Точно както трябваше да предприемете определени стъпки, когато закупихте вашия имот под наем, вие също трябва да направите определени приготовления, когато искате да поставите своя имот под наем за продажба. Подготвянето на себе си и имота ви ще ви помогне да дадете най-добрия шанс да продадете имота си бързо и за най-добрите долари. Ето стъпките, които трябва да предприемете, преди да пуснете имота си на пазара.
Бумащина
Отчет за приходите и разходите: Искате да се уверите, че разполагате с цялата си финансова информация, преди да обявите имота си под наем за продажба. Изготвянето на отчет за приходите и разходите ще даде на вас и на всеки потенциален купувач по-добра представа за стойността на вашия имот.
Приходи: Включен в този отчет за приходите и разходите, ще искате да записвате всички приходи, получени от имота на месечна и годишна база. Това може да включва месечните наемни плащания на наемателя, както и всеки допълнителен наем от паркоместа, използване на перални и сушилни или плащания, ако имате достатъчно късмет да имате билборд или кула за мобилен телефон на вашия Имот.
Разходи: Отчетът за приходите и разходите трябва да включва и парите, които харчите за годината. Това може да включва:
- Данък сгради
- Застрахователни плащания
- Такси за вода и канализация: Ако отговаряте за комуналните услуги.
- Такси за електроенергия: Ако отговаряте за комуналните услуги.
- Такси за газ: Ако отговаряте за комуналните услуги.
- Такси за петрол: Ако отговаряте за комунални услуги.
- Поддръжка: Повечето инвеститори и/или брокери ще определят процент за поддръжка. Традиционно тази сума е пет процента от брутния оперативен доход. Разходите за поддръжка ще варират в зависимост от размера на имота, възрастта на имота и размера на външното пространство. Може да включва неща като разходи за озеленяване, разходи за ремонт или подмяна на остарели или повредени тела, ключалки на врати, прозорци, напукани плочки, водопроводни течове, течове на покрива или колебливи парапети.
- Разходи за свободни работни места: Повечето инвеститори ще отчетат и фактора за свободни работни места. В зависимост от вида на имота можете да очаквате този брой да бъде между пет и десет процента от брутния оперативен доход. Разходите за свободни места могат да включват разходи за предлагане на пазара на имота, като например поставяне на реклами за отдаване под наем, и разходи за задържане на имота, като данъци и застраховки.
Съберете документи, свързани с приходи, разходи и управление на имущество
Елементи от отчета за приходите и разходите: Преди да обявите вашия имот под наем за продажба, ще искате да намерите хартиените копия на елементите, които сте включили в отчета за приходите и разходите. Вие ще искате да съберете тези отчети от предходната година. Това може да включва всички сметки за комунални услуги, застрахователни отчети, данъци върху собствеността, ипотечни плащания, плащания на наем, разходи за поддръжка и т.н.
Трябва да сканирате всички тези разписки в компютъра, за да имате и тяхно цифрово копие. Това ще улесни изпращането на артикул на потенциален купувач, адвокат или брокер, ако бъде поискано, тъй като вече ще го имате на разположение по електронен път.
Копия от всички приложими договори за наем: Ще искате да съберете копия от всички договори за наем за настоящи наематели. Това ще се използва за проверка на текущото наемно плащане, както и продължителността на лизинговия договор.
Списък на всички скорошни подобрения на имота: Трябва да съставите списък на всички подобрения, които сте направили в имота през последните години. Например, поставили ли сте нов покрив, сменихте ли пещта или ремонтирате кухнята? Също така ще искате да включите приблизителната дата, на която е извършена работата и евентуално приблизителната стойност на подобрението.
В списъка си с подобрения ще искате да добавите описателни прилагателни. Например, вместо да кажете, реновирана кухня, може да е по-привлекателно да кажете, реновирана кухня, включително сиви шкафове в стил шейкър, полярно бял гранит и скосена подложка на метрото.
Освен това трябва да намерите и всяко доказателство за извършената работа. Това може да са копия на фактури, договори за работа или други разписки.
Често брокерът ще използва този списък с подобрения, когато събира подробностите за списъка за вашия имот. Следователно този списък трябва да бъде възможно най-подробен.
Копия на всякакви разрешителни: Първото нещо, което ще искате да направите, е да се уверите, че няма отворени разрешителни за вашия имот. В зависимост от вашия град можете да направите тази заявка лично, по телефона или онлайн. Това е известно като искане за отворен публичен архив.
Ако има отворени разрешителни за имота, вероятно ще трябва да ги затворите преди продажбата. Ще трябва да определите каква работа трябва да бъде завършена, след това да наемете лицензиран изпълнител, който да завърши работата накарайте инспектор от града да излезе и да провери дали е свършена работата по кодирането, за да могат да затворят разрешително.
Трябва да съберете или получите копия от всички разрешителни за всяка работа, която някога е била завършена в имота. Вашият град трябва да може да ви предостави копия от всички разрешителни, записани за имота.
Определете потенциала за печалба
Трябва да оцените финансите си, за да получите представа колко пари потенциално бихте могли да спечелите, ако продадете имота си.
