Купувачите, особено в търговски недвижими имоти пазари, използват общи ипотеки по редица причини. Кредиторите правят пари, като дават заеми. Ако числата проработят и те получат достатъчно сигурност, търговските кредитори ще създадат общи ипотеки, използвани при инвестиции в търговски имоти. Може би следващата ви инвестиция ще бъде по-добре обслужена с обща ипотека.
Трябва да консолидирате имоти за рефинансиране
Един инвеститор може да притежава множество имоти, финансирани по различно време и с много различни ипотечни условия. Ако ставките са ниски, може да е възможно имотите да се групират заедно за рефинансиране с обща ипотека. По този начин плащанията могат да бъдат по-ниски като цяло. Може също така да позволи на собственика да вземе пари в брой, които да бъдат използвани за по-нататъшни инвестиции. Особено ако инвеститор притежава множество жилища, закупени по различно време при различни ипотечни лихви, това може да бъде опция, ако има някакъв собствен капитал. За имоти, задържани за известно време, може да изглежда така:
- Стойност на имот А $165 000, баланс по заема $125 000 при 6,5%, плащане $847/месец
- Стойност на имот Б $172 000, баланс по заема $122 000 при 6,75%, плащане $809
- Стойност на имот C $149 000, баланс по заема $118 000 при 6,0%, плащане $746
- Общата стойност е $468 000, общото дължимо $365 000, общите плащания са $2402
- Собственият капитал е приблизително 23%, така че е възможен заем.
- Нова обща ипотека от $365 000 при текуща лихва от 5,0% е плащане от $1959
- $443 увеличение на месечния паричен поток
Увеличаване на финансирането за нови придобивания
Да предположим, че инвеститор иска да развие или рехабилитира търговски имот. Сумата в брой, необходима за покупката и работата, е по-голяма, отколкото може да бъде взета назаем само за този имот. Купувачът може да предостави други имоти в обща сделка за ипотека на недвижим имот. При подходящи условия купувачът може да получи повече от необходимите средства за новия проект. Както можете да видите в предишния пример, ние работим с имоти, притежавани за известно време или с големи първоначални плащания. Новият заем ще изисква значителен собствен капитал, особено ако теглите пари в брой.
По-добри условия за заем
Чрез включването на други имоти в обща ипотека, заемодателят е по-добре защитен с допълнителна стойност като гаранция. Това често може да се използва като инструмент за договаряне на по-добри лихвени проценти или други условия на заема. Ако по-ниското плащане позволява положителен паричен поток от наеми, това може да е правилният начин. Да предположим, че разходите са се увеличили, може би данъците. Използвайки този подход, инвеститорът може да се върне към или близо до предишния паричен поток с обща ипотека.
Продавачите могат да заключат допълнителна собственост в хартия
Ако продава имот и бъде помолен да поеме част от финансирането, продавачът може да защити позицията си по-добре, ако успее да накара купувача да използва друг имот, който притежава, като допълнителна гаранция за заема. Може би един семеен инвеститор в жилище под наем със значително портфолио се опитва да се насочи към инвестиция в апартамент.
Намерен е проект, но продавачът трябва да си върне част от финансирането. Те могат да направят това само ако купувачът използва някои други имоти, за да осигури на продавача по-голяма сигурност. Както виждаме, има много основателни бизнес причини за използването на обща ипотека за недвижими имоти. Ако някои или всички от тези критерии са налице, купувачите, продавачите и кредиторите трябва да обмислят тази алтернатива.
