Управление на строителството at risk (CMAR) е иновативен подход към методите за доставка на строителни проекти, полезен при завършването на проекти с различен размер и стойност. Друг начин, по който може да видите тази система, е CM@risk или CM в риск.
По същество всички методи за изпълнение на проекти се състоят от елементи, включително проектиране, планиране, изграждане и финансиране. Най-често собственик, проектант или строител решава как да подходи към всеки от тези важни елементи. Най-често използваният метод на доставка протича от проектирането на проект до наддаването на материали и умения и след това във фазата на сграда или строителство.
Използването на метода CMAR подхожда към тези проекти по различен начин от традиционния процес на проектиране-оферта-изграждане. Освен всичко друго, CMAR намалява времето до завършване на строителния проект. Методът изисква наемането на мениджър, който най-често е главен строителен предприемач с технически и финансови възможности, подходящи за проекта. Физическо лице или фирма може да заеме тази ръководна позиция. CMAR може да бъде въведен по време на етапите на първоначално планиране и предварително планиране, по време на фазите на проектиране и чертане или на етапа преди изграждането.
По време на проекта фирмата CMAR може също да отговаря за подпомагането на собственика в следните области:
- График на строителството
- Бюджет на проекта
- Анализ на паричните потоци
- Обсъждане и приемане на средства и методи
- Инженеринг на стойността
- Разходни проекти
CM в риск като консултант
CM at risk е подход за доставка, при който фирма за управление на строителството действа като консултант на собственика по време на фазата на предварителна разработка на проекта. По време на този процес собственикът на проекта ще разчита на CMAR, така че те са упълномощени да сключват договор с множество подизпълнители, за да искат и получават оферти. Те също така се признават като единствената точка на отговорност за изпълнението на проекта.
CMAR обикновено работи за установяване на гарантирана максимална цена (GMP) въз основа на оферти, които получава от подизпълнители по време на фазата на проектиране. Те също така обикновено включват непредвидена сума за покриване на всякакви непредвидени събития. След това те ще дадат на собственика окончателни GMP строителни разходи. Тази цена е сумата от таксата на CMAR и техния марж на печалбата, офертите на подизпълнителите и всички надбавки за непредвидени обстоятелства. За специални проекти собственикът може също да използва CMAR, за да подготви и представи сложни офертни пакети.
След като бъде приет, собственикът няма да плаща повече от GMP, представен от CMAR. Освен това в този момент CM в риск може да започне ролята си на мениджър по наемане на подизпълнители, които ще завършат проекта.
CMAR като мениджър
Изложеният на риск CM е този, който е действал като консултант по време на етапа на предварителна разработка, сега преминава в по-скоро роля на мениджър и надзорник. Собственикът може също така да иска да прехвърли допълнителни отговорности на CMAR. По време на ранните етапи на проекта фокусът на CM в риск ще бъде върху контрола на разходите и графика координация, но след като проектът започне, неговата роля ще се превърне в проектиране, структура и изпълнение въпроси. В много случаи използването на CMAR може да избегне забавянето на проекта и да намали времето и разходите за завършване на проекта.
Ползи от CM в риск
Ангажирането на CM в риск предлага на собственика няколко предимства. Много аспекти от изпълнението на риска на проекта се предават на CMAR, намалявайки потенциалните цялостни рискове на собственика. След като собственикът приеме гарантираната максимална цена от фирмата, всички допълнителни преразходи стават задължение на CMAR. Въпреки това, всички промени, които собственикът направи в дизайна или конструкцията на структурата, ще бъдат поети от собственика.
Ако CM бъде въведен на борда в ранните етапи на планиране, той може да служи като де факто връзка между архитекта-инженер и собственика. Това ранно влизане може да осигури повишено ниво на участие между архитект-инженер, изпълнителя и собственика.
В по-късните етапи те могат да работят като връзка и ръководител на строителството на място. В зависимост от техните квалификации, фирмата на CM в риск може също да служи като инженер на отчет за даден проект. Те могат да бъдат натоварени със задачата да приключат договори в края на проекта и да се справят със създаването и съхранението на окончателни документи като разрешителни и инспекции.
Други задължения на CMAR могат да включват:
- Използване на 3-D Информационно моделиране на сгради (BIM) системи за осигуряване на конструктивност на дизайна, като същевременно минимизират разходите и графика
- Предлагайки на собственика инженеринг на стойността и анализ на разходите с алтернативата на GMP
- Разработване и управление на алтернативни, балансирани строителни графици за ускоряване на завършването
- Действа като друг професионален експерт, който има основен фокус върху напредъка на строителството
- Повишен контрол на разходите и отчетност, тъй като бюджетът за строителството ще се обсъжда като отворена книга със собственика
CM в риск Недостатъци
Изложеният на риск CM също може да представлява някои проблеми, които също заслужават внимание. Този тип метод за доставка на проекти може да не работи перфектно при по-малки проекти. По време на ранните етапи на проекта и преди GMP да бъде установен, понякога има неяснота относно обхвата на работата, включена в GMP.
Важен недостатък може да бъде, че екипът по архитектурен дизайн може да не вземе информация от CM, ако бъде включен по време на по-късни етапи на планиране или предварителни етапи на изграждане. Чертежи, които са непълни или неточни, все пак могат да доведат до поръчки за промяна, които могат да увеличат разходите.
Освен това, докато собственикът намалява излагането си на надвишаване на разходите с GMP, той може да носи финансова отговорност за изключения и несъответствия в договорни документи. Възприятието на собственика, че ценовата конкуренция е ограничено, може да го накара да повярва, че не получава справедлива цена.