1. Колко дължите по ипотеката си? Имате ли неустойки за предплащане?
2. Знайте разходите по затваряне, които ще понесете по време на продажбата на вашия имот. Това може да включва данък върху прехвърлянето на недвижими имоти при продажба, комисионна на брокера при продажба, такси за запис и адвокатски хонорари.
3. Знайте каква е вашата данъчна основа за имота, така че да знаете колко данъци ще дължите. Говорете с вашия счетоводител, за да определите каква е вашата данъчна основа.
Като цяло вашата основа ще бъде всички разходи, които са влезли в имота, който не е бил отписан в даден момент година, като покупна цена, разходи за затваряне и подобрения, минус сумата, която сте отписали като амортизация през години.
4. Знайте каква е приблизителната пазарна стойност на вашия имот. Трябва да намерите два или три сравними имота, които са били продадени във вашия район през последната година. Можете да използвате тези числа, за да получите груба представа за ценовия диапазон, в който вашият имот трябва да се продава.
5. Вземете приблизителната пазарна стойност на вашия имот, минус сумата, която ви остава по ипотеката, минус разходите за затваряне на продажбата на вашия имот, за да определите с колко пари бихте си тръгнали продажба.
6. След това трябва да определите колко пари ще дължите като данъци върху капиталовата печалба. За да направите това, ще вземете продажната цена на вашия имот минус данъчната основа, която сте изчислили. Тази сума ще определи какво дължите за данъци върху капиталовите печалби. Уверете се, че говорите със счетоводителя си, защото може да има сценарии, при които да си тръгнете с много малко пари при продажба но дължи значително повече данъци върху капиталовите печалби поради амортизационните отписвания, взети през цялата собственост на Имот.
Поддръжка
Отложена поддръжка: Преди продажбата ще искате вашият имот да изглежда възможно най-добре. Това е моментът да решите всички проблеми с поддръжката, които сте отлагали. Това може да включва боядисване на общи части, подобряване на озеленяването или привлекателността на бордюрите, поправка на работещи тоалетни или незначителни капки в кранове.
Капиталови подобрения: Също така трябва да определите дали завършването на някакви капиталови подобрения преди продажбата си заслужава. Ще доведе ли подобрението до по-голяма възвръщаемост, отколкото струва? Например, можете ли да поставите нов покрив на имота за по-малко от пазарната цена?
Има ли смисъл да инвестирате повече пари в имота? Ако не направите такива подобрения, това ще намали ли възможността за продажба? Дали лош покрив, гниеща палуба или дупки в стените ще възпрат някой от покупката на имота?
Общи съвети
Уведомете наемателите: Когато вашият имот под наем действително е на пазара, бъдещите купувачи ще трябва да могат да въведат поне една единица под наем, когато разглеждат имота. Следователно ще трябва да определите как и кога ще уведомите наемателите, че обявявате имота за продажба. В зависимост от размера на вашия имот може да не се наложи да уведомите всички наематели за намерението си да продадете имота. Ще трябва само да уведомите наемателите, чиито апартаменти искате да покажете на бъдещи купувачи.
Понякога наемателите се страхуват, когато чуят, че имотът се продава. Те се притесняват, че ще бъдат изместени, когато се продаде. Те също се притесняват как нов собственик ще управлява имота. Някои наематели също ще използват това като възможност да се изправят срещу наемодателя за разумни и неразумни проблеми, така че внимавайте да позволявате на наемателите да взаимодействат с потенциални купувачи.
Попълнете всички свободни места: Преди продажба, в идеалния случай ще имате 100 процента заетост във вашия имот. Ако все пак имате свободно място, не се опитвайте да го запълните бързо. Уверете се, че продължавате да следвате целия си процес на проверка.
Ако вашият имот не се продаде бързо, ще останете с какъвто и наемател да наемете имота. Също така не искате да настанявате проблемни наематели в имота, които могат да повредят имота в момент, когато трябва да изглежда най-добре. По-добре е да имате празна единица, отколкото такава, която е заета от лош наемател.
Интервю с брокери: Ще трябва да намерите брокер, за да посочите имота си под наем. Ако вече имате брокер, с когото сте работили в миналото и се чувствате добре с него, значи сте готови.
В противен случай ще трябва да интервюирате няколко брокера. Важно е да търсите брокери, които са специализирани във вида на имота и района, в който продавате. Еднофамилни къщи или апартаменти може да не се нуждаят от някой толкова специализиран, но за многофамилни, търговски имот, смесено предназначение имот или други по-уникални инвестиции, искате да потърсите някой, който има успех в продажбата на типа имот, който опитвате да продава. Мислете за това по същия начин, по който адвокатите се специализират в определени области като развод, данъчно обжалване или корпоративно право.
Кога да го пуснем на пазара
Инвестиционните имоти не следват същите правила като продажбата на първични жилища на собственици на жилища. Нормалният жилищен пазар е най-силен през пролетта, тъй като семействата се опитват да се настанят в новите си домове преди новата учебна година.
По принцип можете да обявите инвестиционен имот за продажба по всяко време на годината. Може да видите по-ниска активност около празниците или през лятото.
