пожежі. Тим не менш, Peerless Properties скасовує договір оренди Флойда.

Fantastic Flooring застрахована від пошкодження матеріалів для підлоги відповідно до політики комерційної власності, але вона не має покриття економічних збитків, які вона зазнає через втрату оренди. Компанія також не має покриття за втрату можливості використання покращень, які вона зробила в будівлі. Ці елементи не були пошкоджені, тому втрата використання не покривається майновим страхуванням фірми.

Флойд міг би захистити свій бізнес від фінансових втрат, спричинених розірванням договору оренди, придбавши покриття відсотків за оренду.

Типи покриття відсотків орендної власності

Страхування орендної плати може включати ряд покриттів, якщо ліміт страхування вказано в графіку покриття:

• Орендний відсоток орендарів (TLI): це різниця між місячною орендною платою, яку ви сплачуєте, та орендною вартістю майна, яку також називають ринковою орендною ставкою. Орендна плата орендарів Fantastic Flooring у цьому прикладі становитиме 2500 доларів США, або 7500 доларів США мінус 5000 доларів США.
• Бонусні виплати: це неамортизована частина грошового бонусу, яку ви заплатили за отримання лізингу, і яка вам не повертається. Можливо, ви заплатили своєму орендодавцеві бонус у розмірі 5000 доларів США, щоб отримати трирічну оренду, а не п’ятирічну оренду.
• Удосконалення та покращення: можливо, ваш бізнес зробив удосконалення орендованого майна, які ви не можете законно видалити, наприклад освітлення та оновлення Floyd. Покриті відсотки за оренду включають неамортизовану частину платежів, які ви зробили за поліпшення, хоча це не включає вартість поліпшень, які покриваються іншим страхуванням політики.
• Попередньо оплачена орендна плата: це неамортизована частина орендної плати, яку ви заплатили наперед і не повертається. Наприклад, ви могли заплатити орендну плату за три місяці наперед, коли орендували своє майно.

Вимоги до чистих відсотків за оренду

Ліміт, зазначений у вашому полісі щодо покриття відсотків за орендою, є сумою відсотків орендарів ваших орендарів і ваших місячних відсотків за оренду на дату початку дії вашого полісу. Наприклад, ваші чисті орендні відсотки на початку становлять 2333 долари, якщо ваш TLI становить 1500 доларів, а MLI – 833 долари. Це найбільша сума, яку ваш страховик сплатить за покриттям процентів на оренду, якщо вашу оренду буде скасовано на дату початку дії вашого полісу.

Ваш чистий лізинговий відсоток зменшується щомісяця протягом усього терміну дії полісу. Максимальна сума, яку ваш страховик сплатить за покриттям відсотків за оренду, – це ваш чистий процент за оренду на момент виникнення збитку, якщо вашу оренду буде скасовано. Ваш страховик розрахує чистий відсоток за оренду, додавши наступне:

• Ваш валовий лізинговий відсоток, помножений на коефіцієнт лізингового відсотка за решту місяців вашої оренди на момент виникнення збитку
• Ваш місячний відсоток оренди, помножений на кількість місяців оренди, що залишилися на момент виникнення збитку

Чистий відсоток за оренду включає два компоненти: відсоток за оренду орендарів і щомісячний відсоток за оренду.

Орендний відсоток орендарів (TLI)

Це означає вигоду, яку ви отримаєте від вигідної оренди протягом місяців, що залишилися. Ваш TLI — це поточна вартість вашої валової орендної частки. Він розраховується шляхом множення вашої валової орендної плати на застосовний коефіцієнт орендної плати.

Валова оренда — це така, коли орендодавець оплачує всі витрати, пов’язані з майном. Ваш валовий орендний відсоток – це різниця між орендною вартістю вашого приміщення та орендною платою, яку ви сплачуєте щомісяця. Ваш валовий відсоток за оренду становитиме 1500 доларів США або 5000 доларів США мінус 3500 доларів США, якщо ринкова ставка оренди становить 5000 доларів США на місяць, а ваша компанія зараз платить 3500 доларів США.

Коефіцієнт відсотка за оренду виводиться з таблиці, яку слід додати до вашого полісу. Фактори можуть змінюватися залежно від переважаючої відсоткової ставки та кількості місяців, що залишилися в оренді. Коефіцієнт відсотка за оренду становить 33,4213, припускаючи, що у вас залишилося 36 місяців у вашому договорі оренди, а переважна відсоткова ставка становить 5%. Ваш чистий відсоток за оренду становить 1500 доларів США, помножених на 33,4213 або 50 132 доларів США.

Щомісячний відсоток за оренду (MLI)

Щомісячні відсотки за оренду відображають ваші щомісячні витрати на бонусні виплати, поліпшення та передоплату орендної плати. Ці пункти не застосовуватимуться, якщо ви не заплатили бонус, якщо ви не зробили покращень або якщо ви не заплатили орендну плату наперед.

Якщо ви хочете включити ці витрати, місячний лізинговий відсоток для кожного елемента потрібно розраховувати окремо. Ваша первісна вартість буде поділена на кількість місяців, що залишилися у вашій оренді, коли ви зробили витрати для кожного елемента. Наприклад, ваш MLI становитиме 25 000 доларів США, розділених на 30, або 833 долари США, якщо у вас було шість місяців 36-місячної оренди та ви витратили 25 000 доларів США на покращення.