Плюсове и минуси на разрешаването на пренаемане на наематели

Ако сте наемодател, който отдава под наем на наемател, важно е да сте пределно ясни относно това, което правите и какво не разрешавате в договора за наем, като например дали вашият наемател може или не да пренаема апартамента. Ето повече за пренаемането, за да ви помогнем да решите дали е подходящо за вашия наем.

Какво означава пренаемане?

Сублизингът е, когато наемател отдава текущия си наем на друг наемател. В зависимост от това как се създава договорът за пренаемане, поднаемателят може да плати целия или част от наема и може да поеме цялата отговорност.

Ако отговорността остава на първоначалните наематели, те носят отговорност, ако поднаемателят спре да плаща наем, повреди апартамента или по друг начин наруши договора за наем.

Видове сублизинг

Има два вида сублизинг.

Краткосрочен пренаем

Наемателят планира да се върне под наем след кратко, временно отсъствие, като работа в чужбина или семеен медицински проблем. Новият поднаемател пренаема имота за колкото време е необходимо.

Постоянен пренаем

Наемателят се отдалечава за постоянно и намира наемател, който да пренаеме единицата за остатъка от лизинга. Ако поднаемателят действа като нов основен наемател, това е известно като „възложен лизинг“ или „възлагане“ и не може да бъде направено без съгласието на наемодателя.

Плюсове и минуси за наемодателите

Плюсове за пренаемане за наемодатели

• Няма свободни места. Наемател, който се оттегля от договора за наем по средата на договора за наем, може да наруши своя договор за наем, ако не разрешите пренаемане на апартамент. Разрешаването на пренаемане означава евентуално избягване на свободно място за наем и загуба на доходи от наем.
• Наемателят намира пренаемателя. При пренаемане първоначалният наемател е отговорен за намирането на някой, който да поеме първоначалния наем. Наемодателят не трябва да се занимава с времето и проблемите с намирането на наемател.
• Наемателят вероятно е отговорен за поднаемателя. Първоначалният наемател не е този, който в момента живее под наем, но те са подписали действителния договор за наем. Така че, в зависимост от договора за пренаемане, те може да носят отговорност, ако поднаемателят спре да плаща наем, повреди имота или по друг начин причини проблеми при наема. Това може да означава по-малко работа за вас като наемодател. 

Минуси за пренаемане за наемодатели

• Непоследователни процедури за скрининг. Ако не изисквате всички поднаематели трябва да са проверен от наемодателя, няма да имате представа за калибъра на наемателя, който пренаема вашия имот. Първоначалният наемател може да намери някой, който да покрие наема, и по-малко да се интересува от квалификацията на поднаемателя.
• Поднаемателят може да не е надежден. Ако първоначалният наемател е отговорен за поднаемателя, проследяването на първоначалния наемател за забавени наемни плащания може да е трудно. Рисковано е да разчитате на първоначалния наемател да предаде оплаквания или ремонти.
• Имуществена щета. Като краткосрочен наемател, поднаемателят може да причини щети от наема, защото може да не е наясно с правилата.
• Нарушения на договора за наем или изгонване. Поднаемателят може да наруши първоначалния договор за наем по други начини, като например създаване на твърде много шум или като има домашен любимец, когато имате политика за забрана на домашни любимци. Неплащането или други нарушения на договора за наем могат да доведат до изгонване на поднаемател и първоначален наемател. Освен това в някои щати или градове вашият първоначален наемател може да изгони поднаемателя.

Условия за пренаемане в договорите за наем

Помислете дали да не включите условията за пренаемане в първоначалния си договор за наем, така че вашият наемател да разбере какво се очаква, ако или когато възникне пренаемане. Условията може да подобрят шансовете ви за качествен наемател, който пренаема имота, и да помогнат за избягване на потенциални рискове. Ето няколко възможни условия, които да разгледате.

• Без пренаемане без съгласието или писменото разрешение на наемодателя. Изискване на вашето съгласие преди пренаемане или писмено известие за всяко желание за пренаемане. Това известие трябва да включва причината за пренаемане, продължителността на пренаемането и информация за наемателя, който поема наема, включително кредит, доход и история на наема.
• Наемодателят трябва да провери и одобри всички поднаематели. Изисквайте същото бъдещ наемател процедури за скрининг във всички области, като например кредитна проверка, проверка на миналото и проверка на заетостта.
• Очертайте логистиката за пренаемане. Това може да включва времева рамка, крайна дата, депозит, почистване и инструкции за изнасяне.
• Изисквайте застраховка на наемателите. Уверете се, че поднаемателят има застраховка или че застраховката на наемателя на вашия наемател покрива щетите или загубите на поднаемателя.
• Наемът трябва да се плаща на наемодателя. Посочете, че наемът, събран от поднаемателя, се плаща на наемодателя, за да възпре първоначалния наемател да таксува на поднаемателя по-висока сума на наема и да прибере разликата в джоба си.
• Забранете краткосрочните пренаематели. Наемателите може да се интересуват от пренаемане на пространството си в сайтове като Airbnb или VRBO. Ако не сте доволни от това, изрично забранете този тип краткосрочно наемане в договора за наем, за да избегнете недоразумения.

Долния ред

Суборлизингът има плюсове и минуси както за наемателите, така и за наемодателите. Чрез ясно споразумение за наем може да успеете да накарате вашия наемател да пренаеме пространството по начин, който ви харесва. Може също така да гарантира, че наемът се плаща всеки месец и че вашият наем никога не е празен.