Когато работят с продавачи, за да определят цена на обявата, или с купувачи, за да проверят стойността преди оферти за покупка, агентите за недвижими имоти правят това, което е известно като сравнителен пазарен анализ или CMA.
Отивайки в записите за продадени имоти, професионалистът по недвижими имоти избира наскоро продадени имоти, които са подобни на обекта и са в същата географска област. Чрез сравняване на тези свойства и коригиране на разликите в характеристиките се прави оценка на стойността на обекта. Въпреки това, задълбочен специалист по недвижими имоти ще направи втори различен CMA за продавач или купувач.
Втори задълбочен CMA ще включва сравнения с изброени в момента подобни имоти в района. Същият процес ще бъде използван, но с текущо изброени свойства. Това би позволило оценка на настоящата конкуренция и може да доведе до увеличаване или намаляване на оценката въз основа на продадените имоти.
Качество на сравними селекции
От решаващо значение за точността на CMA при определяне на пазарната стойност е изборът на най-добрите сравними имоти. Трима агенти, избиращи дори един различен сравним от три или четири използвани, могат да излязат с някои много различни оценки. Това се случва често, когато продавачът пазарува за листинг агент. Те получават оценка на стойността от няколко агенти и са изненадани от разликите. За съжаление, често този, който им дава най-високия номер, е този, който получава списъка и обикновено това не е добро число.
Има няколко неща, които трябва да имате предвид при избора на компютри:
- Когато имотът е продаден: Продажбите преди повече от два или три месеца не са добри конкуренти, особено на бързо развиващите се пазари. Колкото по-скорошни са продажбите, толкова по-малка е вероятността пазарът да се е раздвижил достатъчно, за да направи продажните цени на имотите неуместни към момента на CMA.
- Къде се намира имотът: Най-добрата ситуация е домът да е в същия подраздел. Това не е възможно в много случаи, така че следващото съображение е локализирането на компании в същия квартал или общ район. Когато не можете да получите подходящи компютри по този начин, много подобни домове в подобни подразделения в други части на града може да са единственият наличен ресурс.
- Характеристики на дома: Що се отнася до броя на спалните, баните, квадратурата на дома, размера на парцела и други характеристики на дома, сравнимите домове трябва да бъдат толкова сходни, колкото възможен. Рядко е, освен в големите подразделения за резачки за бисквитки, да получите всички тези неща за точно сравнение.
Качество на корекциите
Последният елемент по-горе ни води до дискусия за това как компенсираме нашето изчисление за разликите в структурите. Ние правим корекции, подобно на тези на оценителите, за да коригираме продажните цени на сравнимите жилища, за да съответстват по-добре на обекта ни.
С други думи, ако имаме дом с 3 спални, 2 бани с прикачен гараж за две коли и 2100 квадратни фута жилищна площ, ще се опитаме да намерим три или четири компютри с всички тези характеристики еднакви. Ние обаче рядко го правим, така че ще трябва да направим корекции на техните продажни цени.
- Да кажем, че един комп има само две спални. Трябва да приемем, че щеше да се продаде за повече пари с три, така че ще добавим малко пари обратно към действителната му продадена цена, за да го коригираме, за да има три спални. Същото важи и за баните и гаражните помещения.
- Ако е по друг начин, да речем три бани, когато обектът на нашия дом имаше само две, тогава бихме извадили стойността на баня от продадената цена в нашата корекция.
- Не е нужно да правим нищо с квадратните кадри, докато не направим окончателното изчисление.
След като сме коригирали нашите сравними продажни цени на жилища, разделяме всяка продадена цена на техните квадратни фута, за да получим продажната цена на квадратен фут. Осредняваме тези за нашите три или повече компа, за да получим една средна стойност на квадратен фут. След това просто умножаваме това по квадратния метър на нашия обект, за да получим прогнозната ни текуща пазарна стойност.
Тук имате голямата картина на извършването на CMA, но ще искате да се задълбочите, да научите повече и да практикувате, преди да ги правите за клиенти.
