За разлика от търговията на едро с хранителни стоки, недвижимите имоти са с ниски режийни разходи и висока печалба.
Търговията на едро с недвижими имоти в статии и книги получава както добро, така и лошо покритие. Нека първо да разгледаме общо определение: Търговия на едро с недвижими имоти заема позиция между продавач и купувач и печели от незабавна препродажба на имот без значителна рехабилитация или време на собственост.
Това е моето определение, но отговаря на моята гледна точка, като се има предвид обширната ми писателска работа на свободна практика като призрачен писател за "гурута" за инвестиции в недвижими имоти. Бихте могли да го наречете "обръщане", но търговията на едро изглежда добавя малко професионализъм. За разлика от други търговци на едро в различни индустрии, това е бизнес с много ниски режийни разходи и висок марж на печалба. Вие нямате:
- наем и поддръжка на складова площ.
- офис пространство за управление и продажба.
- служители за управление на инвентара.
- камиони за транспортиране на инвентар.
- застраховка, покриваща всичко изброено по-горе.
- необходимост от закупуване от производители на едро преди продажба.
Тези режийни разходи са значителни и повечето търговци на едро имат печалби в много ниски едноцифрени числа. Търговецът на едро с недвижими имоти от друга страна:
- могат да работят от кухненската си маса.
- няма нужда да съхранява нищо.
- не се нуждае от служители, нито застраховка за тях или съоръжения.
- може да контролира актив с голяма стойност със сравнително малко пари от джоба си.
Кой е вашият клиент в търговията на едро с недвижими имоти?
Преди да проучите недвижими имоти за покупка или контрол, имате нужда от чакащи купувачи. Нарича се съставяне на списък с купувачи и е от решаващо значение за вашия успех. Вашите основни клиенти са други инвеститори, или купувачи на имоти под наем, или фиксиращи и обръщащи инвеститори. Можете да продавате на дребно на потребителите, но е по-рисковано и скъпо поради разходите за маркетинг и комисионни.
Ти трябва да съставете списък с купувачи чрез изграждане на взаимоотношения с други инвеститори. Можете да се присъедините към клубове за инвестиране в недвижими имоти, за да ги срещнете. Можете да им рекламирате чрез пускане на обяви за продажба на имоти във вестници и Craigslist. По принцип трябва да се срещнете с възможно най-много инвеститори в недвижими имоти и трябва да поддържате база данни или файл с минимум тази информация за всеки:
- техните интересни квартали.
- основният им интерес; ще поправят и ще обърнат или купуват имоти под наем?
- техния ценови диапазон и цели за печалба; с други думи, какво ще платят за дом?
Не излизайте и не търсете имоти или маркетинг, докато нямате поне няколко активни инвеститора в списъка си с купувачи. Няма да искате да се ангажирате с имот без разумна перспектива да го продадете бързо.
Какви са вашите източници за имоти за търговия на едро с недвижими имоти?
След като имате купувачи в списъка си, е време да излезете и да намерите имоти, които ще ви донесат печалба като търговец на едро. Те могат да бъдат:
- възбрани.
- собственик, зает преди възбрани.
- собственик, заета от продавачи в затруднено положение.
- изоставени предварителни възбрани.
- правителствени търгове за възбрани.
Възбраните са лесни за намиране чрез уебсайтове за възбрана и други източници, които публикуват списъци с имоти за възбрана. Имотите, обитавани от собственици, обикновено изискват маркетинг. Методите за търговия на едро с недвижими имоти включват:
- бандитски знаци.
- вестникарски обяви.
- Реклами в Craigslist.
- уебсайт за търговци на едро.
- блогове за инвеститори на едро.
- маркетинг на социални сайтове.
- взаимоотношения с агенти по недвижими имоти и ипотечни брокери.
Когато намерите имот, който би могъл да е подходящ за един от вашите купувачи, следват изчисленията и надлежната проверка. Ще трябва да бъдете много внимателни при покриването на всичките си разходи, както и доста близка представа за това какви разходи ще има вашият купувач, особено при сделката fix & flip. С други думи, трябва да измислите каква е стойността на имота на текущия пазар, след което да извадите тези елементи, за да видите какво можете да платите за него:
- отстъпката според стойността, която купувачът ще иска.
- наемът, който може да бъде начислен, ако вашият купувач е инвеститор в имоти под наем.
- разходите за рехабилитация, ако вашият купувач е фикс и флип инвеститор.
- вашите разходи за достигането му до финалната маса.
- желаната от вас печалба.
Ако проверите всички числа и видите, че този имот може бързо да бъде препродаден на един от купувачите във вашия списък, време е да сключите договор за закупуването му или да заключите контрола чрез един от двата метода:
- Договор за възлагане - Подписвате сделка с продавача, която ви позволява да „прехвърлите“ правата и отговорностите си за покупка на друг (в крайна сметка на вашия купувач). Ще ви трябват сериозни пари, но няма да имате нужда от допълнително финансиране с този метод. Отивате при вашия купувач и извършвате прехвърляне на вашите права за цена, която включва вашата печалба. Вашият купувач поема и го отвежда до затваряне.
- Вие сключвате договор за покупка - Вие всъщност подписвате сделка за закупуване на имота. Това ще изисква две затваряния, едно за вашата покупка и друго веднага след това, за да може вашият купувач да купи от вас. Ще ви трябват сериозни пари и ще ви трябва финансиране от транзакция, за да платите за дома и да вземете таксата и възстановяването им от второто затваряне.
Това разбира се е общ преглед на процеса, но би трябвало да помогне на тези, които се интересуват от търговия на едро с недвижими имоти, да се възползват от другите връзки и да научат повече.
